Según el IRS, un Intercambio 1031 es un tipo de transacción diferida de impuestos mediante la cual el propietario de una propiedad entra en un acuerdo para intercambiar uno o más activos por otro(s) activo(s) que sea similar en naturaleza y/o carácter. Al hacerlo, no hay ganancia ni pérdida en la propiedad y el propietario no está obligado a pagar impuestos sobre ganancias de capital en la transacción.
Los activos pueden categorizarse según numerosos factores incluyendo ubicación geográfica, antigüedad, comodidades, etc. Existen pautas generales para determinar estas clasificaciones, sin embargo no hay criterios universales.
Los edificios de oficinas de Clase A son típicamente nuevos o recientemente renovados, ubicados en una zona muy demandada de una gran ciudad, como el distrito central de negocios. Las construcciones interiores generalmente presentan espacios para inquilinos y áreas comunes con acabados de alta calidad y construcción.
Las propiedades de Clase B se encuentran comúnmente fuera del distrito central de negocios. Estos activos son generalmente más antiguos que los proyectos de Clase A y son promedio en términos de instalaciones, materiales de construcción y acabados interiores.
Las propiedades de Clase C son más antiguas que las propiedades de Clase A y B y normalmente se encuentran en suburbios o áreas con menor demanda. Los beneficios de las propiedades de Clase C incluyen tasas de alquiler competitivas y tasas de ocupación fuertes.
La tasa periódica a la que se deben intereses en una hipoteca. Esto puede diferir de la tasa de pago.
Interés adeudado sobre un préstamo que aún no ha sido pagado. Antes de que se permitan reducciones de principal en el préstamo, el interés acumulado se suma al saldo del principal y comúnmente debe ser pagado.
Los préstamos con tasa ajustable, también conocidos como préstamos de tasa flotante o variable, son deudas que no mantienen una tasa de interés fija durante la vida del préstamo. Las tasas flotantes generalmente están vinculadas a un índice existente (ej: tesorería a 10 años; LIBOR) y se ajustan periódicamente según los términos del préstamo.
Un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés se ajusta periódicamente (por ejemplo, mensualmente, cada seis meses, anualmente). La tasa se indica como un margen sobre una tasa de índice publicada, como el Tesoro a 10 años o la Tasa de Oferta Interbancaria de Londres (LIBOR).
Ver tarifa diaria promedio
Un calendario de amortización del principal del préstamo a lo largo de un período de tiempo hasta que la deuda se pague por completo; el pago periódico consta de una porción creciente de capital y una porción decreciente de intereses a lo largo del tiempo.
Ver Hipoteca de Tasa Ajustable
La proporción de espacio disponible respecto al espacio total alquilable, calculada dividiendo el total de pies cuadrados disponibles entre el total de pies cuadrados alquilables.
La cantidad total de espacio que actualmente se está comercializando como disponible para alquiler en un período de tiempo dado. Incluye cualquier espacio que esté disponible, independientemente de si el espacio está vacío, ocupado, disponible para subarrendamiento, o disponible en una fecha futura.
Ingresos diarios totales divididos por el número total de habitaciones ocupadas en ese día. Esta medida se utiliza habitualmente para hoteles, pero también puede utilizarse para propiedades sanitarias.
El tiempo hasta que se espera que se hayan realizado todos los pagos de principal programados y no programados. La vida promedio de un CMBS generalmente se compara con el Tesoro comparable (a menudo un Tesoro interpolado) para determinar el rendimiento esperado en el CMBS.
Un término aplicado a las clases o tramos de CMBS calificados BB+ y menores. También llamado BIG, o por debajo del grado de inversión.
Una entidad legal diseñada para aislar activos identificables (por ejemplo, hipotecas) y/o prestatarios individuales de los efectos de la bancarrota en un grupo más grande de activos. Por ejemplo, un prestatario podría segregar hipotecas seleccionadas en un BRE que están destinadas a un CMBS. Por lo tanto, si otras hipotecas del mismo prestatario fuesen a incumplir, el flujo de efectivo de los activos segregados no sería interrumpido ni embargado por un tribunal de bancarrota, asegurando así un flujo de efectivo continuo para los tenedores de bonos de un CMBS. Ver también Entidad de Propósito Especial.
Una agrupación de préstamos por un único atributo compartido. Por ejemplo, un emisor podría hablar de préstamos que cumplen con un término en común (lo que significa que todos los préstamos tienen la misma o casi la misma vida promedio).
Un término que describe una propiedad particular, desarrollada específicamente para que un determinado inquilino la ocupe, con características estructurales, sistemas o trabajos de mejora diseñados específicamente para las necesidades de ese inquilino. Un build-to-suit puede ser alquilado o propiedad del inquilino. En un build-to-suit alquilado, un inquilino generalmente tendrá un contrato de arrendamiento a largo plazo en el espacio.
(También conocido como hipoteca globo) Una hipoteca que requiere pagos mensuales solo de intereses hasta el pago final de la hipoteca, o pago bala, cuando se debe el pago completo del principal.
La persona, grupo, empresa o entidad que ha comprado un activo de bienes raíces comercial.
Lenguaje en préstamos específicos que protege al prestamista contra el pago anticipado. El lenguaje especifica los términos específicos de la protección de llamada: ya sea bloqueo, puntos de penalización, mantenimiento de rendimiento, defeasance, o una combinación de estos durante el plazo del préstamo.
Mercados en los que se negocian fondos de capital, tanto de deuda como de patrimonio. Se incluyen fuentes de colocación privada de deuda y capital, así como mercados organizados e intercambios. También ver Mercado Primario.
Definido como el ingreso operativo neto (I) del año dividido por el valor tasado de la propiedad (V) [I/V = R]. Se utiliza como medida y/o referencia para el valor de una propiedad basado en el desempeño actual. Las tasas de capitalización también sirven como indicador de las expectativas de los inversores. Ver también Tasa de Capitalización Inicial y Tasa de Capitalización Retornable.
El flujo de efectivo se examina a nivel tanto del activo como de la propiedad individual. A nivel de seguridad, los tenedores de certificados de CMBS reciben todo el flujo de efectivo de capital e intereses de un conjunto de hipotecas de manera secuencial y definida. Los pagos anticipados o las ampliaciones de vencimientos cambian esos flujos de efectivo y, por lo tanto, pueden tener un efecto material sobre cómo y cuándo algunos tenedores de certificados reciben sus pagos secuenciales, afectando así el rendimiento total de los bonos. A nivel de activo, el flujo de efectivo de cada propiedad individual en la transacción CMBS se analiza para calcular la capacidad de la propiedad para generar ingresos suficientes para pagar el préstamo.
El retorno a corto plazo de una inversión en una propiedad definido como el flujo de efectivo recibido dividido por el capital invertido en una propiedad; expresado como un porcentaje. También llamado Tasa de Rendimiento de la Equidad (EYR).
Abreviatura de Central Business District. (Véase también: Central Business District).
Las designaciones de Central Business District (CBD) y Suburban se refieren a una área geográfica particular dentro de un área estadística metropolitana (MSA), describiendo el nivel de desarrollo inmobiliario que se encuentra allí. El CBD se caracteriza por un núcleo bien organizado y de alta densidad dentro de la ciudad más grande de una MSA dada.
Ver Commercial Mortgage Backed Security.
Generalmente se define como una carta entre partes de un acuerdo legal que establece que ciertas acciones no claramente cubiertas en el acuerdo se llevarán o no a cabo. Dichas declaraciones de intención suelen tratar asuntos que son importantes solo para las partes específicas y no conciernen a otros firmantes del acuerdo. Específicamente para CMBS, una carta de conformidad es una carta de un auditor independiente para asegurar que la información en el estado de registro y el prospecto está correctamente preparada y que no se han producido cambios materiales desde su preparación.
Valores respaldados por una cartera de hipotecas sobre bienes raíces comerciales en los que todos los principales intereses de las hipotecas fluye a los titulares de certificados en una secuencia o manera definida.
Una rebaja o reducción en los pagos totales durante un período de tiempo, utilizada como un incentivo para atraer o retener inquilinos en acuerdos de arrendamiento. Las concesiones pueden incluir alquiler reducido o gratuito durante una parte del período de arrendamiento, mejoras para inquilinos superiores al mercado y cartas de trabajo. El uso de concesiones en arrendamientos es una respuesta a las condiciones actuales del mercado, pero la existencia de concesiones en los arrendamientos de un edificio dificulta el cálculo del flujo de caja neto y, por lo tanto, las relaciones de cobertura del servicio de la deuda.
