Las políticas energéticas impulsan la transformación de los edificios

Las políticas climáticas de las ciudades evolucionan de la ambición a la acción, cambiando el panorama regulatorio de los edificios y marcando una nueva etapa de transformación del mercado.

• Las ciudades están recurriendo al rendimiento energético de los edificios para reducir las emisiones a gran escala. Casi la mitad de las 75 ciudades analizadas ya incluye estándares de desempeño obligatorios. A medida que se endurecen los límites, con sanciones y requisitos de mejoras cada vez mayores, el cumplimiento será clave para el valor y la liquidez de los activos.

• La regulación de edificios se está convirtiendo en política energética. Mandatos de electrificación, eliminación de fósiles y normas solares reformulan la planificación, atando los objetivos de carbono a los sistemas eléctricos. Para 2026, 17 ciudades del estudio prohibirán combustibles fósiles en nuevas construcciones y muchas exigirán renovables in situ, transformando la relación de los edificios con la red.

• La resiliencia climática está surgiendo como una prioridad regulatoria fundamental, aunque las medidas adoptadas aún no corresponden plenamente al nivel de riesgo existente. Las ciudades están incorporando medidas de adaptación en los códigos de edificación; sin embargo, las mejoras a nivel de activos resultan insuficientes si la infraestructura circundante no es capaz de resistir los riesgos climáticos, por lo que la resiliencia urbana se convierte en una prioridad compartida para los actores del sector inmobiliario.

   

A pesar de los obstáculos políticos y la reversión de políticas en algunas regiones, la tendencia general es clara. La regulación está acelerando la transición del sector inmobiliario hacia un futuro con bajas emisiones de carbono y resiliente al clima, con los gobiernos municipales encabezando este proceso. En todo el mundo, las ciudades están tomando medidas decisivas para descarbonizar su parque inmobiliario y reforzar la resiliencia mediante políticas cada vez más sofisticadas, desde estándares de eficiencia energética de obligado cumplimiento y mandatos de electrificación, hasta estrategias de adaptación y economía circular.

Para el sector inmobiliario comercial, las políticas locales suelen ser la fuerza reguladora más importante que afecta a los costes operativos y las estrategias de inversión. A medida que la regulación adquiere mayor fuerza y alcance, los líderes del sector inmobiliario deben anticipar estos cambios para proteger el valor de sus activos y gestionar el riesgo de transición.

Para ayudar a los inversores y ocupantes a navegar este panorama en rápida evolución, JLL ha desarrollado el "City Climate and Resilience Policy Tracker", una iniciativa de investigación que analiza la evolución de la regulación a nivel municipal y su impacto en el sector inmobiliario. El Tracker se basa en el estudio de JLL sobre la descarbonización de las ciudades y el sector inmobiliario en 2022, que comparó 35 ciudades de todo el mundo. Esta última edición amplía el alcance a 75 ciudades de todo el mundo, lo que ofrece una visión más completa de cómo la normativa está remodelando los mercados.

Los objetivos del Tracker son tres:

• Analizar y comparar — Trazar y evaluar sistemáticamente las ciudades en función de sus compromisos climáticos, marcos regulatorios y mecanismos de implementación que impulsan la descarbonización y resiliencia de los mercados inmobiliarios.

• Identificar prácticas líderes — Destacar los enfoques normativos más avanzados que facilitan la rehabilitación a gran escala, la electrificación y la resiliencia, ofreciendo información útil para inversores, ocupantes y responsables de políticas.

• Anticipar los cambios del mercado — Traducir la normativa emergente en inteligencia de inversión, ayudando a los actores del sector a blindar sus carteras, gestionar el riesgo de transición y captar valor en la próxima ola de transformación hacia bajas emisiones de carbono.

