La rehabilitación de edificios históricos del sector inmobiliario

Los edificios históricos son fundamentales en la vida cotidiana de muchas ciudades, pero incluso muchos de los que tienen las fachadas mejor cuidadas no cumplen unos objetivos de sostenibilidad cada vez más estrictos.

Por ello, son parte crucial de los esfuerzos del sector inmobiliario por descarbonizarse. La rehabilitación podría mejorar la huella de carbono de los edificios históricos en más del 60%, aunque las normativas para preservar el patrimonio pueden dificultar la realización de intervenciones sostenibles.

Dado que la nueva legislación impone límites a las emisiones de carbono de los edificios, las tareas actuales de acondicionamiento deben encontrar el equilibrio entre la mejora de la eficiencia energética y el cumplimiento de las leyes sobre patrimonio.

«La rehabilitación es la única forma de conseguir las cero emisiones netas, de ayudar a los propietarios a cumplir los requisitos ESG y de proteger la liquidez», afirmó Paula Albaladejo, Head of Sustainability Project & Development Services de JLL en EMEA. «Aunque hay importantes limitaciones en cuanto a las obras que pueden realizarse en edificios históricos, también hay oportunidades únicas de mejorar la sostenibilidad de activos con importancia cultural y arquitectónica».

Los edificios construidos antes de 1945 representan el 30% del parque europeo. El parque inmobiliario del Reino Unido es uno de los más antiguos de Europa, con cerca de 5,9 millones de edificios, de los cuales en torno a 600.000 son locales comerciales construidos antes de 1919. En Nueva York, alrededor de la mitad de las oficinas se construyeron antes de 1945, mucho antes de que la eficiencia energética se convirtiera en una prioridad.

Hoy en día, muchos edificios antiguos tienen restricciones para alterar elementos como los materiales, la fachada o las estructuras. Otros están situados en zonas protegidas que pueden impedir la instalación de elementos externos como paneles solares en el tejado.

«En el caso de los edificios históricos, puede ser más difícil obtener el visto bueno para realizar intervenciones más profundas, como incorporar energías renovables y bombas de calor o realizar cambios estructurales», señaló Kirsty Draper, Head of Sustainability de JLL para el Reino Unido.

Los materiales y los métodos de construcción históricos también influyen en las obras de rehabilitación. Aunque intervenciones iniciales como la adopción de iluminación LED y la instalación de sensores de movimiento pueden mejorar la eficiencia energética, su efecto es limitado cuando el rendimiento de los sistemas básicos y la infraestructura del edificio es insuficiente.

«Es esencial abordar no solo los problemas superficiales, sino también las causas profundas de la ineficiencia energética y las elevadas emisiones de carbono dentro de la estructura y los sistemas generales del edificio», explicó Albaladejo. «Esto exige un enfoque especializado y holístico para lograr el equilibrio entre invertir con inteligencia y aplicar al mismo tiempo medidas eficaces de ahorro energético».

El uso de técnicas y materiales inadecuados para mejorar la eficiencia energética puede tener efectos adversos en la integridad estructural de los edificios antiguos. Por ejemplo, bloquear los elementos de ventilación que permiten que el aire fluya para evitar la acumulación de humedad puede causar daños a largo plazo. Los muros tradicionalmente macizos también pueden plantear dificultades a la hora de instalar aislamiento sin comprometer su atractivo estético.

Dado que los edificios históricos cuentan con enfoques de construcción menos estandarizados y tienen menos datos disponibles en los que basarse, requieren evaluaciones de rehabilitación a medida.

«Es más necesario analizar lo que ofrece el activo, lo que admite la estructura del edificio y lo que permite la normativa de edificación», añadió Draper.

Dependiendo de la integridad estructural del edificio o de la magnitud del proyecto, podría ser necesario escalonar las intervenciones.

Se necesitaron ocho proyectos de eficiencia energética para reducir la huella de carbono del Empire State de Nueva York. Entre ellos, hubo que modernizar las 6.514 ventanas que tiene e instalar 67 ascensores que generan electricidad en lugar de calor al frenar. En consecuencia, superó su objetivo inicial de reducir el consumo de energía en un 38% y consiguió un ahorro energético anual de 4,4 millones de dólares.

