Tendencias de demanda, oferta y conclusiones encuesta operadores 2025
Insight
06 mayo 2026
Radiografía del Sector de Coworking y Oficinas Flexibles en España
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Aspectos destacados de mercado
- Peso creciente en la contratación de oficinas. Los operadores flex contrataron 40.000 m² en Madrid y Barcelona durante 2025, representando el 5% del total de take-up de oficinas. Barcelona lideró con más de 25.000 m² (8% del total de espacios arrendados), mientras Madrid alcanzó casi 15.000 m² (3% de la contratación total), evidenciando el creciente protagonismo del modelo de coworking.
- Consolidación del stock en las grandes capitales. Madrid y Barcelona cuentan con más de 600.000 m² de espacios flexibles, representando el 3% del stock total de oficinas. Madrid dispone de 327.628 m² (2% del parque total de oficinas), concentrados en el distrito financiero, Chamartín-Cuatro Torres y Méndez Álvaro, mientras Barcelona alcanza 295.355 m² (3,5% de cuota), especialmente en el centro y el distrito 22@. Ambas ciudades superan el 80% de ocupación (84% en Madrid y 81% en Barcelona).
- Mayor involucración de los propietarios en el negocio e incremento de las oficinas gestionadas, mayor profesionalización del sector. Los propietarios de inmuebles están adoptando un rol más activo en la gestión de espacios flexibles, pasando de ser meros arrendadores a convertirse en socios operativos. El modelo de oficinas gestionadas (managed offices) gana protagonismo frente al coworking tradicional. Las empresas demandan espacios personalizados con su propia identidad corporativa, pero sin asumir los compromisos a largo plazo de un alquiler convencional.
Conclusiones más relevantes de la encuesta
- Crecimiento robusto del sector. El mercado flex español prevé aumentar su facturación un 15,8% en 2026, consolidándose como solución estratégica para compañías que buscan evitar compromisos rígidos y costes iniciales elevados, adaptándose en tiempo real a las necesidades del mercado en un entorno donde la eficiencia operativa es clave.
- Expansión concentrada en grandes operadores. El 58,8% de los operadores Tier 4 (espacios de más de 2.000 m² en zonas céntricas de Madrid y Barcelona) planea abrir nuevos centros o ampliar su oferta flexible durante 2026, frente a la prudencia de operadores medianos y pequeños en mercados secundarios, donde entre el 63% y el 83% no prevé crecer.
- Transformación del modelo: oficinas privadas como motor del negocio. Las oficinas privadas se han consolidado como producto dominante, representando el 54% de la superficie total y generando el 75% de los ingresos entre grandes operadores, con una ocupación estable del 80%. En contraste, el hot desking pierde relevancia: la oferta cayó del 87% al 53% de los operadores entre 2023 y 2025, y su ocupación descendió del 65% al 50%, evidenciando un mercado que evoluciona hacia mayor privacidad y valor añadido.