Desde el estudio de 2022, el panorama normativo ha madurado. Entonces, el impulso se centró en los objetivos climáticos y los compromisos voluntarios; hoy en día, el énfasis se ha desplazado hacia la ejecución. La brecha ya no es de concienciación, sino de ejecución, integración y la capacidad de escalar las soluciones. Para reflejar este cambio, nuestro marco de 2025 introduce cuatro categorías refinadas que enfatizan mejor el éxito como medida de la madurez de las políticas, la ejecución y el impacto en el mercado: 

En toda la muestra, se mantienen las tendencias generales identificadas en 2022: la normativa sigue estando por detrás de los avances científicos en materia climática; el desempeño energético de los edificios y la descarbonización de la red eléctrica continúan siendo fundamentales; y la colaboración entre los sectores público y privado sigue siendo clave para el éxito. Sin embargo, la dirección del progreso se orienta inequívocamente hacia la implementación.

Nueva York, Seattle, Londres, Oslo, París y Sídney han entrado en el grupo líder, donde la madurez de las políticas se está traduciendo ahora en una transformación medible del mercado. Esta progresión refleja tres avances clave:

• Ampliación de los requisitos obligatorios de desempeño en emisiones y de mecanismos de control y aplicación a nivel local.
• Integración de los objetivos de transición energética en los marcos de planificación y concesión de permisos.
• Una respuesta política creciente, aunque todavía inconsistente, alos riesgos climáticos físicos.

Las ciudades están situando de forma creciente al entorno construido como eje central de sus estrategias para la reducción de emisiones. Nuestro análisis de 75 ciudades a nivel mundial revela que el 82 % de la inversión inmobiliaria comercial en la última década—equivalente a 4,1 billones de dólares estadounidenses—se ha realizado en mercados que cuentan con objetivos de cero emisiones netas para 2050. Sin embargo, muchas ciudades avanzan a mayor ritmo: uno de cada cuatro dólares invertidos a nivel mundial se ha dirigido a mercados cuyos objetivos de cero emisiones netas se establecen antes del plazo de 2050 acordado en París, y varios de ellos tienen como meta el año 2030. Este solapamiento pone de manifiesto el alto grado de exposición que tienen los inversores frente a ciudades que están adoptando rutas hacia las emisiones netas cero.

Mientras que los marcos nacionales suelen hacer hincapié en la fiscalidad, la transparencia o los subsidios, los gobiernos municipales dirigen sus esfuerzos hacia la fuente más directa de emisiones urbanas: los edificios, que representan aproximadamente el 60 % del total de emisiones en las ciudades, frente al 42 % a nivel mundial. Como resultado, las políticas más avanzadas se centran ahora en medir, gestionar y exigir mejoras en el rendimiento energético y las emisiones a nivel de los edificios.

En nuestro estudio, 31 ciudades, que representan el 41 % de los mercados cubiertos, hacen ahora referencia a normas de rendimiento de los edificios exigibles, lo que supone un aumento significativo desde 2022. Estas leyes exigen umbrales específicos de consumo energético o intensidad de carbono que se endurecen con el tiempo, a menudo acompañados de sanciones sustanciales por incumplimiento.