También pueden requerirse conocimientos especializados. Aunque los equipos de rehabilitación con experiencia en edificios históricos pueden agilizar muchas complejidades de la construcción, encontrar la mano de obra cualificada adecuada puede ser un problema. Según Capital Economics, unas 100.000 personas trabajan en edificios históricos en el Reino Unido, aproximadamente la mitad de las que serían necesarias.

La política y el asesoramiento están ayudando a desarrollar soluciones de rehabilitación para edificios históricos. El proyecto RIBuild, financiado por la UE, pretende facilitar la instalación de aislamiento interior mediante la elaboración de pautas generales para la toma de decisiones, lo que podría reducir hasta un 15-20% el consumo energético.

No solo se pone el foco en los edificios comerciales; hay proyectos en marcha para averiguar cómo renovar con sensibilidad edificios residenciales que son patrimonio arquitectónico y añadirles valor social. Por ejemplo, el propietario británico de vivienda social en alquiler Peabody aplica primero medidas de mejora estructural para evitar la pérdida de calor en edificios de distintas tipologías, desde casas de campo victorianas hasta edificios de los años sesenta.

En Barcelona, la casa ShowPass era un edificio de principios del siglo XX, sin aislamiento, afectado por la condensación y el moho. Las obras de rehabilitación por fases redujeron la demanda energética en un 80%, preservando al mismo tiempo la fachada tradicional mediante el aislamiento térmico por el interior y revestimiento hermético. Actualmente, organiza jornadas de puertas abiertas para mostrar sus soluciones energéticas.

En todo tipo de propiedades, las tareas de rehabilitación están empezando a incorporar métodos más modernos cuando procede. Los suelos radiantes que utilizan tuberías de agua para la calefacción pueden instalarse sin alterar las tarimas originales. La madera laminada puede utilizarse para restaurar suelos con durabilidad y autenticidad estructural. Los contratos de compra de electricidad solar podrían ayudar a los promotores a acceder a soluciones personalizadas de energía renovable que no comprometan el diseño histórico de los edificios.

«Cada vez hay más soluciones innovadoras para la rehabilitación de edificios protegidos. La tecnología está mejorando y eso genera más oportunidades de encontrar soluciones creativas de rehabilitación», indicó Draper.

Aparte del acondicionamiento, las medidas para provocar un cambio de comportamiento de los ocupantes del edificio también pueden tener un gran impacto, como la instalación de contadores automáticos y sistemas de edificios inteligentes para controlar y optimizar el consumo de energía. Los arrendamientos ecológicos también pueden ayudar a garantizar que los inquilinos valoren el equipamiento y las operaciones desde una perspectiva más sostenible.

En algunos casos, habrá que considerar la reutilización adaptativa junto con la rehabilitación. Por ejemplo, la Canada House de Manchester, catalogada con el Grado II de protección y construida en 1909 como almacén. Fue adquirida por la empresa de inversiones Kinrise y reconvertida en un espacio de coworking moderno y energéticamente eficiente, conservando al mismo tiempo muchas de sus características originales.

«Es importante saber cuál es el interés de la comunidad y de los inversores por un edificio, si es viable un cambio de uso y las implicaciones en cuanto a inversiones», afirmó Albaladejo. «Por ejemplo, las reconversiones en edificios residenciales podrían ayudar a satisfacer la creciente demanda de vivienda en Europa. Las reconversiones en espacios universitarios pueden contribuir a que los edificios históricos sigan integrados en las comunidades».

A medida que aumenta la presión para descarbonizar el sector inmobiliario, hay que encontrar un equilibrio entre preservar el pasado y crear un futuro más sostenible.

«El sector inmobiliario debe ofrecer más oportunidades de rehabilitación», opinó Draper. «Hay que tener en cuenta el desarrollo medioambiental, social y económico a la hora de evaluar estas oportunidades para garantizar que los edificios emblemáticos sigan integrados en las comunidades durante generaciones».