Un intermediario financiero que funciona como un enlace, o conducto, entre el o los prestamistas que originan préstamos y el o los inversionistas finales. El conducto realiza préstamos o compra préstamos de corresponsales de terceros bajo parámetros de suscripción estandarizados y, una vez que se ha acumulado un volumen suficiente, agrupa los préstamos para su venta a inversores en el mercado CMBS. Véase también Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC).
Edificios que comenzaron su construcción durante un período específico de tiempo (Ver también: Entregas).
Espacio dentro de un edificio que está o puede unirse para formar un único espacio contiguo.
Una parte designada en una transacción de CMBS que tiene el derecho de aprobar y dirigir ciertas acciones del administrador especial con respecto a los préstamos especialmente administrados.
Permite a un inquilino minorista cancelar su contrato de arrendamiento si otro inquilino importante desocupa la propiedad.
Una garantía realizada por el emisor (garantía del emisor) o un tercero para cubrir pérdidas debido a morosidades y ejecuciones hipotecarias hasta el monto garantizado. Comúnmente se requiere que la calificación del garante sea, como mínimo, igual a la calificación más alta de los valores. Una forma de mejora de crédito.
Un préstamo hipotecario suscrito con el propósito de proporcionar al prestatario flexibilidad con respecto a la adición, liberación o sustitución de colateral. Estos préstamos generalmente tienen requisitos de LTV más bajos y de DSCR más altos.
Un préstamo en el cual todos los pagos están garantizados por el crédito del inquilino, que típicamente es una empresa clasificada a nivel nacional o regional con calificación crediticia de grado de inversión. El inquilino de crédito asume casi todas las obligaciones de la propiedad, haciendo que los pagos de arrendamiento sean netos de cualquier compensación o deducción al arrendador o propietario.
Una provisión en una hipoteca o escritura de fideicomiso por la cual el colateral de una hipoteca también sirve como colateral para otras hipotecas. Así, si el colateral de una hipoteca no es suficiente para el pago de la deuda, se podría reclamar el colateral de otras hipotecas también (pero solo en caso de tal déficit). Los CMBS respaldados por propiedades con colateral cruzado tienen un riesgo de morosidad reducido; por lo tanto, el colateral cruzado añade valor a la estructura. Un conjunto de propiedades con el mismo propietario podría estar tanto en incumplimiento cruzado como con colateral cruzado. Una forma de mejora de crédito.
Una provisión en una hipoteca o escritura de fideicomiso por la cual un incumplimiento de los términos o un incumplimiento bajo los documentos del préstamo de un préstamo automáticamente desencadenará un incumplimiento bajo otras hipotecas. Un conjunto de propiedades con el mismo propietario podría estar tanto cross-defaulted como cross-collateralized. Una forma de mejora de crédito.
Se dice que una hipoteca morosa se cura cuando se han realizado todos los pagos atrasados y los pagos del préstamo están al día.
Espacio comercial desocupado por el cual el inquilino todavía está pagando el alquiler, a pesar de haberlo desocupado. Ver Go Dark Provisions.
Los pagos programados adeudados en un préstamo, incluyendo el principal, los intereses y otros cargos requeridos por el acuerdo del préstamo.
La ratio del ingreso operativo neto de una propiedad o flujo de caja operativo neto respecto a los pagos del servicio de la deuda en el préstamo respaldado por la propiedad. DSCR es una medida de la capacidad de una propiedad hipotecada para cumplir con los pagos mensuales del servicio de deuda; ratios más altos son más deseables. Un DSCR inferior a 1.0 significa que no hay suficiente flujo de caja por parte de la propiedad para cubrir los pagos de la deuda.
Cuando un préstamo ha violado cualquier término y condición de la hipoteca, se considera en mora.
Un método de pago anticipado mediante el cual la garantía de una hipoteca se reemplaza con bonos del gobierno, como Treasury Strips, que replican los flujos de efectivo programados para el resto del plazo del préstamo. En otras palabras, una defeasance garantiza que los futuros flujos de efectivo no se verán afectados por el pago anticipado y efectivamente eleva la calificación crediticia de la garantía a la calificación crediticia del gobierno de los EE.UU. El costo de la defeasance para el prestatario es la diferencia entre el saldo restante del préstamo y el costo de los valores gubernamentales que reemplazan el préstamo.
La cantidad por la que el interés que un prestatario está obligado a pagar en un préstamo hipotecario es menor que la cantidad de interés adeudada sobre el saldo principal pendiente. Esta cantidad generalmente se añade al saldo principal pendiente del préstamo hipotecario.
Una cuenta de reserva establecida por un prestatario para cubrir futuros gastos de mantenimiento de la propiedad. También llamada cuenta de reserva de reemplazo.
Un pago de préstamo que tiene al menos 30 días de retraso. Usualmente, cuando el préstamo tiene más de 90 días de morosidad, el prestamista tiene el derecho de comenzar procedimientos de ejecución hipotecaria.
Edificios que completan la construcción durante un período de tiempo especificado. Para que el espacio se considere entregado, debe haberse emitido un certificado de ocupación para la propiedad.
La fecha en que un edificio completa la construcción y recibe un certificado de ocupación.
La empresa, entidad o individuo que transforma tierra sin desarrollar en propiedad mejorada mediante el uso de trabajo, capital y esfuerzos emprendedores.
Espacio que se ofrece para alquiler directamente del propietario de un edificio, a diferencia de un espacio ofrecido en un edificio por otro inquilino (o corredor de un inquilino) que intenta subarrendar un espacio que ya ha sido alquilado.
La tasa aplicada al flujo de caja de cada año de una propiedad para determinar el valor presente neto (VPN) de una serie de flujos de caja. Basado en el costo promedio ponderado de capital periódico o el rendimiento requerido para una inversión inmobiliaria.
"Honorarios por reestructuración" pagados a un administrador especial para poner al día un préstamo o liquidar un préstamo problemático o propiedad ejecutada. También puede incluir cargos por demora, honorarios de modificación y cargos de administración de préstamos. Estas tarifas se negocian con cada transacción CMBS.
Ver relación de cobertura de servicio de la deuda.
Involucra la inspección de propiedades y la evaluación de los registros financieros de una propiedad involucrada en una transacción CMBS y forma la base de la titularización. La diligencia debida protege a los inversores de prácticas poco éticas y no profesionales y se dice que es la piedra angular de la ley de valores.
Un acuerdo de préstamo que estipula que el saldo principal original puede ser reajustado mediante un avance adicional a medida que el rendimiento operativo de la propiedad puede atender a deuda adicional. Los préstamos earn-out se hacen en propiedades cuyo rendimiento se espera mejorar a corto plazo debido a factores como renovaciones, reubicación de inquilinos o reposicionamiento. Los préstamos earn-out especifican ciertos criterios de reajuste, como ratios mínimos de cobertura de servicio de deuda (DSCRs) y, en algunos casos, ratios mínimos de préstamo a valor (LTVs).
El riesgo de responsabilidad y pérdidas para el prestamista de un préstamo hipotecario debido a la presencia de materiales peligrosos, como asbesto, RCB, radón, o tanques de almacenamiento subterráneos que tienen fugas (LUSTS) en una propiedad. Las propiedades en un CMBS deben tener al menos una autorización ambiental de Fase I. Sin embargo, incluso cuando las propiedades no muestran problemas ambientales actuales, las agencias de calificación a veces "incluyen en el precio" la posibilidad de que las propiedades estén en riesgo de no cumplir con los estándares ambientales futuros. También ver Evaluación Ambiental del Sitio Fase I (ESA).
Una cláusula de préstamo o inversión que permite al prestamista/inversor recibir un rendimiento basado en acciones además de las tasas normales en algún evento. Esto generalmente implica que un prestamista/inversor reciba un porcentaje desproporcionado de la participación en los ingresos de la refinanciación o venta.
Ver Cash-on-Cash Return.
Un depósito en conjunto mantenido por un prestatario y un prestamista que proporciona fondos reservados para gastos operativos o de capital clave. Las cuentas de depósito típicas se mantienen para impuestos inmobiliarios, seguros, mejoras de inquilinos, comisiones de arrendamiento, reparaciones estructurales necesarias o remediación ambiental, o reservas para el reemplazo. También llamado Cuenta de Retención.