• La Ley Local 97 (LL97) de la ciudad de Nueva York, en vigor, es uno de los ejemplos más completos. Abarca más de 23 000 edificios, limita las emisiones anuales e impone multas relativas por superar los límites. Aproximadamente el 94 % de los edificios sujetos a la normativa ya han iniciado el proceso de cumplimiento para el periodo 2024, lo que demuestra la eficacia de la ley. Sin embargo, el próximo ciclo de cumplimiento es mucho más estricto: un análisis de JLL revela que el 81 % de los edificios podrían enfrentarse a sanciones en 2030, lo que subraya la magnitud de la transformación necesaria.
• La Directiva revisada de la Unión Europea sobre eficiencia energética de edificios (EPBD) entró en vigor en mayo de 2024 y deberá ser incorporada a las legislaciones nacionales antes de mayo de 2026. Introduce normas mínimas de eficiencia energética que darán lugar a la renovación del 16 % de los edificios comerciales con peor rendimiento para 2030 y del 26 % para 2033. Este cambio representa una transformación significativa en el enfoque normativo, ya que tradicionalmente los gobiernos europeos han favorecido marcos basados en el diseño. Es necesario fijar objetivos de rendimiento energético para el parque inmobiliario existente, dado que, según los datos, el 85 % de los edificios de la UE se construyeron antes del año 2000 y el 75 % presentan un rendimiento energético insuficiente. La UE vincula explícitamente estas normas a la seguridad energética, reconociendo que la eficiencia reduce tanto las necesidades de inversión en carbono como en la red eléctrica.
• El Cap-and-Trade Program de Tokio, iniciado en 2010 y que entra en su cuarta fase en 2025, sigue siendo el único sistema de comercio de carbono a escala urbana específicamente aplicado a edificios en el mundo. Los propietarios de edificios pueden cumplir con las normas mediante medidas de eficiencia energética, instalaciones de energía renovable y el comercio de créditos de emisiones con otras instalaciones. El último periodo de cumplimiento eleva los objetivos al 48%-50 % por debajo de la referencia, frente al 6%-8 % de reducción de la primera ronda (2010-2014). A principios de este año, el Gobierno Metropolitano de Tokio lanzó una plataforma digital de comercio de carbono para facilitar el acceso y la compraventa de créditos por parte de pequeñas y medianas empresas—una expansión basada en datos que complementa su consolidado Cap-and-Trade Program e indica una transición hacia mercados de carbono urbanos más inclusivos.

Para 2030, decenas de ciudades más aplicarán de forma activa estándares de desempeño para edificaciones. La financiación y la capacidad de aplicación siguen siendo retos, pero la dirección está marcada: las ciudades están convirtiendo la ambición en resultados medibles, con sanciones y medidas de rehabilitación incorporadas. Lo fundamental es que el diseño de estos estándares—con límites de emisiones cada vez más estrictos y sanciones generalmente proporcionales al nivel de excedente—implica que la exposición regulatoria se incrementa si se posponen las acciones necesarias. Incluso los propietarios que actualmente enfrentan un impacto mínimo no están exentos, ya que, a medida que los umbrales de cumplimiento se reducen progresivamente, los futuros compradores y sus sucesores asumirán obligaciones cada vez más significativas y un mayor riesgo financiero. El resultado es una amenaza creciente para la liquidez y el valor de los activos, ya que el cumplimiento de los requisitos de rendimiento se convierte en un factor determinante en la suscripción, la fijación de precios de las transacciones y la estrategia de salida en los mercados inmobiliarios mundiales.

Junto con los requisitos de desempeño operativo, el carbono incorporado está ganando presencia en la agenda normativa, y un reducido grupo de ciudades ha comenzado a regular las emisiones asociadas a los materiales y procesos constructivos. Londres, Vancouver y Ámsterdam destacan actualmente como líderes globales: Londres exige la realización de evaluaciones de carbono durante todo el ciclo de vida y declaraciones de economía circular para grandes desarrollos; Vancouver requiere evaluaciones del ciclo de vida de edificios completos y ha establecido límites a la intensidad del carbono incorporado; y Ámsterdam aplica umbrales nacionales de huella ambiental que restringen el impacto incorporado de los nuevos edificios. A nivel estatal, California se sitúa a la vanguardia en Estados Unidos gracias a las nuevas disposiciones del código CALGreen (en vigor desde julio de 2024), que exigen a los edificios no residenciales de gran tamaño reducir el carbono incorporado a través de una de tres vías de cumplimiento: la reutilización del edificio, la realización de una evaluación del ciclo de vida del edificio completo que demuestre al menos una reducción del 10%, o la utilización de materiales con declaraciones ambientales de producto verificadas.

Las ciudades están impulsando activamente la transición energética al combinar la aplicación de normas de rendimiento con requisitos explícitos de electrificación y generación de energía renovable para los edificios. Esto representa un cambio fundamental con respecto a los enfoques anteriores, que se centraban únicamente en la eficiencia.

