Perspectiva Global de Bienes Raíces, mayo de 2025

• La narrativa económica global en 2025 ha estado dominada por un entorno impredecible de política geopolítica y comercial. Aunque se espera que la mayoría de los principales mercados vean un crecimiento económico positivo este año, la perspectiva en evolución ha afectado la confianza empresarial y los mercados financieros.

• Los mercados de bienes raíces globales fueron generalmente resistentes durante el primer trimestre. La incertidumbre está llevando a un enfoque en la planificación a corto plazo para los mercados y sectores más expuestos a la disrupción de la cadena de suministro, como el industrial y el retail, mientras que el arrendamiento de oficinas continuó recuperándose.

• La actividad de los mercados de capitales se mantuvo fuerte, apoyada por mercados de deuda líquidos, el crecimiento de la inversión transfronteriza y los reajustes en el valor de los activos durante los años anteriores. Es probable que la volatilidad incrementada ralentice algo el impulso entrando en el segundo trimestre. Los valores de bienes raíces comerciales siguen siendo atractivos en relación con otras clases de activos, mientras que la disminución de la oferta en muchos mercados maduros apoyará el desempeño de los activos existentes.

La narrativa económica global en 2025 ha estado dominada por un entorno de política geopolítica y comercial en evolución. Mientras que los mercados inmobiliarios fueron en general resilientes durante el primer trimestre, una atmósfera de imprevisibilidad ha pesado sobre la confianza empresarial y ha puesto un renovado enfoque en las cadenas de suministro. Se espera que la mayoría de los principales mercados vean un crecimiento positivo este año, pero el panorama es dinámico y depende de la política comercial de EE.UU. y de la respuesta comercial, fiscal y monetaria del resto del mundo.

La actividad de ocupantes en el primer trimestre fue mixta, con variada actuación entre mercados y tipos de propiedades. Muchos inquilinos industriales y minoristas están revisando el impacto de nuevos aranceles en sus cadenas de suministro y operaciones. Al mismo tiempo, el arrendamiento global de oficinas continuó recuperándose, con las tres regiones registrando un aumento en la actividad desde el primer trimestre de 2024.

Las preocupaciones en torno al impacto económico de los aranceles recientes están resultando en un cambio en el sentimiento de los inversores, marcando el inicio de un nuevo período de imprevisibilidad. Mientras que la comunidad inversora ha llegado a esperar volatilidad y ha estado operando durante períodos de incertidumbre elevada en los últimos cinco años, cada nuevo punto de inflexión en el mercado causa una perturbación inicial, seguida de un período en el que los inversores necesitan evaluar el impacto en sus inversiones y estrategia de despliegue de capital.

Cabe señalar que el sector inmobiliario comercial ha entrado en este período de volatilidad en un estado relativamente saludable. Los ajustes prolongados del valor de los activos durante los últimos 2.5 años han desactivado efectivamente los riesgos de la clase de activos, y el valor relativo del sector respecto a las alternativas de inversión en los mercados públicos también presenta un contexto favorable. Los niveles de deuda y crédito en todo el mundo son saludables, con mercados de deuda líquidos que apoyan la actividad de los mercados de capital. Y el rendimiento de los activos existentes se beneficiará de menguantes tuberías de suministro en muchos mercados maduros. Aunque están comenzando a emerger señales de estancamiento, los valores de los activos se han mantenido generalmente estables y la intensidad de las ofertas fue activa al comienzo del año.

La actividad de transacciones directas alcanzó los 185 mil millones de dólares estadounidenses en el primer trimestre de 2025, aumentando un 34% interanual. Varios factores se unieron para impulsar el continuo crecimiento de la actividad, incluyendo mercados de deuda líquidos, aumento de ofertas institucionales, un repunte gradual de transacciones a gran escala, y un aumento interanual en transacciones transfronterizas. Los volúmenes de transacciones en las Américas en el primer trimestre alcanzaron 93 mil millones de dólares estadounidenses, un aumento del 37% interanual. EMEA los volúmenes de transacciones alcanzaron 55 mil millones de dólares estadounidenses, marcando un incremento del 41%. En Asia Pacífico, los volúmenes de transacciones se elevaron a 36 mil millones de dólares estadounidenses, un 20% más.

La inversión transfronteriza aumentó un 57% interanual en el primer trimestre. Esto marca el nivel más alto del primer trimestre desde 2022, evidenciando cómo la mejora continua en la dinámica de los mercados de capitales durante gran parte del trimestre llevó a una normalización adicional de la actividad transfronteriza, solo para enfrentar una mayor variabilidad al inicio del segundo trimestre.

