Trends verlaufen regional unterschiedlich

Entgegen den Entwicklungen im Wohnungsmarkt ist der Schweiz Büromarkt nicht von stark steigenden Angebotsmieten und einer Angebotsverknappung betroffen. Im vergangenen Jahr 2025 setzte sich die Leerstandszunahme fort. Die Schlussfolgerung, dass es in der Schweiz deshalb per se zu viele Büroräumlichkeiten gibt, wäre allerdings voreilig.

In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – stieg die durchschnittliche Angebotsquote von 4.1 % Ende 2019 auf 5.2 % Ende 2025. Die Angebotszunahme fällt regional unterschiedlich aus und beruht auf verschiedenen Ursachen.

Ein wesentlicher und messbarer Treiber liegt allerdings in der Bautätigkeit. Zwischen 2019 und heute entstanden über 1.5 Mio. m² neue Büroflächen. In Anbetracht dieser Marktexpansion relativiert sich die seit Ende 2019 gemessene Leerstandszunahme von 267'700 m².

Die höchsten Quoten weisen Opfikon/Glattbrugg (30.6 %), Lausanne West/Crissier (15.0 %), das Flughafengebiet Genf (13.8 %), der Kreis 11 in der Stadt Zürich (11.9 %), Wallisellen (10.3 %) sowie die Quartiere Kirchenfeld-Schosshalde in Bern (9.9 %) und Kleinbasel West (9.6 %) auf.

Parallel zu diesem lokal manifestierten Überangebot existieren jedoch auch Teilmärkte, in denen Nachfrager auf ein knappes Angebot stossen: In den Zentren von Zürich, Bern, Lausanne, Luzern, Zug, Lugano und Fribourg bewegen sich die Angebotsquoten lediglich zwischen 0.8 % und 2.6 %.

Auch zwischen den Regionen präsentiert sich die Marktsituation unterschiedlich. Die Region Zürich – der flächenmässig grösste Schweizer Büromarkt – verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine unveränderte Angebotsquote von 5.3 %. Das Büroangebot in der Region Lausanne weitete sich im Vergleich zum Vorjahr stark aus, wodurch sich die Angebotsquote merklich erhöhte von 3.8 % auf 5.2 %. Sowohl in der Region Basel als auch in der Innenstadt selbst reduzierte sich der Büroleerstand leicht.

Die hohe Neubautätigkeit forcierte in den letzten Jahren die Zunahme der Büroleerstände. Von 2026 bis 2028 werden nun insgesamt weniger neue Büroflächen erstellt. Nach Jahren mit konstantem Beschäftigtenwachstum, welches die Büronachfrage stützte, brach dieses 2025 ein und wird gemäss Prognosen auch dieses Jahr nur gering ausfallen. Die Unsicherheit, dass sich der Flächenbedarf in einer Welt mit hybriden Arbeitsformen massiv reduziert, hat sich hierzulande inzwischen etwas gelegt. Dafür steigen die Bedenken, weil gewisse Jobprofile möglicherweise durch KI-Anwendungen ersetzt werden könnten, was im Endeffekt auch zu Büroleerständen führen würde.

Positiv hingegen könnten sich die erfolgten Ansiedlungen von Firmen aus dem Robotik- und KI-Sektor sowie Bestrebungen zur Umnutzung von Bürogebäuden niederschlagen. Die Impulse, wie sich der Büromarkt entwickeln könnte, wirken in verschiedene Richtungen und erschweren daher eine klare Prognose, zumal regional die Trends unterschiedlich verlaufen. Klar scheint, dass der Schweizer Büromarkt im Vergleich zum Wohnungsmarkt an einem anderen Punkt im Marktzyklus steht und im internationalen Vergleich unverändert robust dasteht.