La implantación de normativas para edificios totalmente eléctricos y la eliminación progresiva de combustibles fósiles se está extendiendo en los principales mercados. En nuestro estudio de 75 ciudades, 17 de ellas ya cuentan con normativas o prohibiciones efectivas que eliminan los sistemas de combustibles fósiles en nuevas construcciones para 2026, si no antes, lo que representa una de las tendencias más claras a nivel global en materia de políticas para edificaciones. Dos modelos están impulsando este cambio:

• En Estados Unidos y Asia-Pacífico, San Francisco, Seattle, Nueva York (para edificios más pequeños), Washington D. C., Melbourne (a través del estado de Victoria) y Sídney han implementado códigos de construcción totalmente eléctricos que prohíben por completo las conexiones de gas o los equipos de combustión. San Francisco destaca por ser una de las primeras grandes ciudades del mundo en exigir que las nuevas construcciones sean totalmente eléctricas y por haber ampliado recientemente este requisito a las renovaciones importantes, lo que convierte su marco normativo en uno de los más completos de nuestra base de datos.
• En Europa se está logrando el mismo resultado a través de una vía regulatoria diferente. En lugar de utilizar el término «totalmente eléctrico», muchas jurisdicciones europeas están adoptando medidas de eliminación gradual de los combustibles fósiles neutrales desde el punto de vista tecnológico, prohibiendo las calderas de gas y petróleo en los edificios nuevos o exigiendo que los nuevos sistemas de calefacción funcionen con un alto porcentaje de energía renovable. Ciudades como París, Copenhague, Oslo, Ámsterdam, Bruselas y Luxemburgo, junto con las principales metrópolis alemanas (Berlín, Múnich, Fráncfort, Hamburgo y Düsseldorf) entran en esta categoría. Aunque estas políticas no imponen explícitamente el uso de bombas de calor, eliminan las opciones convencionales de combustibles fósiles, lo que orienta eficazmente los mercados hacia la electrificación.


• A pesar de esta aceleración, en 2024-2025 también se observaron los primeros indicios de volatilidad política. Los Ángeles ha revertido su ordenanza municipal que exigía la electrificación total de los edificios, pasando de una exención temporal para reconstrucciones tras incendios forestales a una derogación más amplia. El estado de Nueva York retrasó algunos elementos de su calendario de prohibición del gas en todo el estado, lo que generó incertidumbre en torno a la aplicación a largo plazo, incluso aunque la ley local de la ciudad de Nueva York siga intacta. En el Reino Unido, la revocación a nivel nacional de la eliminación progresiva de calderas de gas prevista para 2028 ha debilitado la tendencia en varias ciudades importantes que antes se esperaba que endurecieran sus normativas locales.


• Sin embargo, la adopción de políticas es solo la mitad de la ecuación. El beneficio de la electrificación en términos de carbono depende de la red a la que se conecte. Estas medidas tienen mayor impacto en ciudades con redes eléctricas limpias, como los mercados de los países nórdicos, Francia y Brasil, que funcionan con más del 90 % de energía limpia, lo que permite una reducción inmediata de las emisiones mediante la electrificación de los edificios.

Las ciudades están imponiendo simultáneamente la generación renovable in situ, incluyendo requisitos solares directamente en los códigos de construcción locales.