En todos los sectores, los inversores se están enfocando en la calidad de los activos, el crédito de los inquilinos y sectores en el camino del crecimiento secular. Industrial y logística, vivo y alternativas seleccionadas siguen siendo los más buscados. La cuota de capital invertido en el sector minorista marcó un ligero incremento, representando una mayor participación en comparación con los últimos cinco años, pero las transacciones a gran escala todavía están por debajo del potencial. La bifurcación entre y dentro de los sectores persiste, especialmente dentro del sector de oficinas en EE.UU., aunque las transacciones de oficinas han mejorado para comenzar el año.

El arrendamiento de oficinas globales continuó recuperándose en el primer trimestre a pesar de un entorno económico volátil, con las tres regiones registrando un aumento en la actividad desde el primer trimestre de 2024. Las renovaciones y extensiones están representando una mayor parte del arrendamiento en las regiones en medio de una oferta nueva limitada en América del Norte y Europa, combinado con costos crecientes de alquiler y acondicionamiento.

El inicio de obras ha caído a un nuevo mínimo récord en EE. UU., y mientras la construcción aumenta en Europa, la oferta en los submercados centrales sigue siendo excepcionalmente ajustada. Se espera que esto contribuya a que la vacancia alcance su punto máximo y comience a disminuir en ambas regiones este año. Con menos espacio nuevo llegando al mercado y la disponibilidad concentrada en edificios y ubicaciones menos deseables, los ocupantes necesitarán explorar opciones antes, ya que la competencia por el mejor espacio se intensifica.

Tendencias futuras: Creciente necesidad de reposicionamiento e inversión para cumplir con las expectativas del lugar de trabajo

Corto plazo: Aunque se espera que una perspectiva económica impredecible ralentice la toma de decisiones, el progreso continuo en los programas de reingreso a la oficina, las tasas reducidas de reducción de personal y un aumento de los vencimientos de arrendamiento se espera que apoyen la recuperación del arrendamiento de oficinas en 2025.

Largo plazo: La construcción nueva limitada y las altas tasas de prearrendamiento intensificarán la competencia por espacios centrales de alta calidad en muchos mercados, mientras que la vacancia permanecerá elevada en edificios más antiguos y no centrales. Con las rentas del prime y los costos de acondicionamiento continuando en aumento, esperamos una demanda más fuerte por proyectos renovados y submercados fuera del centro. 

La actividad de alquiler industrial mostró signos de estabilización en el primer trimestre a pesar del entorno impredecible y la cautela de los ocupantes. Sin embargo, la imposición de nuevos aranceles por parte de la administración estadounidense tras el fin del trimestre ha llevado a una mayor incertidumbre a medida que las empresas esperan desarrollos adicionales y evalúan el impacto en las cadenas de suministro, la producción y la economía.

Tendencias futuras: Desafíos y oportunidades para el sector inmobiliario industrial

Corto plazo: Muchas empresas afectadas por los aranceles priorizarán la planificación y flexibilidad a corto plazo. En este entorno, algunas acelerarán, redirigirán o pausarán envíos mientras utilizan espacio de excedente; otras buscarán acuerdos a corto plazo o renovaciones mientras ponen en espera la toma de decisiones adicionales.

Largo plazo: El crecimiento del comercio electrónico y la urbanización seguirán apoyando la demanda, mientras que los efectos a largo plazo de la evolución de las políticas comerciales siguen siendo inciertos. Las cadenas de suministro requieren un período prolongado para ajustarse, con instalaciones de fabricación que generalmente tardan 3-5 años en entrar en línea; esto ralentizará la toma de decisiones hasta que emerja una mayor claridad. El retorno de la manufactura de alto valor probablemente seguirá aumentando, llevando a una mayor demanda de espacio industrial equipado para manejar la producción avanzada y las cadenas de suministro relacionadas en mercados menos afectados por las barreras comerciales.

El rendimiento del mercado minorista fue variado entre regiones durante el primer trimestre, con el aumento de cierres de tiendas en EE.UU. contribuyendo al primer trimestre de absorción neta negativa en cuatro años. Aunque es probable que la vacancia en centros de poder y de vecindario siga aumentando, el mercado todavía está limitado en oferta para espacios nuevos de Clase A. En Europa y en economías de Asia Pacífico con mayor crecimiento o orientadas al turismo, la demanda de minoristas sigue siendo saludable para espacios centrales premium.

