Volumen auf Münchener Investmentmarkt legt deutlich zu

MÜNCHEN, 14. Januar 2025 – Der Münchener Investmentmarkt hat das Jahr 2024 mit einem deutlichen Plus zum Vorjahr von 64 Prozent abgeschlossen. Das ist das größte Wachstum unter den sieben Immobilienhochburgen. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,18 Milliarden Euro liegt die bayerische Landeshauptstadt auf dem zweiten Platz hinter Berlin. Hinter den langjährigen Mittelwerten bleibt der Umsatz jedoch deutlich zurück, mit minus 46 Prozent zum Fünfjahres- und minus 52 Prozent zum Zehnjahreswert.

„Die Transaktionen des Jahres 2024 stehen eindeutig im Zeichen der aktuellen Marktphase“, erläutert Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Core-Objekte, die trotz zwischenzeitlicher Korrekturen insgesamt eine positive Performance erzielt haben, werden zur Liquiditätsbeschaffung an Investoren verkauft, die über eine starke Eigenkapitalausstattung verfügen und nicht primär auf Fremdfinanzierungen angewiesen sind – oft aus dem privaten oder semi-privaten Bereich. Dabei handelt es sich teilweise auch um großvolumige Transaktionen, während der Sweet Spot zurzeit niedriger liegt als in den vergangenen Marktphasen.“

Unter insgesamt 66 Transaktionen (2023: 41) sind vier Großtransaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro (2023: fünf). Die fünf größten Abschlüsse machen rund 53 Prozent des Gesamtvolumens aus, darunter aus dem ersten Quartal das „CityQuartier Fünf Höfe“ sowie das Büro- und Geschäftsensemble Maximilianstraße 12-14, Ecke Falkensturmstraße 5-7. Hinzu kamen im dritten Quartal der Verkauf der „Pasing Arcaden“ von Unibail-Rodamco-Westfield an Ingka Centres sowie der Erwerb von 320 Wohnungen im Welfengarten durch Quantum von der Bayerischen Hausbau. Gemischt genutzte Objekte machten mit 30 Prozent den Großteil der Deals aus, gefolgt von Büro (21 Prozent) und Living (17 Prozent). Der Core-Anteil war mit 63 Prozent besonders hoch, während auf Core-plus 29 Prozent und auf Value-add und opportunistische Transaktionen sechs und zwei Prozent entfielen.

„Wir haben zwar die Talsohle für Core-Immobilien durchschritten, die sonnigen Höhen betreten wir aber noch nicht“, sagt Trost. „Aktuell wieder steigende Swap-Rates und eine mögliche Seitwärtsbewegung beim EZB-Leitzins könnten die Erholung verlangsamen. Mehr Optimismus, gestiegener Druck und angepasste Bewertungen haben 2024 zwar zu einem Reifeprozess bei der Preisfindung beigetragen. Ohne ein Einlenken der Finanzierer und eine Rückkehr institutioneller Investoren in die Assetklasse Büro wird der Markt jedoch nicht voll in Gang kommen. Daher dürfte 2025 erneut ein eigenkapitalgetriebenes Jahr mit nur schrittweise verbessertem Volumen werden.“

Die Spitzenrendite für Büros liegt nach wie vor bei 4,15 Prozent, dürfte bis Jahresende allerdings um zehn Basispunkte sinken. Um denselben Wert ist die Spitzenrendite für Logistik seit Ende 2023 auf nun 4,30 Prozent gesunken, weitere 15 Basispunkte nach unten dürften folgen. Weiterhin bei 3,20 Prozent liegen Highstreet-Objekte.