Los pies cuadrados de edificios que han recibido un certificado de ocupación y pueden ser ocupados por inquilinos. No incluye el espacio en edificios que están planeados, en construcción o en renovación.
La relación entre los gastos operativos y los ingresos operativos.
Cláusulas de arrendamiento que estipulan la cantidad máxima de la obligación del propietario para los gastos; los gastos superiores a la cantidad estipulada (es decir, el "stop") son pagados por los inquilinos, prorrateados por la cantidad de espacio ocupado por cada inquilino.
Un período de tiempo después de la terminación contractual de la hipoteca dado a un prestatario para devolver un préstamo hipotecario mediante refinanciación o venta de la propiedad, o una disposición automática que permite la extensión del plazo original de la hipoteca. Con el fin de evitar el embargo de una propiedad, incurriendo así en costes adicionales, los administradores pueden otorgar una extensión a un prestatario que tiene un pago final que vencer.
El riesgo de la incapacidad potencial de un prestatario para refinanciar hipotecas globo a tiempo, lo que requiere que la vida del valor de seguridad se extienda más allá de la vida esperada.
Una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o una "instrumentalidad corporativa" del gobierno. Fannie Mae es una corporación cuasi-privada, con acciones que se negocian. No recibe subsidios ni asignaciones del gobierno y paga impuestos como cualquier otra corporación. Fannie Mae compra y agrupa hipotecas convencionales, es decir, aquellas no aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA) o la Administración de Vivienda Rural (FmHA), pero también compra hipotecas de FHA y luego emite valores utilizando el grupo de hipotecas como garantía. Fannie Mae fue la primera agencia en agrupar hipotecas respaldadas por hipotecas de tasa ajustable y creó el primer paso a través garantizado por hipotecas multifamiliares a través de un programa de intercambio. Los titulares de certificados de Fannie Mae tienen garantizado el pago completo y puntual del capital y los intereses.
La FDIC supervisa el fondo de seguro tanto para los bancos comerciales (el BIF) como para las instituciones de ahorro (el SAIF) y asegura la viabilidad y liquidez de las instituciones financieras minoristas. La FDIC también es el regulador principal para algunos bancos, mientras que el Contralor de la Moneda es el regulador para otros bancos.
Una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) que asegura hipotecas residenciales.
La clase o tramo más bajo de una transacción de CMBS que absorberá primero las pérdidas de crédito del conjunto de hipotecas antes de que se vean afectadas otras clases.
Un tipo de edificio diseñado para ser versátil, que puede usarse en combinación con oficinas (sede corporativa), investigación y desarrollo, ventas casi al por menor e incluye, pero no se limita a usos industriales, de almacén y distribución. Un edificio flex típico tendrá uno o dos pisos con al menos la mitad del área alquilable utilizada como espacio de oficina, tendrá alturas de techo de 16 pies o menos y algún tipo de puerta de acceso, aunque la puerta puede estar acristalada o sellada.
El proceso desencadenado por una morosidad donde los pagos están atrasados más de 90 días, mediante el cual un prestamista asume el título de una propiedad en la que el hipotecado ha incumplido. Un administrador puede tomar control de una propiedad de un prestatario en nombre de un prestamista.
Cuota pagada por el propietario del hotel a una compañía hotelera más grande que permite al propietario "volar la bandera" de esa compañía en particular (Hilton, Holiday Inn, etc.) y beneficiarse de la red de publicidad y reservas de la compañía. La tarifa varía del 4% al 7% de los ingresos brutos.
Una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o un "instrumento corporativo" del gobierno. Freddie Mac es una corporación cuasi-privada, con acciones en poder de los Bancos de Préstamos para la Vivienda, bajo el control regulador del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Bajo la dirección de la Junta del Banco de Préstamos para la Vivienda Federal (FHLB), se encarga a Freddie Mac comprar hipotecas de S&Ls para mejorar su papel y proporcionar liquidez al mercado secundario para hipotecas de vivienda unifamiliar (es decir, hipotecas no respaldadas por una agencia gubernamental) y luego emite valores utilizando el grupo de hipotecas como colateral. Tasas de alquiler que incluyen todos los gastos operativos como servicios públicos, electricidad, servicios de conserjería, impuestos y seguros.
ver Gross Full-service Lease.
Tarifas de alquiler que incluyen todos los gastos operativos como servicios públicos, electricidad, servicios de limpieza, impuestos y seguros.
Una agencia relacionada con el gobierno que es parte del Department of Housing and Urban Development (HUD) y utiliza la "plena fe y crédito" del gobierno de EE.UU. al pedir prestado. GNMA garantiza valores colateralizados por hipotecas inicialmente emitidas por prestamistas aprobados (asociaciones de ahorro, bancos comerciales y bancos hipotecarios) que agrupan las hipotecas, usando las hipotecas como garantía para el valor. Al hacerlo, GNMA apoya el mercado de hipotecas de la Federal Housing Administration (FHA) así como las hipotecas de la Veterans Administration (VA) y la Farmers Home Administration (FmHA). GNMA garantiza los flujos, pero no los emite, y solo garantizará un grupo en el que las hipotecas subyacentes estén aseguradas o garantizadas por la FHA, VA o FmHA.
Impide que un inquilino de comercio minorista abandone un espacio antes de que finalice el plazo del contrato de arrendamiento, incluso mientras continúa pagando el alquiler, ya que el espacio vacío es perjudicial para el rendimiento de las tiendas minoristas vecinas.
La tasa de capitalización aplicada al ingreso del primer año. Ver también tasa de capitalización y tasa de retorno reversionaria.
Una de varias agencias formadas para proporcionar un mercado secundario para préstamos inmobiliarios residenciales, incluyendo Fannie Mae (Federal National Mortgage Association "FNMA"); Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); y Ginnie Mae (Government National Mortgage Association "GNMA").
Estructura de arrendamiento bajo la cual el arrendador paga todos los gastos del edificio. También llamado arrendamiento de servicio completo o arrendamiento de renta bruta.
El cambio total en el espacio ocupado durante un período de tiempo dado, contando el espacio que está ocupado pero no el espacio que es desocupado por los inquilinos. La absorción bruta difiere de la actividad de arrendamiento, que es la suma de todo el espacio arrendado durante un cierto período de tiempo. A menos que se indique lo contrario, la absorción bruta incluye espacio directo y de subarrendamiento.
Un contrato de arrendamiento sobre terreno no desarrollado que cubre el terreno pero no las mejoras o edificios en ese terreno. En otras palabras, el terreno y los edificios son entidades separadas y son propiedad por separado. También llamado tenencia de arrendamiento.
El cambio en el tamaño de los metros cuadrados existentes en un área determinada durante un período de tiempo dado, generalmente debido a la construcción de nuevos edificios.
Ver Empresa Patrocinada por el Gobierno.
Una expresión de CMBS que se refiere a la reducción del ingreso estimado o flujo de caja esperado de una propiedad, sobre la cual se calcula la relación de cobertura del servicio de la deuda. Un recorte es un medio para que más agencias calculen un DSCR "tensionado" sobre una propiedad.
Un cálculo de servicio de deuda sin ganancias que establece la tasa de interés máxima que una propiedad hipotecada puede soportar al vencimiento si la propiedad debe ser refinanciada. Se calcula utilizando el ingreso operativo neto actual y una hipoteca a interés solamente con un vencimiento razonablemente corto de menos de cinco años. La tasa de obstáculo generalmente se calcula para responder a la pregunta: ¿pueden todos los préstamos refinanciarse al vencimiento si las tasas de interés están a nivel de "desastre"? También llamada análisis de servicio de deuda sin ganancias.
La amortización acelerada de una clase en un CMBS o de un préstamo de propiedad individual lograda mediante la asignación de todo el principal y el interés programados a esa clase.
ver cuenta de depósito en garantía.
Una persona no afiliada en el consejo de administración de una entidad prestataria. El voto del director independiente es requerido para ciertas acciones de la entidad, por ejemplo, declaración de quiebra, aislando así la entidad del control perjudicial por parte de afiliados principales. Esto es a menudo un componente clave de las entidades de propósito especial (SPE) y estructuras aisladas de quiebra.
