Cómo los edificios sostenibles aumentarán la rentabilidad y mitigarán el riesgo

Hace apenas unos años, numerosos inversores ponían en duda los edificios sostenibles.

En el mercado había pocos ejemplos de relevancia y apenas algunas pruebas de la supuesta mayor rentabilidad que ofrecían. Ahora las cosas han cambiado significativamente.

En primer lugar, la demanda de edificios de oficinas sostenibles se está disparando. Los inquilinos corporativos buscan cada vez más espacios que se acomoden a sus objetivos en materia de ESG. Por otra parte, el aumento de la factura energética es otro motivo adicional para que se interesen por la reducción de costes operativos y de energía que aportan los edificios sostenibles.

Sin embargo, la oferta es muy escasa. En Europa, por ejemplo, la demanda es tres veces superior a la oferta y no parece probable que esta última vaya a repuntar en el corto plazo. En la actualidad, el ritmo de acondicionamiento de edificios es demasiado lento y debe acelerarse desde el 1% actual al 3-3,5% en 2050. 

Mientras tanto, el desajuste entre oferta y demanda está provocando que exista una “prima de sostenibilidad” en muchos mercados. En Londres, un informe de JLL publicado en enero de 2023 muestra que la certificación BREEAM incrementó los valores de mercado un 20,6% y que la mejora de un solo nivel en las calificaciones del Certificado de Eficiencia Energética (EPC, por sus siglas en inglés) generaron una prima equivalente al 3,7%. En el caso de los alquileres, los certificados BREEAM supusieron un aumento del 11,6%, mientras que una calificación más alta en el EPC se tradujo en una subida del 4,2%.

En segundo lugar, ha cambiado la actitud de los propios inversores a medida que se han vuelto evidentes los riesgos físicos del cambio climático. Un estudio de JLL en 2020 reveló que el 78% de los inversores considera ahora que el riesgo climático es un riesgo financiero. Cada vez son más los inversores que asumen sus propios compromisos de neutralidad de carbono — y que hacen que sus accionistas y empleados comprueben que se están produciendo progresos —, aunque todavía existe en la actualidad un desfase entre las intenciones y la puesta en práctica de los planes.

Las próximas normativas también ejercerán una influencia significativa, aunque por el momento los mercados avanzan más deprisa que los legisladores a la hora de impulsar el cambio. En todo el mundo, normativas municipales, nacionales e internacionales seguirán endureciéndose en la carrera hacia la descarbonización.

Puede que los descuentos relacionados con la sostenibilidad (en inglés, «brown discounts») aún no se hayan materializado en muchos mercados, pero están claramente en camino. Las consecuencias para los edificios que no den la talla irán desde posibles multas por incumplimiento, daños a la reputación y problemas de precios y liquidez, hasta alquileres más bajos y una mayor rotación de inquilinos.

No será tarea fácil conseguir que la mayoría de los edificios estén donde tienen que estar. De acuerdo con el informe Adaptando los edificios para el futuro de JLL, el 90% del parque de oficinas de 10 grandes ciudades de Europa y Norteamérica tiene una antigüedad superior a los 10 años, e incluso las oficinas terminadas hace cinco años podrían no alcanzar los futuros estándares de eficiencia energética.

Ni siquiera los edificios con puntuaciones elevadas en certificaciones como EPC, BREEAM y LEED tienen necesariamente un bajo uso energético operativo o menores emisiones de carbono. Todo depende de la gestión diaria de los mismos. Los propietarios recurren ahora a objetivos voluntarios en materia de energía y emisiones de carbono, como el Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), para evaluar sus resultados.

Serán necesarias inversiones en CAPEX para modernizar los edificios y garantizar que su rendimiento cumpla con las normas de neutralidad de carbono. JLL calcula que el coste de acondicionar el parque de oficinas y centros comerciales de 17 grandes países ronda los 3 billones de dólares. Sin embargo, el mercado suele subestimar actualmente estas inversiones. 

No obstante, los edificios que cuentan con mayor certificación podrían encontrar consuelo en la probabilidad de que necesiten una menor inversión para alcanzar los objetivos exigidos.

A medida que siga intensificándose la presión para la descarbonización del sector inmobiliario, los riesgos de transición no harán sino aumentar.

Los inversores deben ser capaces de comprenderlos si quieren adoptar las medidas adecuadas para sus carteras inmobiliarias. Deben tener en cuenta las repercusiones en el valor y el crecimiento de los alquileres, la ocupación, el rendimiento y los gastos operativos, además del desembolso de capital, para evaluar el verdadero riesgo de transición de los inmuebles comerciales. 

Con los datos y el conocimiento del mercado adecuados, ya es posible modelizar una variedad de escenarios y determinar la forma de mitigar el riesgo de transición y optimizar los rendimientos.

A medida que vaya avanzando la actual década, la demanda de edificios sostenibles seguirá en aumento y el cambio climático influirá cada vez más en todo el ciclo de la vida de un activo, desde la obtención de capital hasta las decisiones de compraventa, el aseguramiento y la financiación. El mayor riesgo para todos los inversores será la pasividad o la inacción.

Los expertos de JLL pueden ayudarte a entender cómo el enfoque en la sostenibilidad está cambiando los mercados inmobiliarios y de qué manera puedes gestionar los riesgos de la transición. Ponte en contacto con nosotros si necesitas más información:

Emily Chadwick, responsable de ESG y Riesgos y Asesoramiento sobre Valoración en JLL

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