Zwölf Großtransaktionen treiben den Logistikinvestmentmarkt voran

FRANKFURT, 18. Juli 2024 – Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzt sich im ersten Halbjahr 2024 deutlich vom Vorjahr ab: Mit 3,4 Milliarden Euro wurde der Wert zur Jahresmitte 2023 um kräftige 59 Prozent übertroffen. Verantwortlich sind die beiden ersten Quartale des laufenden Jahres mit jeweils 1,7 Milliarden Euro zu gleichen Teilen. Zwar wurde der fünfjährige Halbjahresschnitt um sechs Prozent verfehlt, das zehnjährige Pendant jedoch um sieben Prozent übertroffen. Nachdem Logistik im ersten Quartal noch den Spitzenplatz unter den Assetklassen am Immobilieninvestmentmarkt innehatte, rückt nun Wohnen an erste Stelle (24 Prozent), jedoch dicht gefolgt von Logistik (22 Prozent). Auf Büros entfallen 19 und auf Einzelhandel 16 Prozent.

Auffällig ist der enorme Anstieg an Großtransaktionen am Logistikmarkt: Während im Vorjahreszeitraum lediglich zwei Deals von mehr als 100 Millionen Euro gezählt wurden, waren es bis zur Jahresmitte 2024 bereits zwölf Transaktionen, die ebenfalls zu gleichen Teilen in den Quartalen abgeschlossen wurden. So ist auch trotz des gestiegenen Transaktionsvolumens die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 16 auf 107 gesunkene Anzahl an Deals zu erklären. Dementsprechend hat sich aber die durchschnittliche Dealgröße von 18 auf 32 Millionen Euro fast verdoppelt.

„Der Logistikmarkt hat sich im ersten Halbjahr zwar wie erwartet gut entwickelt, die späte Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank erst im Juni hat jedoch für eine Verzögerung gesorgt. Er bietet damit aber eine ordentliche Grundlage für eine noch stärkere zweite Jahreshälfte“, sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro, da die Anzahl der Produkte auf dem Markt gestiegen ist und sich darunter auch mehrere Portfolios befinden, die für ein größeres Volumen sorgen werden. Gleichzeitig hat die Kaufbereitschaft noch stärker zugenommen als erwartet.

Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, erklärt die gestiegene Anzahl der Angebote: „Bereits seit Jahresbeginn haben wir die Evidenz, dass die Bodenbildung im Logistikinvestmentmarkt abgeschlossen ist. Eigentümer waren zu dieser Zeit allerdings teilweise noch skeptisch und hielten ihre Produkte zurück. Die Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank im Juni gab ihnen dann die ausreichende Sicherheit, ihre Objekte an den Markt zu bringen. Eine Objektschwemme ist zum Glück ausgeblieben, der Markt befindet sich aufgrund einer ebenfalls gestiegenen Investitionsbereitschaft weiterhin in einem Nachfrageüberhang. Dies führt wieder zu ersten Kaufpreissteigerungen in den Verkaufsprozessen und hilft dem Markt, zu der Stärke der Vorjahre zurückzukehren.“

Die beiden größten Transaktionen des ersten Halbjahres fanden im zweiten Quartal statt: Der Investor Branicks verkaufte ein Portfolio an den Entwickler und Bestandshalter P3, während der schweizerische Investor Stoneweg von der australischen Cromwell Property Group ihre Fondsmanagementplattform übernahm und damit auch ihre Co-Investments. Aus dem ersten Quartal stammt ein Joint Venture des Logistikimmobilienentwicklers VGP und der Fondsgesellschaft Areim. Die Investmentgesellschaft Clarion Partners Europe hat zudem ein weiteres Logistikimmobilienportfolio von Blackstone erworben, darunter sechs Objekte in Deutschland.

Core-Transaktionen bleiben rar

Mit 61 Prozent entfällt der Großteil der Investments auf Core-plus-Objekte, während Core-Immobilien
17 Prozent ausmachen. 14 Prozent sind opportunistische Transaktionen, bei neun Prozent handelt es sich um Value-add-Objekte. „Entwicklungen von Logistikimmobilien werden weiterhin von einer geringen Grundstücksverfügbarkeit, hohen Baukosten und Finanzierungskonditionen geprägt. Das führt zu einem kleineren Anteil spekulativer Entwicklungen, die zudem auf einen leichten Rückgang der Nutzernachfrage in bestimmten Regionen und Branchen treffen. Die Bauaktivität dürfte daher zunächst verhaltener bleiben und zu einer Lücke an ESG-konformem Neubauprodukt führen, welches für das zurzeit besonders liquide Core-Kapital von Interesse ist“, so Schumann.

Doch nicht nur erfahrene Logistikinvestoren blicken auf Projektentwicklungen: „Große Fondsmanager treiben die Diversifizierung ihrer Portfolios voran: Spezialisten aus den Assetklassen Büro, Handel und Living mit ihren segmenteigenen Herausforderungen wollen an Sicherheit zugewinnen, wozu Logistikinvestments einen entscheidenden Anteil beitragen können“, sagt Schumann. So rückt auch bei internationalen Akteuren der deutsche Logistikinvestmentmarkt wieder stärker in den Fokus: Sie machten rund 67 Prozent der Käuferschaft aus, bei den Verkäufern sind sie zu 43 Prozent vertreten. Dementsprechend bauten sie per saldo ihren Immobilienbestand um 818 Millionen Euro auf.

Die Spitzenrenditen bewegten sich auch im zweiten Quartal 2024 seitwärts und liegen bei 4,40 Prozent (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) bis 4,45 Prozent (Köln, Stuttgart). Damit sind sie seit dem Vorjahresquartal um 35 bis 40 Basispunkte gestiegen. Nach wie vor liegen die durchschnittlichen Spitzenrenditen der sieben Immobilienhochburgen für Logistik (4,41 Prozent) und Büros (4,36 Prozent) dicht beieinander. In Köln, Düsseldorf und Frankfurt konnten sich die Werte für Logistik jedoch unterhalb jenen von Büros bewegen.

„Zurzeit können die Spitzenpreise noch nicht weiter anziehen, dafür müssten sich ein paar Dinge ändern“, erklärt Thoma. „Der Zins müsste etwas weiter nachgeben, hier sind alle Augen auf der EZB, den nächsten Zinsschritt umzusetzen. Zudem gibt es aktuell in anderen Assetklassen sowie außerhalb des Immobiliensektors noch ausreichend Anlagemöglichkeiten mit attraktiven Renditen und Investoren tun sich derzeit noch schwer, sich von ihren höheren Renditeanforderungen wieder zu verabschieden. Sobald mehr Kapital auf den Markt drängt und Verkäufer bereit sind, ihre Core-Produkte dem Markt wieder zuzuführen, werden auch die Spitzenpreise wieder anziehen. Dies können wir bereits bei kleinvolumigeren Core-Immobilien in den Prozessen beobachten. Darüber hinaus ist schon heute ein Anziehen der Core-plus-Renditen zu beobachten. Bis zum Jahresende wird dann auch erwartet, dass sich die Nettospitzenrendite zu bewegen beginnt und auf 4,25 Prozent sinkt.“