Propiedad utilizada para fabricación ligera o pesada, investigación y desarrollo, o espacio de almacén, incluyendo espacio de oficina/almacén y espacio flexible.
Una propiedad utilizada por instituciones especiales, como una universidad, hospital o agencia gubernamental. Dado que tales propiedades están diseñadas para un propósito específico, pueden ser difíciles de adaptar para otros usos, aunque puedan parecerse a otros tipos de propiedades.
Un tramo en CMBS que comprende la corriente de pagos agregada de todos los intereses de las hipotecas subyacentes adeudados en una cierta seguridad que excede el cupón pagado en la seguridad. El interés excedente se vende como un tramo separado a una pequeña fracción del precio de la seguridad o de clases con una calificación crediticia similar. Los tramos IO son altamente sensibles al pago anticipado y extensión de préstamos, ya que la duración de estos tramos puede cambiar drásticamente con estos eventos y, por lo tanto, tienen una volatilidad de precio relativamente alta.
Una opción comprada típicamente por el prestatario que limita la tasa de interés a un máximo especificado, ya sea en base periódica o de por vida. Esta opción protege al prestatario de las tasas de interés en aumento.
La cantidad total de pagos de intereses de los prestatarios que es menos que el interés acumulado en los certificados.
Un límite de tasa de interés es un tipo de instrumento financiero que protege al titular de aumentos en las tasas de interés. Esto se utiliza normalmente cuando se anticipa un aumento en las tasas de interés a corto plazo. El límite generalmente está vinculado a una tasa de índice. Por el contrario, un suelo de tasa de interés se utiliza junto con una nota a largo plazo. Estos son utilizados comúnmente por los gestores de dinero que desean recibir una tasa de retorno más alta durante un período de disminución de tasas de corto plazo.
Un cálculo de una tasa del Tesoro asumida basado en las tasas de otros dos bonos del Tesoro con vencimientos similares, si no hay un Tesoro disponible con ese vencimiento específico. Por ejemplo, si un bono a 4 años se valora para rendir una tasa referenciada a los bonos del Tesoro, el precio se establecerá aproximadamente en el punto medio entre las tasas del Tesoro a 3 y 5 años ya que no hay un bono del Tesoro a 4 años.
Las inversiones que son calificadas triple-A, doble-A, simple-A y triple-B son de grado de inversión, por lo tanto, apropiadas para inversores institucionales regulados. La calificación de grado de inversión más baja es BBB-.
Ver Garantía Corporativa.
(Representante del propietario) En una transacción típica de arrendamiento entre un propietario y un inquilino, el corredor que representa los intereses del propietario se conoce como el Representante del Propietario.
Todo el espacio que tiene una obligación de arrendamiento financiero. Incluye todo el espacio arrendado, independientemente de si el espacio está actualmente ocupado por un inquilino. El espacio arrendado también incluye espacio ofrecido para subarrendar.
Un acuerdo en el cual el propietario de una propiedad comercial y el prestamista firman un acuerdo que asigna los pagos de arrendamiento directamente al prestamista. Esto se opone al acuerdo estándar donde los pagos de arrendamiento van directamente al propietario, quien luego envía los pagos de la hipoteca al prestamista. En una transacción de CMBS, los pagos de arrendamiento bajo una asignación de arrendamiento irían directamente al administrador.
Las tarifas pagadas por el propietario a los corredores por llevar inquilinos a una propiedad.
El costo de las mejoras para una propiedad arrendada, a menudo pagadas por el inquilino.
El volumen de metros cuadrados que está comprometido y firmado bajo una obligación de arrendamiento para un edificio o mercado específico en un período de tiempo determinado. Incluye arrendamientos directos, subarriendos y renovaciones de arrendamientos existentes. También incluye cualquier actividad de prearrendamiento en edificios planificados, en construcción o en renovación.
Una forma de mejora crediticia que es una obligación de un tercero para cubrir pérdidas en un préstamo debido a morosidades y ejecución hipotecaria en un préstamo hipotecario comercial. La calificación crediticia del tercero que emite la carta de crédito generalmente se requiere que sea, como mínimo, igual a la calificación más alta de los valores.
Ver London Interbank Offer Rate.
Ver Low Income Housing Tax Credit.
La venta de un préstamo hipotecario en mora, o de la propiedad REO que anteriormente garantizaba el préstamo. También ver Real Estate Owned (REO).
Una medida de la facilidad y frecuencia con la que se negocian activamente activos como CMBS en el mercado secundario. La liquidez está relacionada con el volumen; cuanto mayor sea la emisión pendiente y continua de un cierto activo como CMBS, mayor será típicamente la liquidez.
Ver Carta de Crédito.
La proporción de la cantidad principal de una hipoteca al momento de su origen respecto al valor actual tasado de la propiedad. La proporción se expresa comúnmente a un posible prestatario como el porcentaje de valor que una institución financiera está dispuesta a financiar. La proporción no es fija y varía según la institución financiera, el historial crediticio del prestatario, el tipo de propiedad, la ubicación geográfica, el tamaño y otras variables.
Una provisión mediante la cual se otorga al fideicomisario el control sobre los ingresos brutos de las propiedades subyacentes en una transacción CMBS. Los propietarios solo tienen derecho a los flujos de efectivo netos de gastos, que incluyen servicio de la deuda, impuestos, seguros y otros gastos operativos.
Un período de tiempo hacia el comienzo de la vida de un préstamo, durante el cual un prestatario no puede amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario. Lock-out es una forma de protección de llamada ya que previene el pago anticipado.
La tasa a corto plazo (1 año o menos) a la que los bancos se prestarán entre sí en Londres. Comúnmente utilizada como referencia para financiación a tasa ajustable. Los términos de LIBOR suelen ser de uno, dos, tres o seis meses o un año.
La diferencia entre la tasa de alquiler de mercado para una propiedad y el alquiler real que se paga por la propiedad, indicando cambios en las condiciones del mercado. Por ejemplo, si una propiedad se alquilara por un período de un año a $10,000 por mes, y la tasa de mercado actual fuera $10,500 por mes en propiedades similares, la pérdida por arrendamiento sería de $500 por mes.
Un crédito fiscal otorgado a los propietarios para la construcción o rehabilitación de viviendas de bajos ingresos. Para calificar para el crédito, la propiedad debe tener: a) al menos el 20% de las unidades ocupadas por individuos con ingresos del 50% o menos del ingreso medio del área, o b) al menos el 40% de las unidades ocupadas por individuos con ingresos del 60% o menos del ingreso medio del área. También se llaman propiedades de la Sección 42 por la sección del Código de Rentas Internas que autoriza el crédito.
Ver Loan-to-Value Ratio.
Ajustes periódicos del valor estimado de un activo, o de los flujos de caja futuros de un activo, para reflejar los niveles actuales del mercado. En un mercado en declive o débil, es probable que esto cree un ajuste a la baja del valor actual basado en flujos de ingresos futuros más bajos, como si las tarifas de alquiler de los contratos de arrendamiento existentes fueran mayores que las tarifas de alquiler que se cobran por nuevos contratos de arrendamiento en el mercado (es decir, si hay varios contratos de arrendamiento por encima del mercado en un edificio que están terminando). Lo opuesto es cierto en un mercado fuerte o en alza. Este término puede aplicarse al valor de CMBS o cualquier valor sujeto a movimientos de precios.
Límites geográficos que sirven para delinear áreas principales que son competitivas entre sí y constituyen un conjunto competitivo primario generalmente aceptado de áreas. Los mercados son específicos del tipo de edificio y son designaciones geográficas contiguas y no superpuestas que tienen una suma acumulativa que coincide con los límites de toda la Región (Ver también: Región). Los mercados pueden subdividirse aún más en submercados (Ver también: Submercados).
Una empresa responsable de gestionar los préstamos hipotecarios que colateralizan una transacción CMBS en nombre de los tenedores de bonos. Las responsabilidades de un administrador principal varían según el acuerdo de servicio y a menudo incluyen la recaudación de pagos hipotecarios y el traspaso de los fondos al fideicomisario, anticipando cualquier pago tardío al fideicomisario, proporcionando informes de rendimiento de los préstamos a los tenedores de bonos y pasando todos los préstamos al servicio especial que no están en rendimiento o se convierten en REO. También ver Servicing Especial.