Tendencias futuras: Rendimiento divergente a medida que los minoristas evalúan perspectivas de crecimiento y cadenas de suministro

Corto plazo: Es probable que la divergencia en el rendimiento del mercado minorista continúe durante 2025. En EE.UU., las preocupaciones sobre la cadena de suministro llevarán a respuestas variadas a medida que los minoristas evalúan los impactos de la política comercial en evolución. Se espera que los mercados con mayores crecimientos del PIB e ingresos, y los destinos orientados al turismo experimenten el crecimiento más resistente en el gasto del consumidor. Con una nueva construcción limitada en mercados maduros, las ubicaciones principales seguirán limitadas en oferta.

Largo plazo: El aumento de los costos de cumplimiento ha hecho que la recogida en tienda sea a menudo más rentable que la entrega a domicilio. Como resultado, los minoristas han recuperado la confianza en las tiendas físicas, y se espera que muchos opten por formatos más grandes que incorporen servicios de click-and-collect. Este enfoque híbrido ofrece varias ventajas: mejora los márgenes de ganancia, fomenta las compras impulsivas en la tienda cuando los clientes recogen sus pedidos y reduce los costos de almacenamiento para los minoristas.

A pesar de las desafiantes condiciones geopolíticas y económicas, los fundamentos positivos a largo plazo para los activos residenciales continúan impulsando el crecimiento de la inversión.

Los volúmenes de inversión residencial en EE. UU. superaron los US$22 mil millones durante el trimestre. El sector residencial en Europa mantuvo su posición como el más grande en volúmenes de transacciones, con el total del primer trimestre reflejando tanto un aumento respecto al cuarto trimestre como más del doble del nivel en el mismo período del año pasado. En Asia-Pacífico, un aumento adicional en la inversión mantuvo las tendencias positivas registradas a finales de 2024.

Tendencias futuras: Convicción inversora apoyando acuerdos más grandes y aumentando la institucionalización

Corto plazo: La escasez de oferta seguirá siendo una preocupación apremiante para los mercados de vivienda en todo el mundo, con la urbanización, la movilidad internacional y la reducción de tamaño de los hogares contribuyendo al creciente demanda de alquiler. A pesar de las perspectivas económicas volátiles, la convicción inversora en el sector apoyará el crecimiento de plataformas, carteras y acuerdos a nivel de entidad más grandes en 2025.

Largo plazo: Se espera que la creciente institucionalización de los mercados de vivienda, a medida que los inversores asignan más capital a los sectores de vivienda y se diversifican en nuevos mercados, lleve a que el número de países que logran una inversión anual promedio de más de US$500 millones se expanda a más de 20 para 2030. Se prevé que Living mantenga su posición como el mayor sector por volúmenes de inversión  con otros US$1,4 billones en transacciones en los próximos cinco años.

Aunque el Ingreso Global por Habitación Disponible (RevPAR) mantuvo su ritmo récord, creciendo un 3,9% durante los dos primeros meses de 2025, una nueva ola de incertidumbre está en el horizonte. Gran parte de esto proviene de EE.UU., el mayor mercado emisor de viajes del mundo post-Covid. A pesar de la posible reducción de viajes en el futuro, la demanda actual sigue siendo fuerte con las tres regiones mostrando crecimiento en lo que va del año.

Tendencias futuras: Marcas hoteleras cambian prioridades estratégicas

Corto plazo: En medio de un entorno de construcción desafiante y de alto costo, las marcas hoteleras están utilizando cada vez más sus balances para impulsar el crecimiento neto de unidades (NUG), un motor clave del valor para los accionistas. Se espera que más fusiones y adquisiciones de marcas se materialicen a lo largo de 2025. Es probable que las empresas de gestión hotelera de terceros, las marcas de alojamiento no tradicionales y los hoteles en el sector de estilo de vida atraigan la mayor cantidad de capital.

Largo plazo: La porción global de hoteles de marca gestionados por terceros (es decir, franquiciados) aumentó 3.8pp en 2024 y debería acelerarse aún más en los próximos tres a cinco años, ya que la mayoría de las grandes marcas hoteleras buscan mitigar el riesgo y fomentar el valor para los accionistas. Todas las principales marcas han señalado su disposición a cambiar los contratos de gestión por acuerdos de franquicia, lo que debería liberar capital para facilitar transacciones y aumentar la actividad de adquisición de marcas.

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