• Hamburgo lidera con uno de los mandatos más estrictos y de aplicación más temprana, que exige la instalación de paneles solares en todos los edificios nuevos con superficies de tejado superiores a 50 metros cuadrados (aproximadamente 500 pies cuadrados) desde 2023, y que se extenderá a los edificios existentes que se sometan a renovaciones de tejados a partir de enero de 2025. Otras jurisdicciones alemanas, como Berlín , han seguido su ejemplo con mandatos similares.
• California exige la instalación de sistemas solares fotovoltaicos en la mayoría de las nuevas construcciones, con efecto a partir de 2020 para las estructuras residenciales y de 2023 para las comerciales. La actualización de 2023 amplió el requisito para incluir el almacenamiento de baterías in situ para los nuevos edificios comerciales.
• Austin actualizó su ordenanza solar en 2024 para exigir paneles solares o equivalentes de energía renovable para todos los edificios residenciales y comerciales nuevos de más de 10 000 pies cuadrados (aproximadamente 1000 metros cuadrados).
• La colaboración a escala de red está surgiendo a medida que las ciudades se coordinan a nivel regional para maximizar el impacto. Estas políticas demuestran cómo las ciudades pueden aprovechar el poder de compra colectivo para acelerar el despliegue de la energía limpia más allá de las soluciones a nivel de edificios.
• La Regional Energy Strategy (RES) de Ámsterdam es una iniciativa colaborativa entre municipios vecinos para identificar zonas de generación de energía renovable y planificar la capacidad de almacenamiento. Este enfoque permite la planificación compartida y la asignación de recursos entre los municipios. 
• Melbourne está impulsando varios proyectos punteros de energía renovable. El Renewable Energy Project de Melbourne (MREP) es un acuerdo de compra de energía (PPA) colectivo que reunió a un consorcio de organismos municipales, universidades y empresas para adquirir 80 MW de energía del nuevo parque eólico de Crowlands, el primero de Australia desarrollado y explotado por un consorcio de este tipo. Un segundo PPA, el MREP2, reunió a otro grupo de compra de grandes consumidores de energía compuesto por centros comerciales, oficinas, campus educativos y plantas de fabricación en un acuerdo de 10 años que añade otros 110 GWh de producción de energía eólica a la región. En 2024 se inició la construcción del Melbourne Renewable Energy Hub (MREH), que comprende 2,4 GWh de almacenamiento en baterías y un parque solar de 12,5 MW ubicado en el mismo emplazamiento.

Estas políticas centradas en la energía reflejan la creciente urgencia en torno a la fiabilidad y los costes de la energía que está surgiendo en todos los mercados. También ponen de relieve cómo los edificios están pasando de ser considerados únicamente consumidores de energía a contribuir a abordar la volatilidad de los precios, las limitaciones de capacidad y la seguridad del suministro. Para las ciudades, vincular directamente la política de construcción con la descarbonización del sector energético supone un paso fundamental hacia el progreso climático y la resiliencia energética a largo plazo. Esta convergencia posiciona al entorno construido como impulsor y beneficiario de la transición energética, creando nuevas fuentes de valor para los propietarios de edificios y aportando al mismo tiempo beneficios críticos a escala de red para los sistemas energéticos urbanos.

El sector inmobiliario comercial está empezando a responder a los imperativos del riesgo climático, ya que los fenómenos meteorológicos extremos se están convirtiendo en algo habitual y las primas de los seguros aumentan exponencialmente en las zonas de alto riesgo. Sin embargo, los edificios resilientes requieren ciudades resilientes, lo que crea un desafío interdependiente que exige respuestas políticas coordinadas.

Hoy en día, más del 60 % de las ciudades de nuestro estudio hacen referencia a estrategias de resiliencia o adaptación, frente al 30 % en 2022. Aunque la mayoría de los marcos sigue centrada en la planificación voluntaria o en la divulgación de riesgos, un número creciente de ciudades está comenzando a transformar estas estrategias en intervenciones concretas adaptadas a cada territorio.

• Miami Beach ya ha implementado algunos de los códigos de construcción más estrictos de los Estados Unidos, incluido un requisito de elevación mínima de un pie por encima del nivel de inundación base, con permisos de altura adicionales para los constructores que lo superen. En julio de 2025, Miami Beach adoptó un Plan de Adaptación al Aumento del Nivel del Mar a 75 años, que ofrece una hoja de ruta flexible y basada en la ciencia para proteger a la ciudad frente al incremento del nivel del mar y las inundaciones recurrentes. El plan identifica más de 67,000 activos vulnerables y emplea rutas por fases para determinar cuándo las estrategias actuales siguen siendo viables y en qué momento es necesario adoptar nuevas medidas.
• París, una de las principales ciudades europeas más expuestas al calor, ha puesto en marcha uno de los programas de adaptación al calor urbano más completos del continente. La ciudad ha creado más de 800 espacios «islas frescas» —parques, fuentes, tejados verdes e instalaciones públicas que se mantienen entre 2 y 4 °C más frescos que las calles circundantes— y tiene como objetivo plantar 170 000 nuevos árboles para 2026 con el fin de ampliar la sombra y reducir el calor. Estas medidas se ajustan a la normativa nacional de construcción RE2020, que exige un mayor rendimiento térmico y materiales resistentes al calor para preparar los nuevos edificios para temperaturas extremas.