La principal compensación pagada al administrador principal, pagadera mensualmente sobre una base de préstamo por préstamo con los intereses de los préstamos. La tarifa base se calcula sobre el monto principal para el mismo período y se acumula a la tasa de tarifa aplicable para un negocio específico. Además, la tarifa puede incluir todas las tarifas de asunción y modificación, cargos por pagos atrasados y tarifas similares pagadas por prestatarios en préstamos que no reciben un servicio especial.
Un préstamo subordinado realizado después de la primera hipoteca de gravamen que está garantizado por una participación de propiedad en el prestatario, en lugar de por la propiedad hipotecada en sí. El prestatario ofrece su participación accionaria en la propiedad como garantía para el préstamo. El término "mezzanine" implica endeudamiento temporal, pero una segunda hipoteca a largo plazo también es técnicamente deuda mezzanine.
La recopilación cronológica de flujos de efectivo de grupos de préstamos, incluidos los vencimientos de los pagos finales, que se securitizan en una transacción de CMBS y su asignación entre las diversas tramos en la transacción.
Un edificio con cinco o más unidades residenciales o apartamentos. Las propiedades multifamiliares suelen clasificarse como edificios altos, bajos o apartamentos tipo jardín.
Edificios que albergan más de un inquilino en un momento dado. Usualmente, los edificios multitenants fueron diseñados y construidos para acomodar muchos diferentes planos de planta y diseños para distintas necesidades de inquilinos (Véase también: Tenancy).
Ver Flujo de Caja Neto.
Numerosos índices compilados por el Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF) sobre el rendimiento de bienes inmuebles comerciales basado en datos proporcionados principalmente por fondos de pensiones’ inmuebles de equidad. A menudo utilizado como referencia para el rendimiento de la inversión inmobiliaria.
Cuando el pago de intereses programado de un préstamo es menor que los intereses acumulados según una cierta tasa de interés, este déficit se añade al saldo principal pendiente. Por lo tanto, a medida que avanza el préstamo, el saldo principal debido crece con el tiempo. Esto se conoce como amortización negativa y a menudo ocurre en hipotecas de tasa ajustable (ARMs) cuando la capacidad del prestatario para atender el préstamo es insuficiente para los intereses adeudados.
El cambio neto en el espacio ocupado durante un período de tiempo determinado. A menos que se indique lo contrario, la absorción neta incluye espacio directo y subarrendado.
Definido como los ingresos brutos de los pagos de alquiler menos los gastos operativos, las concesiones de alquiler, las mejoras para inquilinos, etc. En mercados débiles o en declive, la renta neta efectiva puede ser negativa.
Ingresos operativos brutos obtenidos por una propiedad menos los gastos operativos, así como las mejoras de inquilinos, comisiones de arrendamiento y reservas, pero antes de los pagos de la hipoteca. Puede expresarse como: NCF = NOI - (mejoras de inquilinos + comisiones de arrendamiento + reparaciones de capital).
Ingresos operativos brutos obtenidos por una propiedad menos gastos operativos pero antes de los pagos de la hipoteca, las mejoras del inquilino, las reservas para reemplazos y las comisiones de arrendamiento. El NOI se utiliza típicamente como base para calcular las razones de cobertura de servicio de la deuda.
Una tarifa de alquiler que excluye ciertos gastos que un inquilino podría incurrir al ocupar un espacio de oficina. Se espera que tales gastos sean pagados directamente por el inquilino e pueden incluir costos de limpieza, electricidad, servicios, impuestos, seguros y otros costos relacionados.
véase Aviso de incumplimiento.
Una declaración de un abogado que afirma que los activos de una entidad no serían sustancialmente consolidados con los de sus afiliados por un tribunal de quiebras según la Sección 105 del código de quiebras. Esto es a menudo un componente clave de las estructuras de entidad de propósito especial (SPE) y/o remotas a la quiebra.
Un NNN-lease, o Triple-Net Lease, es un arrendamiento por el cual el inquilino paga los impuestos inmobiliarios, gastos y tarifas de mantenimiento además de la tarifa de alquiler acordada. (CMSA glossary)
Un préstamo que no cumple con los pagos de capital y/o intereses según lo establecido en el acuerdo de préstamo. Esto incluye préstamos que están realizando pagos a una tasa inferior a los pagos completos de capital e intereses requeridos por la hipoteca.
Un aviso publicado por el fideicomisario o prestamista hipotecario en los registros públicos para iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria que implican una venta pública de la propiedad que asegura la hipoteca. NOD también incluye el derecho a ser informado del incumplimiento de un prestatario en un contrato importante como un arrendamiento de terreno.
ver Ingresos Netos Operativos.
Espacio que está físicamente ocupado por un inquilino. No incluye espacio alquilado que actualmente no está ocupado por un inquilino.
Propiedad diseñada para ser utilizada principalmente como lugar de negocio, que abarca desde edificios importantes de múltiples inquilinos hasta edificios de un solo inquilino construidos según las necesidades específicas de un inquilino.
Una disposición que permite el pago anticipado total o parcial de un préstamo durante un período especificado antes de su vencimiento programado sin costo ni penalización.
Un término utilizado principalmente por los bancos para identificar bienes raíces en los libros que se recuperaron a través de la ejecución hipotecaria de un préstamo hipotecario. El término 'otros' REO es usado por los bancos para distinguir bienes raíces embargados de los bienes raíces propiedad del banco, que son típicamente activos inmobiliarios corporativos. No obstante, la industria comúnmente usa el término REO para bienes raíces embargados. También ver bienes raíces en propiedad (REO).
Una forma de mejora de crédito donde el saldo principal pendiente del colateral que respalda una seguridad excede el saldo principal del certificado pendiente adeudado a los tenedores de bonos.
La empresa, entidad o individuo que posee el título de un determinado edificio o propiedad.
Un solo préstamo respaldado por una cierta propiedad o cartera de propiedades, que se divide en varios componentes más pequeños. Cada componente se securitiza en una transacción CMBS separada y se pagan intereses y pagos de capital programados de manera prorrateada, dependiendo de su tamaño en relación con el préstamo mayor. Cada componente pari passu recibe igual tratamiento legal y, en caso de incumplimiento, recibe una porción prorrateada de los ingresos netos de la liquidación.
La tasa periódica a la que se paga el interés sobre una hipoteca. Esto puede diferir de la tasa de acumulación.
Arrendamiento comúnmente utilizado para grandes tiendas minoristas donde los pagos de alquiler incluyen un alquiler base más un porcentaje de las ventas brutas ("exceso") si las ventas superan una cantidad estipulada. Los porcentajes típicamente varían de uno a seis por ciento de las ventas brutas.
Un informe preparado por un consultor ambiental que revisa la propiedad y la tierra circundante para determinar la presencia o potencial presencia de peligros ambientales. El análisis examina cualquier contaminación de aguas subterráneas, PCB, eliminación abandonada de pinturas y otros productos químicos, amianto o una amplia gama de otros contaminantes potenciales. Esta Fase I ESA proporciona una revisión y hace una recomendación sobre si se justifica una mayor investigación (una Fase II ESA). El informe posterior confirmaría o negaría la presencia de un peligro ambiental y, en caso de encontrarse uno, recomendaría una revisión adicional y/o efectos mitigadores que deberían realizarse.
El estado de un edificio que ha sido anunciado para un desarrollo futuro pero que aún no ha comenzado su construcción.
Ver Pérdida Máxima Probable.
Un contrato legal que define las responsabilidades y las obligaciones de los servicers principales y especiales en la gestión de una transacción CMBS, incluidos los anticipos requeridos.
La cantidad de espacio en un edificio que ha sido alquilado antes de su fecha de finalización de construcción o de la fecha del certificado de ocupación.
Un reembolso total o parcial del principal por parte del prestatario mayor o anterior a un pago programado en un préstamo hipotecario. La mayoría de los casos ocurren debido a que el prestatario refinancia a tasas de interés más bajas o debido a la apreciación del capital del valor de la propiedad.
Lenguaje en documentos de préstamo que requiere que un prestatario pague una penalización por cualquier pago adelantado realizado sobre un préstamo hipotecario. La mayoría de las primas por pago anticipado se estructuran ya sea como mantenimiento de rendimiento o puntos de penalización.
El riesgo de que un prestatario pague el principal restante o una cantidad mayor que el pago programado en una hipoteca antes de su vencimiento, acortando así la vida del préstamo. Para reducir el riesgo de prepago, las hipotecas comerciales a menudo tienen disposiciones de protección de llamada.
