El déficit de camas en residencias de mayores llegará a las 172.000 en 2030

El envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida impulsan el crecimiento del sector Healthcare en España según concluye el informe El ecosistema Healthcare en España. Evolución y perspectivas de futuro elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL y que analiza el sector Healthcare (residencias de mayores y hospitales).

El stock actual en España en residencias de mayores suma 389.000 camas, repartidas en cerca de 5.300 residencias y hasta 2027 se prevé añadir 44.000 camas más al stock actual, superando así las 430.000 plazas en los próximos tres años.

Sin embargo, este crecimiento será insuficiente para atender la creciente demanda. JLL estima que en 2035 habrá una necesidad de 237.000 camas adicionales para satisfacer la demanda futura.

Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España señala que: “Los activos Healthcare ofrecen flujos de ingresos estables y predecibles y el sector sanitario es menos sensible a las fluctuaciones económicas en comparación con otros sectores. Ante la escasez de producto en venta, la inversión se concentra en nuevos desarrollos, aunque ya se empieza a percibir un aumento de la actividad transaccional en el sector. La combinación de rentabilidad atractiva, fundamentales sólidos y la elevada demanda por parte de los inversores, sugiere que el sector Healthcare en España tiene buenas perspectivas de crecimiento y estabilidad para los próximos años”.

Por comunidades autónomas, Canarias, Murcia y Baleares son aquellas que presentan la menor ratio de cobertura^[1] (entre el 1,8% y el 3,6%) en cuanto a las residencias de mayores en España. En el extremo opuesto, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Aragón, Extremadura y La Rioja cuentan con una tasa de cobertura superior al 5%. Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona cuentan ambas con una ratio de cobertura del 3,8%.

El 23% del stock total de camas en residencias de mayores están en manos de los 15 mayores operadores privados que, a su vez, concentran el 29% de las plazas en proyecto. DomusVi es el operador con más plazas operativas puesto que gestiona cerca de 19.000 plazas distribuidas por todo el país, seguido de Vitalia Home con cerca de 10.000 camas. Otros operadores representativos son Grupo Emeis, Amavir y Ballesol que prevén lanzar al mercado cerca de 4.000 camas en los próximos años.

Los mismos factores que explican la creciente necesidad de activos de residencias de mayores también impulsan la demanda de infraestructura hospitalaria. Este fenómeno, a su vez, genera oportunidades de inversión en nuevos centros hospitalarios y en la ampliación y modernización de los ya existentes.

El stock de plazas hospitalarias en España supera en la actualidad las 181.000, repartidas entre hospitales generales y especializados, complejos hospitalarios y centros sociosanitarios. En los próximos cinco años JLL prevé que se añadirán algo más de 13.000 nuevas camas más al stock actual.

Por comunidades autónomas, la oferta de centros hospitalarios más amplia en la actualidad se encuentra en Cataluña con 34.500 plazas operativas, de ellas el 55% son plazas públicas; la Comunidad de Madrid y Andalucía, cada una con algo más de 25.000 plazas operativas –y con un 53% y un 75% de plazas públicas respectivamente–, completan el pódium. Las comunidades con más camas en proyecto en la actualidad son la Comunidad de Madrid y Cataluña que reúnen casi la mitad del total en España (6.300 plazas).

En cuanto a operadores, el sector hospitalario es un segmento que actualmente presenta una importante concentración: los diez principales actores representan más del 55% de la cuota de mercado.

Los inversores muestran mucho interés en el sector Healthcare, y aunque la falta de producto de calidad a la venta ha limitado la actividad transaccional durante el último año, la inversión –excluyendo suelos, desarrollos y operaciones corporativas– en los nueve primeros meses del año 2024 asciende a 226 millones de euros, un 40% más que en el mismo periodo de 2023.

Por origen del capital, los inversores nacionales representan el 88% del total de la inversión en Healthcare en el acumulado de los últimos doce meses (4T 2023 – 3T 2024), siendo los procedentes de Francia y Luxemburgo los que acumularon el 12% restante de la inversión. Por perfil del inversor, las SOCIMI continúan siendo los más activos del mercado español: copan el 68% de la inversión total entre el cuarto trimestre de 2023 y el tercer trimestre de 2024.

La rentabilidad prime en el sector en España se sitúa en un 5,75% en el tercer trimestre, tras aumentar 40 puntos básicos en el último año. A cierre de 2024, JLL prevé que se mantenga en ese entorno, con tendencia a la compresión en el medio plazo al ser un sector con sólidos fundamentales, muy demandado por distintas fuentes de capital nacional y europeo.

[1] La tasa o ratio de cobertura se estima en 5 plazas por cada 100 personas mayores de 64 años.