A pesar de este impulso, la política de adaptación aún está lejos de lo que debería ser para reflejar la realidad de los riesgos climáticos actuales y futuros. Sin embargo, el mercado está empezando a llenar ese vacío: la fijación de precios por riesgos físicos a través de seguros y restricciones crediticias se está convirtiendo en un vector de aplicación fundamental. A medida que aumentan las primas y se restringe el acceso al capital en las zonas de alto riesgo, las ciudades que incorporen la resiliencia en su normativa estarán en mejor posición para proteger tanto sus infraestructuras como su atractivo para las inversiones.

Los mecanismos de financiación también son una palanca fundamental para acelerar la acción. Según nuestro estudio, 51 ciudades ofrecen ahora al menos una forma de incentivo financiero, desde subvenciones para la rehabilitación y préstamos a bajo coste hasta beneficios fiscales y subvenciones específicas para la electrificación, la energía in situ o la eficiencia. Estas herramientas locales se suman cada vez más a programas estatales, nacionales y supranacionales, como la financiación C-PACE de EE. UU., los fondos de eficiencia energética de la UE y el marco de inversión GX de Japón, creando canales de capital más profundos y coordinados. En conjunto, estos mecanismos contribuyen a reforzar la estructura de capital para las mejoras, al reducir los costes iniciales y mejorar la viabilidad de los proyectos. A medida que estos instrumentos maduran, ayudan a reducir el riesgo de los proyectos y a atraer capital privado, y permiten a los propietarios emprender mejoras más ambiciosas a gran escala.

Si bien los marcos políticos comparten cada vez más objetivos y métricas comunes, su ejecución refleja la gobernanza regional y la madurez del mercado.

• América: Las ciudades siguen siendo los principales motores del progreso. La normativa municipal, basada en las normas de rendimiento de los edificios y la divulgación del consumo energético, sigue determinando las decisiones de inversión locales y las expectativas de cumplimiento.
• EMEA: La integración de las políticas es especialmente profunda. Los marcos normativos de la región se ajustan a la taxonomía de la UE y a las nuevas normativas sobre carbono incorporado, ampliando las responsabilidades de información y cumplimiento mucho más allá del uso operativo de la energía.
• APAC: El liderazgo nacional predomina, con el régimen obligatorio de Mejora Energética (MEI) de Singapur, el refuerzo de los estándares de eficiencia en edificios de Japón y la expansión de los códigos de construcción sostenible en China, marcando la pauta en la región

En todas las regiones, el panorama para 2025 revela un claro giro hacia políticas de construcción aplicables, respaldadas financieramente e integradas con la energía. La política climática ya no se define por las promesas, sino por los mecanismos de ejecución. Para los actores del sector inmobiliario comercial, esta evolución implica que no existe una única vía de cumplimiento. El éxito requerirá un dominio fluido de la normativa local, estatal, nacional y supranacional. Además, los líderes del sector inmobiliario comprenden que los impulsores de las políticas climáticas se están ampliando para abarcar la seguridad energética, la estructuración financiera y la resiliencia, cada uno de los cuales conlleva riesgos y oportunidades directos para el valor de los activos.

Por un lado, existe una exposición cada vez mayor a los costes de aplicación y transición; por otro, el potencial de capturar valor a través de activos energéticamente inteligentes, conformes y resilientes. Los ganadores serán aquellos que actúen pronto, alineando sus carteras con los estándares de rendimiento, integrando sistemas de energía inteligente y posicionando los activos no solo para cumplir, sino para liderar.