Calculado dividiendo el precio de un edificio (ya sea precio de venta o precio de venta solicitado) por el Área Rentable del Edificio (RBA).
Un mercado que emite nuevos valores en una bolsa. El mercado primario consiste en el emisor y los primeros compradores de la emisión.
Valores respaldados por hipotecas que son emitidos por el sector privado, incluidos conduits, bancos, ahorros y otras instituciones financieras. Estos valores también se conocen como valores no-agencia y no están respaldados por agencias como Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae.
La venta privada de valores a inversionistas institucionales que cumplen con criterios específicos de patrimonio neto y/o ingresos y que se consideran inversionistas sofisticados, por ejemplo, compañías de seguros. Los valores de colocación privada generalmente están exentos de los requisitos de registro de la Ley de Valores de 1933. Se permite a los inversionistas examinar los datos financieros de las colocaciones privadas que de otro modo no serían publicados debido a restricciones de confidencialidad. Como resultado, las colocaciones privadas son particularmente adecuadas para los tramos de menor calificación de CMBS porque los inversionistas tienen acceso a más información sobre la cual basar una decisión.
Análisis estadístico que determina la gravedad del riesgo sísmico para una propiedad en un área propensa a terremotos al definir la proporción de daño debido al peor escenario posible de terremoto. PML también se utiliza para cuantificar el riesgo de otros desastres naturales como huracanes, inundaciones y tornados. Generalmente, las propiedades con PML superiores a un cierto umbral (quizás 20%) deben tener cobertura de seguro adicional.
La empresa y/o persona responsable del funcionamiento diario de un edificio, como limpieza, eliminación de basura, etc. El administrador de la propiedad también se asegura de que los diversos sistemas dentro del edificio, como los ascensores, HVAC y sistemas eléctricos, funcionen correctamente.
Vea Acuerdo de Agrupación y Servicios.
Una agencia que examina los valores y su colateral subyacente y asigna calificaciones crediticias a los valores según sus puntos de referencia. Las calificaciones van desde triple-A, la calificación más alta, hasta triple-C, la calificación más baja posible y son una influencia importante en la estructura y fijación de precios de CMBS. Las cuatro agencias de calificación de CMBS son Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service y Standard & Poor's.
Una corporación o sociedad creada especialmente para invertir en bienes raíces (por ejemplo, adquiriendo o proporcionando financiación para propiedades inmobiliarias) y/o valores respaldados por bienes raíces. Se requiere que los REITs transfieran el 90% de los ingresos gravables a sus inversores, pero no se les grava a nivel corporativo. Los principales tipos de REITs son: de inversión inmobiliaria, hipotecarios y mixtos; los REITs de inversión inmobiliaria son los más comunes.
Una entidad de paso que puede tener préstamos asegurados por bienes inmuebles sin los obstáculos regulatorios, contables y económicos inherentes a otras formas de valores respaldados por hipotecas. Una REMIC es una entidad legal remota a la bancarrota que distribuye el flujo de efectivo a los tenedores de bonos de varias clases (o tramos) de valores sin ser gravada a nivel de entidad. Las REMIC han facilitado la venta de intereses en préstamos hipotecarios en el mercado secundario. Embebido en la Ley de Reforma Tributaria, 1986.
Una propiedad hipotecada que ha sido adquirida por un fondo fiduciario o prestamista a través de la ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria. También ver Otros Bienes Inmobiliarios Propios (OREO).
La cantidad no recuperada de la venta de un préstamo hipotecario embargado o una propiedad REO. Es igual al saldo principal pendiente del préstamo, más todos los intereses programados no pagados, más todas las tarifas aplicadas a la venta de la propiedad, menos los ingresos recibidos de la liquidación.
Disposiciones que permiten al propietario cancelar un arrendamiento y recuperar el control del espacio después de que el inquilino desocupe el espacio.
Ver Hurdle Rate.
El riesgo de que los prestatarios no puedan refinanciar hipotecas al vencimiento, extendiendo así la vida de un valor garantizado por esas hipotecas.
Áreas centrales que contienen un núcleo poblacional grande, que junto con comunidades adyacentes tienen un alto grado de integración económica y social. Las regiones se dividen aún más en áreas de mercado, llamadas Mercados. (Ver también: Mercados).
El Congreso presentó por primera vez los Real Estate Investment Trusts, o REITs, en 1960 con el propósito de permitir al público general la oportunidad de invertir en bienes inmuebles que generen ingresos. Un REIT es una cartera de propiedades a gran escala, que tiene muchas de las características de un fondo mutuo. Los compradores adquieren acciones de estos valores de la misma manera que compran acciones. Además, los REITs tienen consideraciones fiscales favorables y comúnmente ofrecen un mayor rendimiento a los inversores (REIT.com).
1) Una disposición para liberar ciertos colaterales bajo una hipoteca por una cantidad previamente acordada, o 2) Una disposición de que si un prestatario prepaga el préstamo asociado con una propiedad en un conjunto de hipotecas que están garantizadas de forma cruzada y en incumplimiento cruzado, el prestatario debe pre-pagar adicionalmente una porción de todos los otros préstamos en el conjunto. Esto proporciona protección contra que un prestatario seleccione propiedades "a la carta" en un conjunto garantizado de forma cruzada.
A veces llamado espacio de segunda generación o espacio directo, se refiere al espacio existente que anteriormente ha sido ocupado por otro inquilino.
Ver Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Un contrato de arrendamiento en el cual el alquiler aumenta en intervalos dados durante un período fijo de tiempo o durante la vida del contrato de arrendamiento.
La superficie total en pies cuadrados de un edificio que puede ser ocupada por o asignada a un inquilino con el fin de determinar la obligación de alquiler de un inquilino. Generalmente, RBA incluye un porcentaje de áreas comunes que incluyen todos los pasillos, vestíbulos principales, baños y cuartos de teléfono.
Los costes anuales de ocupación para un espacio determinado cotizados sobre una base de coste por pie cuadrado.
Ver Real Estate Owned.
Ver cuenta de mantenimiento diferido.
Las declaraciones (o "reps") y garantías realizadas por un prestamista hipotecario sobre la calidad de los préstamos. Muchas declaraciones y garantías sobreviven al proceso de securitización y todavía son ejecutables una vez que la hipoteca ha sido incluida en un valor. Con CMBS el lenguaje de las declaraciones y garantías se centra en el tema del fraude y la tergiversación.
Una forma de mejora crediticia mediante la cual se retiene una parte de los ingresos de los bonos para cubrir pérdidas en el conjunto de hipotecas. También se denominan cuentas de reserva.
Se refiere a cualquier flujo de efectivo restante después de la liquidación (pago completo) de todas las clases de valores en un CMBS. Los CMBS de múltiples activos y múltiples clases frecuentemente tienen un residual.
Los tipos de propiedad varían desde centros comerciales superregionales con un área bruta alquilable de más de un millón de pies cuadrados hasta pequeñas tiendas con un solo inquilino.
Los ingresos totales del hotel durante un periodo de tiempo especificado divididos por el número de habitaciones disponibles en el hotel en ese periodo
La tasa de capitalización aplicada al precio/valor de venta final esperado de un edificio después de un periodo de posesión de varios años. Típicamente, alrededor de 50 puntos base más alta que una tasa de capitalización inicial.
El valor esperado de un edificio durante una venta teórica después de un período de retención de varios años; se utiliza para calcular la tasa de capitalización de reversión.
En el evento de que se incumpla una obligación contractual entre dos partes (por ejemplo, un arrendamiento de terreno) o se cometa un incumplimiento, el derecho a sanar permite a un tercero especificado e interesado (por ejemplo, un prestamista) asumir las responsabilidades de una de las partes (por ejemplo, el prestatario) para cumplir en virtud del acuerdo (por ejemplo, pagar la renta) en nombre de la parte incumplidora para preservar sus intereses (por ejemplo, su posición de gravamen). A menudo, los tenedores de deuda subordinada tienen el derecho de sanar cualquier incumplimiento en la deuda primaria.
Término utilizado para describir el vencimiento de un contrato de arrendamiento. Concentraciones grandes de vencimientos en un período de tiempo dado no son deseables, ya que esto lleva a la exposición del arrendador a un mercado potencialmente más débil y a la posibilidad de una razón de cobertura del servicio de la deuda por debajo de uno.
