Moderates Angebot an ESG-konformen Büroflächen

Gebäude sind für einen hohen Anteil der CO2-Emission verantwortlich, wobei zwischen einzelnen Objekten grosse Unterschiede bestehen können. Durch die Wahl, wo respektive wie man wohnt oder arbeitet, lässt sich der eigene Treibhausgasausstoss beträchtlich steuern. Vorausgesetzt, die entsprechenden Angebote sind vorhanden. JLL hat deshalb zusätzlich zur standardmässigen Auswertung des Büroangebots in Erfahrung gebracht, wie viele ESG-konforme Flächen am Markt verfügbar sind.

Die Auswertung ergab, dass insgesamt ein ausreichendes Angebot an ESG-konformen Büroflächen vorhanden ist. In den sechs beobachteten Büromärkten Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug konnten 292‘900 m² Büroflächen mit nachhaltigkeitskonformen Eigenschaften eruiert werden. Dies entspricht 30.8% des gesamten Büroangebots in entsprechenden Regionen.

Allerdings treten zwischen und innerhalb der einzelnen Marktgebiete deutliche Unterschiede auf. Ebenso kann der Grad der ESG-konformität stark variieren. Wenig überraschend befinden sich Büros mit hohen Nachhaltigkeitsstandards oftmals in Neubauten, da entsprechende Massnahmen meist nur am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie oder bei umfassenden Sanierungen wirtschaftlich umsetzbar sind.

Auffallend ist, dass in den grossen und auf der Angebotsseite wettbewerbsintensiveren Büromärkten (Genf und Zürich) konsequenter Nachhaltigkeitszertifikate angestrebt werden als in Märkten mit vergleichsweise eher geringerem Konkurrenzdruck (Bern und Zug). Die beiden grössten Büromärkte Zürich und Genf weisen sowohl absolut als auch relativ betrachtet die meisten ESG-konformen Büroflächen auf (129‘000 m² bzw. 120‘500 m²).

Des Weiteren lässt sich beobachten, dass an den zentralsten Lagen wenig ESG-konforme Büros im Angebot sind. Während schweizweit insgesamt 30.8% der verfügbaren Flächen Nachhaltigkeitskriterien gerecht werden, beläuft sich der Anteil in den Innenstädten und CBDs lediglich auf 6.5%. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass es keine nachhaltigen Büroflächen in den Stadtzentren gibt. Es sind nur sehr wenige zur Anmietung verfügbar. Gründe für die geringe Verfügbarkeit von nachhaltigen Büroflächen im CBD (16% in Genf, 3% in Zürich, 0% in Bern und Zug) lassen sich unter anderem auf die geringere Bautätigkeit und die Denkmalschutzvorschriften zurückführen.

Der Faktor Nachhaltigkeit hat bei der Standortsuche von Unternehmen grundsätzlich eine hohe Bedeutung. Für diverse Firmen sind Zertifizierungen nicht nur erwünscht, sondern zum Teil sogar erforderlich. Dabei werden international anerkannte Nachhaltigkeitslabels gegenüber nationalen bevorzugt. Insbesondere global ausgerichteten Unternehmen ist es wichtig, bei einem Umzug auch ihren CO2-Abdruck zu reduzieren.

Allerdings zeigt die Erfahrung: Falls Zentralität und Erreichbarkeit massgebende Kriterien bei der Standortsuche sind, schaffen es weniger gut gelegene Neubauten trotz Nachhaltigkeitszertifikaten oftmals nicht auf die Entscheidungsliste. Zentrale Lage, Mietpreis und Nutzungskonzept werden aktuell noch stärker gewichtet als ESG-Konformität. Das Rennen gewinnt dann oftmals ein Büro in einem älteren Gebäude mit geringen ESG-Standards, dafür einer höheren Lagequalität.

Verschiedene Entwicklungen deuten jedoch darauf hin, dass sich die Gewichtung der Entscheidungsfaktoren zukünftig ändern wird.

In der Schweiz haben sich beispielsweise bereits 157 Unternehmen zu sogenannten „Science Based Targets“ bekannt und streben damit wissenschaftsbasierte Klimaziele an, um ihren Beitrag zur Begrenzung der globalen Erwärmung zu leisten. Dabei ist die die Nutzung von ESG-konformen Arbeitsflächen ein zentraler Aspekt zur Erreichung dieser Ziele.

Parallel zu freiwilligen Initiativen treten zunehmend gesetzliche Regulierungen in Kraft. Seit dem 1. Januar 2024 gilt die „Corporate Sustainability Reporting Directive“ (CSRD). Diese Weisung verpflichtet europäische Unternehmen zur regelmässigen Berichterstattung über bestimmte ESG-Kriterien. Die ersten Berichte werden 2025 respektive 2026 fällig sein. Damit das gelingt, müssen entsprechende Prozesse etabliert und die Erhebung der notwendigen Daten ermöglicht werden. Einige der erforderlichen Daten stammen von Lieferanten, Produzenten und Vermietern. Auch in der Schweiz werden viele Unternehmen von dieser Berichtspflicht – zumindest indirekt – betroffen sein.

Für die Auswertung berücksichtigt wurden verfügbare Büroräumlichkeiten in Gebäuden, die mit einem oder mehreren der folgenden Zertifizierungssysteme ausgezeichnet sind: BREEAM, DGNB, greenproperty, LEED, Minergie, SNBS, 2226 und das 2000-Watt-Areal. Sofern eine oder mehrere Nachweise in Erfahrung gebracht werden konnten, wurden diese Flächen als „ESG-konform“ deklariert. In Einzelfällen wurden auch Gebäude mit einbezogen, welche zwar hohen Nachhaltigkeitsstandards gerecht werden, jedoch keine Zertifizierung aufweisen.

Es gilt zu beachten, dass Informationen zu Zertifikaten oder Labels bei Gebäuden teilweise schwer zugänglich oder gar nicht verfügbar sind. Dadurch besteht für die Auswertung keine Gewähr auf Vollständigkeit.

Die Datenerhebung fand im vierten Quartal 2023 statt. Das Flächenangebot ist die Summe aller sofort anmietbaren Flächen sowie aller Flächen, die in den nächsten sechs Monaten nach dem Stichtag verfügbar werden.