Zurückhaltung bei der Kreditvergabe hält auch 2024 an

FRANKFURT, 3. Juni 2024 – Die gedrosselte Finanzierungsbereitschaft deutscher Immobilienbanken hat sich im zweiten Halbjahr 2023 fortgesetzt. Zum Jahresende schrumpft das Neugeschäft nach JLL-Analyse um 21 Prozent auf 31,1 Milliarden Euro. Bereits zur Jahresmitte war das Zusagevolumen im Vergleich zum Vorjahr um ein Viertel auf 13,9 Milliarden Euro zurückgegangen.

Für den Neugeschäftsreport wertet JLL die Aktivitäten von zwölf deutschen Banken aus. Dabei werden ausschließlich neu ausgegebene Finanzierungen für deutsche Immobilien berücksichtigt. Erfasst werden sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, die zur Kapitalanlage dienen. 

Demnach konnte einzig die DekaBank das Neugeschäft steigern. Allerdings ist die Bank mit 0,2 Milliarden Euro nur im geringen Umfang in Deutschland aktiv. Alle anderen Kreditinstitute verzeichneten einen Rückgang. Am deutlichsten fiel dieser bei der Helaba mit einem Minus von 2,1 Milliarden Euro beziehungsweise 53 Prozent aus. Jeweils um 1,2 Milliarden Euro schrumpfte das Zusagevolumen bei den Landesbanken LBBW (minus 13 Prozent) und BayernLB (20 Prozent). Bei der börsennotierten Deutschen Pfandbriefbank (pbb) gab es einen Rückgang von einer Milliarde Euro (minus 26 Prozent). Aktivster Kreditgeber war im vergangenen Jahr mit 7,9 Milliarden Euro die LBBW, auch dank der vollzogenen Übernahme der Berlin Hyp. Dahinter folgen DZ Hyp (6,9 Milliarden Euro) und BayernLB (4,8 Milliarden Euro). 

Insgesamt agieren die Finanzierer bei der Kreditvergabe deutlich selektiver. Dabei stützen vor allem Prolongationen bestehender Kreditverhältnisse die aktuelle Geschäftstätigkeit.

„Viele Banker fokussieren sich bei der Kreditvergabe auf risikoärmere Assetklassen wie Logistik- und Wohnimmobilien. Gleichzeitig versuchen sie, risikobehaftete Aktiva abzustoßen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Diesen Trend unterstreiche der angekündigte Portfolioverkauf der pbb an Blackstone im Umfang von 900 Millionen Euro. „Das könnte ein Anstoß für weitere Banken sein, sich von ,Problemportfolios‘ zu trennen“, so Scheunemann.

Internationale Kreditgeber und Regionalbanken nutzen die Kapitallücke

Von der Zurückhaltung der großen deutschen Immobilienfinanzierer profitieren andere Marktteilnehmer. „Die Margen haben sich aufgrund der reduzierten Liquidität auf einem erhöhten Niveau eingependelt, was generell Spielraum für alternative Finanzierer eröffnet“, sagt Timo Wagner, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. So würden manche Kreditsuchende neben inländischen Banken auch internationale Finanzierer in Betracht ziehen. „Ausländische Finanzierer konnten in den vergangenen Monaten ihren Marktanteil deutlich anheben. Allerdings fokussieren sie sich auf risikoarme Engagements.“ Auch die lokalen Sparkassen und Volksbanken zählt Wagner zu den Gewinnern der aktuellen Situation am Immobilienfinanzierungsmarkt. Sie nutzten die vorhandene Kapitallücke bei kleinen bis mittelgroßen Deals. 

Für dieses Jahr sind die Erwartungen an das Neugeschäft verhalten. Sechs Kreditinstitute rechnen mit einem Niveau wie 2023 und jeweils drei gehen von einem Anstieg respektive einem Rückgang aus.

Trotz des gesunkenen Neugeschäfts haben sich die Kreditbestände stabil entwickelt. Zum Jahresende summierten sich die Finanzierungen (In- und Ausland) der teilnehmenden Banken auf rund 297 Milliarden Euro, ein Prozent mehr als vor einem Jahr.

Sieben Banken haben die Kreditbestände ausgebaut, am deutlichsten die Aareal Bank mit einem Zuwachs von zwei Milliarden Euro. Auf der anderen Seite verzeichnen fünf Banken einen Rückgang ihres Kreditbestands. Wie beim Neugeschäft führt auch hier die Helaba mit einem Minus von 2,1 Milliarden Euro das Feld an.

Der größte deutsche Immobilienfinanzierer ist infolge der Berlin-Hyp-Übernahme die LBBW mit einem Volumen von 56,4 Milliarden Euro. Dahinter folgen die DZ Hyp mit 42,9 Milliarden und die Helaba mit 36,7 Milliarden Euro.