La cantidad total en dólares pagada por una propiedad particular en un momento particular.
La suma de los precios de venta para un grupo dado de edificios en un período de tiempo determinado.
El tiempo transcurrido desde el origen de un préstamo hipotecario; es decir, cuanto más tiempo un préstamo ha estado pendiente y cumpliendo sus términos, más "maduro" está. Se presume que los préstamos más maduros tienen una menor probabilidad de incumplimiento. Un préstamo que ha estado pendiente quizás durante tres años pero muestra un historial de pagos deficiente (por ejemplo, varios pagos tardíos, particularmente más allá de los 30 días), no se considera maduro debido a su rendimiento.
Ver Comisión de Valores y Bolsa.
La negociación de valores que han sido emitidos previamente. Véase también Mercado Primario.
El término genérico aplicado a los Certificados de Propiedad de los fondos o activos de un fondo fiduciario. Estos intereses no divididos son emitidos por el fideicomisario en montos de $100,000 hasta que menos de $100,000 reste, luego en montos de $1,000. Los certificados generalmente se emiten en clases con letras comenzando con la Clase A, la clase con mayor calificación. Cada clase es calificada en cuanto a riesgo por una o más de las principales agencias de calificación. Si la clase de mayor riesgo de primera pérdida se incluye en la seguridad y se vende en lugar de ser mantenida por el vendedor, la clase se califica como "NR" (no calificada). La calificación de riesgo "no calificada" se utiliza para valores que no califican para la tasa mínima de riesgo.
La agencia reguladora encargada de establecer los procedimientos adecuados para la inscripción y venta de valores que se negocian públicamente y de monitorear que estos procedimientos se mantengan en interés de un mercado público justo.
La creación de un nuevo instrumento financiero que representa un interés no dividido en un grupo segregado de activos como hipotecas comerciales. La propiedad de los activos generalmente se transfiere a un fideicomiso legal o una corporación especial, alejada de la quiebra para proteger los intereses de los titulares de valores.
Créditos cuya cantidad total del principal será completamente saldada al término del préstamo según el calendario de pagos del mismo. También llamados préstamos completamente amortizados.
El individuo, grupo, empresa o entidad que vende un activo inmobiliario comercial en particular.
Clases de seguridad, o tramos, que son calificados como grado de inversión, por lo tanto, adecuados para inversores institucionales regulados (es decir, triple-A, doble-A, single-A y triple-B).
Una estructura común utilizada en CMBS que involucra la priorización de flujos de efectivo. Por ejemplo, en una estructura simple de dos clases principal/subordinada (también conocida como estructura A/B) a) La Clase A recibirá todo el flujo de efectivo hasta el pago programado requerido de intereses y principal; b) La clase subordinada, Clase B, proporciona mejora crediticia a la Clase A, y c) La Clase B absorberá el 100% de las pérdidas experimentadas en el colateral hasta que las pérdidas acumuladas excedan la cantidad de la Clase B; a partir de entonces, la Clase A absorberá todas las pérdidas. También conocida como estructura de pago secuencial.
Parte responsable de la administración de préstamos hipotecarios en una transacción de CMBS, actuando en beneficio de los tenedores de certificados. Las responsabilidades del administrador incluyen informar al fideicomisario, recaudar pagos de los prestatarios, adelantar fondos para préstamos morosos, negociar reestructuraciones o refinanciamientos (según lo permitido por el acuerdo de agrupamiento y servicio) y llevar propiedades en incumplimiento a través del proceso de ejecución hipotecaria. Vea también Master Servicer y Special Servicer.
Un importante inquilino minorista que proporciona un poder de atracción significativo a un centro comercial, pero que en sí mismo puede no ser parte del centro comercial específico o de la garantía específica —
por ejemplo, un centro comercial que consta de varias tiendas en línea con un Wal-Mart en una parcela no adjunta que no es garantía para el préstamo pero que sirve como ancla. Aunque el Wal-Mart no es parte del centro comercial, la tienda sirve como una ancla sombra para la otra propiedad y las tiendas en línea.
Edificios que están ocupados o destinados a ser ocupados por un solo inquilino. (Véase también: Build-to-suit y Tenancy).
Corporación de Propósito Especial. Ver Entidad de Propósito Especial.
Ver Entidad de Propósito Especial.
Una entidad remota de bancarrota establecida por el(los) prestatario(s) a nivel de préstamo y el emisor a nivel de valores cuyo único activo es la propiedad o propiedades que se están financiando. La SPE protege al prestamista y, en última instancia, a los tenedores de certificados de un valor, de que la propiedad subyacente esté involucrada en procedimientos de bancarrota en contra del prestatario sobre la propiedad; en caso de una bancarrota o insolvencia del prestatario o emisor, se aplicaría una suspensión automática y se retrasarían los pagos a los inversores. Las agencias de calificación generalmente solicitan a los abogados que proporcionen opiniones de "venta verdadera" sobre la venta del transferente al emisor y opiniones de "no consolidación" que confirmen que la entidad es efectivamente remota de bancarrota. También se llama corporación de propósito especial (SPC) o vehículo de propósito especial (SPV).
Una parte además del master servicer que es responsable de gestionar préstamos que entran en incumplimiento y llevar a cabo el proceso de "work-out" o ejecución hipotecaria, por ejemplo, liquidando préstamos y adelantando los ingresos al fideicomisario. Existen varios tipos de special servicers:
a) Los que retienen piezas de primera pérdida.
b) Los que invierten en B-pieces a cambio de derechos de servicio especial; y
c) Los que son nombrados únicamente por su gestión especializada de activos.
Ver Workout fee.
Una serie de pruebas realizadas por la agencia de calificación que proyectan el desempeño del conjunto de hipotecas bajo diferentes escenarios o supuestos relacionados con estrés. La agencia de calificación determina la probabilidad de reembolso puntual utilizando la experiencia histórica de los préstamos para el tipo de colateral y su propia base de datos estadísticos sobre probabilidad de incumplimiento y severidad de pérdidas. Las pruebas de estrés a las que se someten los préstamos agrupados incluyen análisis de los documentos hipotecarios, colateral de bienes raíces, estructura fiscal, distribución geográfica, servicio de préstamos y cuestiones de administración. Por ejemplo, una prueba de estrés podría evaluar el impacto de un cambio en las tasas de interés sobre las relaciones de cobertura de servicios de deuda (DSCRs).
El proceso de combinar hipotecas y la creación de las correspondientes clases CMBS de tal manera que se logre el precio más alto para una transacción, basándose en factores del mercado de capitales vigentes en ese momento. Ver también Waterfall.
Espacio que ha sido arrendado por un inquilino y que se ofrece para subarrendar al mercado por parte del inquilino con la obligación de arrendamiento. El espacio subarrendado a veces se denomina espacio subalquilado.
Límites geográficos específicos que sirven para delinear un grupo central de edificios que son competitivos entre sí y constituyen un conjunto competitivo primario generalmente aceptado o grupo de pares. Los submercados son específicos para el tipo de edificio (oficina, industrial, venta al por menor, etc.), con límites distintos dependientes de diferentes factores relevantes para cada tipo de edificio. Los submercados son designaciones geográficas contiguas que no se superponen y tienen una suma acumulativa que coincide con los límites del Mercado en el que se encuentran (Ver también: Mercado).
Un arrendamiento sobre una parcela de tierra en la cual los derechos atribuibles al arrendamiento son menores o secundarios en comparación con otra obligación más principal.
Un préstamo secundario colateralizado, o hipoteca, en el que los derechos sobre la garantía son menores, o subordinados, a otra deuda o obligación.
Una forma de mejora de crédito que determina la estructura de una transacción CMBS, en términos de la distribución del riesgo de pérdida de crédito mediante la cantidad nominal asignada a cada clase de calificación discreta. Véase también Estructura Senior/Subordinada y Cascada.
Las designaciones de Suburban y Central Business District (CBD) se refieren a un área geográfica particular dentro de un área estadística metropolitana (MSA). Suburban se define como que incluye todo el inventario de oficinas no localizado en el CBD. (Véase también: CBD)
Un préstamo que está realizando pagos parciales o completos de intereses y principal, pero con una razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) que sería inaceptable si se suscribiera en este momento. Un préstamo puede clasificarse como de rendimiento insuficiente incluso si los pagos mensuales están al día si la relación préstamo a valor (LTV) u otro indicador de valor primario sugiere que el préstamo es poco probable que pueda pagarse en su totalidad al vencimiento.
