Wohninvestments fallen zunehmend kleinteiliger aus

FRANKFURT, 8. April 2024 – Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat einen äußerst verhaltenen Start in das Jahr 2024 hingelegt. Mit einem Transaktionsvolumen* von 820 Millionen Euro wurde der Vorjahreswert (2,1 Milliarden Euro) um fast zwei Drittel unterschritten. Noch deutlicher fällt der Rückgang im Vergleich zum Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre aus (5,2 Milliarden Euro). Hier beträgt das Minus 82 Prozent.

Lediglich rund 4.000 Wohneinheiten wurden von Januar bis März gehandelt – im Vorjahresquartal waren es noch rund 7.600 Einheiten gewesen. Dem gegenüber steht allerdings eine positive Marktdynamik, die sich in einer höheren Anzahl von abgeschlossenen Transaktionen widerspiegelt. So wurden im ersten Quartal 45 Abschlüsse registriert im Vergleich zu 39 im Vorjahreszeitraum.

„Das erste Quartal 2024 ist erwartungsgemäß ruhig verlaufen. Das sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Interesse an Wohninvestments insgesamt gestiegen ist und dass sich auch einige großvolumige Transaktionsprozesse in einem fortgeschrittenen Stadium befinden. Im weiteren Jahresverlauf ist also mit einer deutlichen Marktbelebung zu rechnen“, sagt Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. Dabei könnten auch Wohnungsunternehmen, die zuletzt ausschließlich auf der Verkäuferseite in Erscheinung getreten sind, wieder auf der Käuferseite auftauchen, so Bender. 

Momentan zeichnet sich der deutsche Wohninvestmentmarkt durch einen Fokus auf kleinteilige Investments aus. Zwei von drei Transaktionen entfielen im ersten Quartal 2024 auf die Größenordnung kleiner als zehn Millionen Euro; die durchschnittliche Dealgröße lag mit 18 Millionen Euro rund 34 Millionen Euro unter dem langjährigen Durchschnitt. Größter Deal war der Kauf des Wohnprojekts „Greenpark“ in Berlin durch Greystar. Auf einem ehemals städtischen Grundstück im Bezirk Neukölln sollen 758 Wohnungen mit rund 30.000 m² Wohnfläche entstehen.

„In der aktuell unsicheren Marktphase werden großvolumige Einzelinvestments eher gemieden, zumal sich auch die Fremdkapitalbeschaffung für Großdeals deutlich schwerer gestaltet“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Derzeit würden weiterhin eigenkapitalstarke Käufergruppen über Asset- und Fondsmanager das Marktgeschehen dominieren. „Investoren aus diesem Segment agieren häufig mit höherem Eigenkapitaleinsatz und weisen damit auch kleinere Zielgrößen beim Ankauf auf. Dies trägt insgesamt auch dazu bei, dass kleinteilige Produkte zuletzt marktgängiger waren“, ergänzt Scheunemann.

Käuferprofile werden heterogener

Dennoch sei sowohl bei den Transaktionen im ersten Quartal als auch bei den laufenden Prozessen wieder eine größere Heterogenität bei den Käuferprofilen festzustellen. So entfielen im ersten Quartal 23 Prozent der Käufe auf Immobiliengesellschaften und rund 20 Prozent auf kommunale, gemeinnützige Wohnungsunternehmen. „Es stimmt optimistisch, dass die Rahmenbedingungen für verschiedene Käufergruppen wieder zunehmend attraktiver werden“, sagt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Als ein ebenfalls gutes Signal wertet er, dass mit dem Kauf des Berliner Wohnprojekts Greenpark ein Forward-Deal in zugleich nennenswerter Größenordnung zustande gekommen ist. Das werde zwar nicht zu einer Initialzündung für weitere Aktivitäten auf dem Forward-Markt führen. Schließlich dürften sich die Rahmenbedingungen für Forward-Deals deutlich verhaltener verbessern als jene für Bestandsobjekte. „Dennoch werden diejenigen, die es schaffen, profitabel zu entwickeln, von einer perspektivisch weiteren Angebotsverknappung nicht nur aus realwirtschaftlicher Sicht, sondern auch aus institutioneller Sicht profitieren“, ist Gröbel überzeugt.

Fokus auf Wohnobjekte mit Mietsteigerungspotenzial

Bei den im ersten Quartal 2024 abgeschlossenen Transaktionen zeigt sich, dass sich Investoren in der momentanen Marktlage auf Objekte mit kurzfristigem Mietsteigerungspotenzial fokussieren, etwa durch die Reduzierung von Leerständen oder durch Modernisierungen. Zudem weist neuwertiges Core-Produkt, das ESG-konformes Investment ermöglicht, auch perspektivisch ein attraktives Nachfrage-Angebot-Verhältnis auf, denn aufgrund einer ausgedünnten Pipeline sollte mittelfristig wenig Angebot auf eine hohe institutionelle Nachfrage treffen.

Geografisch liegt der Investitionsschwerpunkt stärker als üblich auf Wohngebäuden in den Metropolregionen. So lag der Anteil der Transaktionen in den sieben größten Immobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit 64 Prozent über dem Durchschnitt der Vorquartale (54 Prozent).

Bodenbildung bei Spitzenrenditen nur von kurzer Dauer

Die mittlere Spitzenrendite ist in den sieben Metropolen im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Schlussquartal 2023 unverändert geblieben. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist dagegen ein deutlicher Anstieg von rund 65 Basispunkten auf 3,71 Prozent zu verzeichnen. Damit hat die seit dem zweiten Quartal 2022 anhaltende Dekompression der Spitzenrenditen erstmals eine Bodenbildung erreicht.

Allerdings dürfte das Ende des Renditeanpassungsprozesses weniger den Markt in Gänze, sondern nur einen Teil des Marktes betreffen. Sowohl das Missverhältnis zwischen den angebotenen Produkten und dem gesamten Transaktionsvolumen als auch die recht deutlichen Verzerrungen im Transaktionsgeschehen nach bestimmten Objektqualitäten und Risikoklassen deuten darauf hin, dass die Renditeanpassung am Wohninvestmentmarkt mit Ausnahme des Prime-Segments in weiten Teilen noch nicht abgeschlossen sein dürfte. 

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge