Oportunidad en la obsolescencia

La obsolescencia inmobiliaria es un fenómeno global que afecta significativamente a los mercados de oficinas. En España, este desafío se manifiesta en Madrid y Barcelona, donde se estima que para 2030, más de un 40% del stock de oficinas (10,8 millones de m²) se considerará obsoleto. Este informe explora las causas, el contexto y las oportunidades que surgen de esta situación en los principales mercados españoles.

La obsolescencia en el mercado de oficinas está impulsada por tres factores principales:

• Edad y diseño: Los edificios más antiguos tienden a volverse obsoletos más rápidamente debido a diseños desactualizados y tecnologías anticuadas.

• Ubicación: Los cambios en los patrones de desarrollo urbano pueden convertir ciertas áreas en menos atractivas, aumentando el riesgo de obsolescencia.

• Regulación: El endurecimiento de las normas de sostenibilidad y seguridad presenta desafíos significativos para la viabilidad de los activos inmobiliarios.

Estos factores interactúan para determinar la capacidad de un edificio de mantenerse relevante en un mercado en constante evolución.

A nivel mundial, la obsolescencia representa un desafío significativo:
 

• Se estima que el 25% del stock existente de oficinas podría volverse funcionalmente obsoleto en los próximos 5 años.

• Los costes de renovación globales se estiman entre $920 mil millones y $1,2 billones para América, EMEA y Asia Pacífico.

• Estas cifras subrayan la magnitud del desafío y la necesidad de estrategias proactivas para abordar la obsolescencia en los mercados inmobiliarios globales.

El análisis revela cifras inquietantes sobre la obsolescencia en los mercados de oficinas líderes de España:

Madrid:

• 7,2 millones de m² obsoletos, representando el 44% del stock total.

• Únicamente 0,31 millones de m² (1,9%) tienen reformas programadas.

Barcelona:

• 3,6 millones de m² obsoletos, equivalente al 43% del stock total.

• Solamente 0,12 millones de m² (1,4%) cuentan con planes de reforma.

Estos datos resaltan la urgente necesidad de acción para prevenir impactos negativos en la competitividad de estas ciudades y el valor de sus activos inmobiliarios.

Los submercados CBD y Centro Ciudad de Madrid y Barcelona son ideales para la renovación de oficinas obsoletas debido a su baja disponibilidad, altas rentas prime y alto stock obsoleto en relación con la oferta futura:

3,85 millones m² en los CBD y Centro Ciudad de Madrid y Barcelona requieren 5,7 mil millones € en reformas integrales.

Estas áreas ofrecen las mejores oportunidades para transformar espacios obsoletos en activos modernos, potencialmente aumentando su valor y atrayendo inquilinos de alta calidad.

El submercado 22@ en Barcelona merece una mención especial. A pesar de su alta disponibilidad, se distingue por sus altas rentas y menor stock obsoleto. Las estrategias en este submercado deben enfocarse en la optimización y actualización de espacios existentes.

Los submercados Descentralizado y Satélite en Madrid, y Greater Barcelona y Zona Fira Europa en Barcelona, presentan oportunidades atractivas para la reconversión de oficinas obsoletas, por ejemplo, a uso residencial. Estos submercados se caracterizan por una alta disponibilidad, elevado stock obsoleto y rentas más bajas, lo que los hace propicios para la transformación:

1,03 millones m²de oficinas obsoletas y vacías requieren 1,3 mil millones € para generar 11.000 nuevas viviendas en mercados periféricos de Madrid y Barcelona

El resto del stock obsoleto en mercados periféricos requieren 6,4 mil millones € para seguir siendo competitivo

Estas estrategias no solo abordarían la obsolescencia, sino que también ayudarían a satisfacer la creciente demanda de vivienda en Madrid y Barcelona.

La obsolescencia en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona presenta desafíos significativos, pero también oportunidades únicas para la renovación y reconversión. Abordar proactivamente este fenómeno no solo puede revitalizar activos inmobiliarios, sino también contribuir a la sostenibilidad y habitabilidad de estas ciudades.

Inversores, desarrolladores y autoridades tienen la oportunidad de transformar estos desafíos en soluciones innovadoras que beneficien tanto al mercado inmobiliario como a la sociedad.