Un administrador de servicios contratado contractualmente por los administradores principales o especiales para realizar algunos de los servicios inmobiliarios requeridos bajo acuerdos de agrupación y servicio, como inspecciones de propiedades, servicios de ejecución hipotecaria o administración de préstamos individuales. El administrador principal o especial es legalmente responsable de las actividades de los subadministradores. Es más probable que se contrate subadministradores para tipos de propiedades especializadas o si hay un número pequeño de préstamos, un subconjunto del total de la cartera, en un área determinada.
Un swap es un acuerdo entre dos partes en el que se intercambia una secuencia de flujos de efectivo durante un período de tiempo predeterminado. Los swaps se negocian en el mercado Over-The-Counter ("OTC") y generalmente son ejecutados por empresas e instituciones financieras en lugar de individuos. Las dos variedades más comunes son los swaps de tipos de interés y los swaps de divisas. Un swap de tipos de interés es el intercambio de dos flujos de efectivo de la misma moneda, con un flujo de efectivo vinculado a una tasa de interés fija y el otro vinculado a una tasa de interés variable. Un swap de divisas es el intercambio de principal y pagos de interés fijo en una moneda por principal y pagos de interés fijo en otra moneda.
Un término utilizado para indicar si un edificio está ocupado por múltiples inquilinos (ver también: Multi-inquilino) o un único inquilino (ver también: Inquilino único).
Ver Concesiones.
Estos incluyen los costes de moqueta nueva, pintura, paredes, limpieza, etc. El coste generalmente corre a cargo del propietario; a menudo se proporciona a los inquilinos un máximo de asignación para TI (expresado en dólares por pie cuadrado) que el propietario contribuirá para mejoras. En mercados con fuerte demanda, el TI puede trasladarse al inquilino en forma de alquiler más alto. En momentos de demanda más débil, las asignaciones de TI pueden ser más generosas, lo que añade incertidumbre al flujo de efectivo neto de un edificio.
Ver Tenant Improvements
'Tenant rep' significa representante del inquilino. En una transacción típica de arrendamiento entre un propietario/arrendador y un inquilino, el agente que representa los intereses del inquilino se refiere como 'tenant rep'. También puede referirse a representación de inquilinos, el servicio de representar a un inquilino.
Una medida de cuánto tiempo un espacio actualmente disponible ha sido comercializado para arrendar, independientemente de si está vacío u ocupado.
Cada clase de valores de CMBS calificada de manera discreta, que normalmente se le paga un cupón estipulado en el momento de la emisión y el principal basado en una secuencia de pago predeterminada. Normalmente, los tramos de calificación más baja tienen cupones más altos y vidas más largas, ya que no reciben pagos del principal hasta que los tramos de calificación más alta se han retirado o pagado.
Un arrendamiento por el cual el inquilino paga alquiler, impuestos sobre bienes inmuebles, gastos y tarifas de mantenimiento. Esto implica que no hay costos corrientes para el propietario.
El fideicomisario de un CMBS posee los documentos de la garantía hipotecaria, emite los certificados de propiedad beneficiaria (los valores), transfiere todos los fondos del administrador principal a los tenedores de bonos y distribuye estados sobre las distribuciones y el estado de la garantía. Actúa como supervisor del administrador principal y del administrador especial. Asegura que los administradores actúen de acuerdo con el acuerdo de agrupamiento y servicio. Si hay una violación del acuerdo, el fideicomisario tiene el derecho de asumir la autoridad o nombrar un nuevo administrador. El fideicomisario representa el fideicomiso que posee el título legal de la garantía en beneficio de todos los titulares de clase del valor. Los fideicomisarios deben llevar a cabo sus deberes de acuerdo con las escrituras establecidas dentro del fideicomiso.
El estado de un edificio que está en proceso de ser desarrollado, ensamblado, construido o edificado. Un edificio se considera en construcción después de que ha comenzado la construcción y hasta que recibe un certificado de ocupación.
La proporción de apartamentos de 1BR a 2BR en propiedades multifamiliares. La tendencia general ha sido hacia un mayor porcentaje de apartamentos de 2BR ya que proporcionan más flexibilidad a las familias y a los inquilinos de estilo de vida.
Una medida expresada como un porcentaje de la cantidad total de espacio físicamente vacío dividido por la cantidad total de inventario existente. Generalmente, el espacio en construcción no se incluye en los cálculos de vacante.
Espacio que actualmente no está ocupado por un inquilino, independientemente de cualquier obligación de arrendamiento que pueda tener sobre el espacio. El espacio vacío podría ser espacio que está disponible o no disponible. Por ejemplo, el espacio subarrendado que actualmente está siendo pagado por un inquilino pero no ocupado por ese inquilino, se consideraría espacio vacío. Del mismo modo, el espacio que ha sido arrendado pero aún no ocupado debido a trabajos de acabado que se están realizando, también se consideraría espacio vacío.
A menos que se especifique lo contrario, el valor de una propiedad hipotecada es su valor de mercado justo determinado en una tasación obtenida por el originador cuando el préstamo se realiza por primera vez.
Un término utilizado para describir la prioridad de desembolso de flujo de caja de un CMBS. El flujo de caja del grupo de hipotecas generalmente paga capital más intereses a la tranche con mejor calificación, mientras que paga solo intereses en las tranches con calificación más baja (siendo el pago del cupón estipulado en el momento de la emisión). Después de que todos los certificados de la tranche con mejor calificación se hayan retirado o liquidado, el flujo de caja se dedica a pagar tanto el capital como los intereses a la siguiente tranche con mejor calificación. Dado que las tranches con calificación más baja reciben pagos de capital solo después de que se hayan liquidado las tranches con mejor calificación, generalmente tienen vidas medias más largas.
Las tasas de alquiler que se calculan teniendo en cuenta, o ponderando, los metros cuadrados asociados con cada tasa de alquiler particular. Esto tiene el efecto de hacer que las tasas de alquiler en espacios más grandes afecten más al promedio que las de espacios más pequeños. La tasa de alquiler promedio ponderada se calcula tomando la proporción de metros cuadrados asociados con la tasa de alquiler en cada espacio disponible individual a los metros cuadrados asociados con las tasas de alquiler en todos los espacios disponibles, multiplicando la tasa de alquiler por esa proporción, luego sumando todos los números resultantes. A menos que se especifique específicamente lo contrario, los promedios de tasas de alquiler incluyen tanto espacios disponibles Directos como Subarrendados.
Una parte de la compensación del administrador especial pagadera por cada préstamo hipotecario corregido, según lo especificado por el acuerdo de agrupación y servicio. Esta tarifa se paga aplicando una tarifa de negociación a cada colección de intereses y principal (incluidos los pagos programados, los pagos anticipados, los pagos de balón y los pagos al vencimiento) de un préstamo hipotecario siempre que siga siendo un préstamo hipotecario corregido. Esta tarifa deja de ser pagadera si el préstamo vuelve a ser un préstamo hipotecario especialmente gestionado o se convierte en una propiedad REO.
El año en que un edificio completó la construcción y se emitió un certificado de ocupación.
Una prima de prepago que compensa completamente a los inversores por cualquier pérdida en el rendimiento resultante de un prepago, es decir, la penalización compensa al prestamista por los pagos de intereses programados por encima de una tasa libre de riesgo que se habrían realizado si no se hubiera producido ningún prepago. La tarifa está diseñada para que los inversores sean indiferentes a los prepagos y para que la refinanciación sea poco atractiva y antieconómica para los prestatarios. Vea también Defeasance.
La diferencia en rendimiento entre un valor y un índice de referencia, típicamente Bonos del Tesoro de EE.UU. de la misma madurez.
La tasa de retorno calculada que recibirá un inversor en una fecha determinada si una inversión a largo plazo que genera intereses, como un bono, se mantiene hasta su fecha de vencimiento. El cálculo toma en cuenta el precio de compra, valor nominal, tiempo hasta el vencimiento, rendimiento del cupón y el tiempo entre pagos de intereses.
Abreviatura de Year-to-Date. Describe estadísticas que son acumulativas desde el comienzo de un año calendario hasta el período de tiempo que se está estudiando.