Victor Prime Office: Weitere Renditeanstiege sorgen für Fortsetzung der Negativperformance

FRANKFURT, 9. Mai 2023 – Im ersten Quartal 2023 hat sich der Performancerückgang des Victor Prime Office fortgesetzt. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sinkt im Vergleich zum Ende des vergangenen Jahres um 5,7 Prozent auf 195,2 Punkte. Im Schlussquartal 2022 betrug der Rückgang 8,2 Prozent, in den beiden Vorquartalen fiel das Minus mit 2,2 Prozent (drittes Quartal) und 1,5 Prozent (zweites Quartal) noch deutlich moderater aus. „Ausschlaggebend für das negative Wachstum waren Renditeanstiege um 25 Basispunkte an allen fünf Bürostandorten. Gegenimpulse aus den Mietmärkten waren zwar in unterschiedlicher Ausprägung vorhanden, konnten den Rückgang aber nicht kompensieren“, erläutert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Der Indikatorstand liegt nun in etwa auf dem Niveau des vierten Quartals 2018. Somit hat der Victor die Wertzuwächse von vier Jahren innerhalb von vier Quartalen wieder eingebüßt. Kemper erklärt: „Die Nettoanfangsrenditen sind heute höher als Ende 2018. Dass der Index dennoch auf dem damaligen Niveau steht, liegt an den starken Mietpreisanstiegen der vergangenen Jahre. Die fünf betrachteten Städte haben sich dabei unterschiedlich entwickelt. Düsseldorf und Frankfurt – die beiden langjährigen Schlusslichter beim absoluten Indikatorstand – weisen die stärksten Werteinbußen auf. Dort liegen die aktuellen Indikatorstände knapp über den Werten von Mitte 2018. In Berlin, Hamburg und München erreichen die Indikatorstände aktuell das Niveau von Mitte 2019.“

„Nach wie vor beeinträchtigen die anhaltenden Unsicherheiten über Inflation, Zinspolitik und damit die Höhe der Finanzierungskosten das Transaktionsgeschehen am Büroinvestmentmarkt“, sagt Kemper. Das Investitionsvolumen erreichte im ersten Quartal lediglich 1,8 Milliarden Euro. „Wir beobachten eine zunehmende Aktivität am Markt, Vermarktungsprozesse und Bieterverfahren werden gestartet und die Marktteilnehmer beschäftigen sich deutlich intensiver mit Opportunitäten. Die Renditeanpassungen wurden aus den wenigen Abschlüssen sowie aus den Gebots- und Preisniveaus der beschriebenen Marktaktivität abgeleitet. Wenngleich das Transaktionsvolumen sehr niedrig ist, sehen wir, dass die Käuferseite durchaus Interesse zeigt, insbesondere bei mittelgroßen Volumina mit Losgrößen zwischen 40 Millionen und 80 Millionen Euro. Allerdings scheinen Verkäufer noch nicht bereit zu sein, sich auf dem Niveau der eingehenden Gebote von ihren Immobilien zu trennen“, erläutert Kemper. Einigkeit bestehe immerhin darin, dass das alte Preisniveau nicht mehr zu halten ist. „Die Schere zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer- und Käuferseite ist zwar nach wie vor vorhanden, sie scheint sich in den vergangenen Wochen allerdings etwas weiter geschlossen zu haben.“

Kemper fährt fort: „Man kann nicht oft genug betonen, dass ein wesentlicher Teil der positiven Entwicklung der Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren zinsgetrieben war. Im Nullzinsumfeld gab es wenige Anlagealternativen, Investoren haben ihre Immobilienquoten signifikant erhöht. Alle Marktakteure müssen nun wieder lernen, mit Zinsen zu kalkulieren und die Ausnahmesituation der vergangenen Jahre hinter sich zu lassen. Und wer vor fünf oder zehn Jahren gekauft hat, sollte auch auf dem heutigen Preisniveau noch in der Lage sein, Gewinne zu realisieren.“

Jahresperformance sinkt so kräftig wie noch nie

Im ersten Quartal 2023 zeigt die Frankfurter Bankenlage mit minus 4,8 Prozent noch die beste Quartalsperformance. Der neue Indikatorstand notiert bei 178,9 Punkten. In der Mainmetropole hat sich die Marktmiete vergleichsweise deutlich erhöht und konnte den Effekt des Renditeanstiegs etwas abmildern. Die Berliner Spitzenlagen liegen ebenfalls dank positiver Mieteffekte mit minus 4,9 Prozent nur knapp dahinter auf dem zweiten Platz und dem neuen Indikatorstand von 214,4 Punkten. Mit etwas größerem Abstand folgt die Hamburger Innenstadt mit minus 5,8 Prozent auf 213 Punkte. In der Münchener Spitzenlage resultieren nur leichte Mietpreisanstiege in der Spitze und der Breite in einer Quartalsperformance von minus 6,4 Prozent auf 208,1 Punkte. Auf dem letzten Platz landet Düsseldorf mit minus 7,0 Prozent und 173,6 Punkten. Die Stadt am Rhein konnte im ersten Quartal keine positiven Impulse aus dem Mietmarkt registrieren, nachdem die Spitzenmiete im Vorquartal sehr kräftig gestiegen war.

Nun schlagen die vier Rückgänge der Quartalsperformance voll in der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance durch. Insbesondere das vierte Quartal 2022 sowie das erste Quartal 2023 sorgen für ein Jahresminus von 16,7 Prozent und damit den höchsten Rückgang auf Jahressicht seit Beginn der Victor-Berechnung im ersten Quartal 2004. Wie im Vorquartal ist das negative Jahreswachstum in München mit minus 14,9 Prozent am geringsten. Den zweiten Platz teilen sich die Düsseldorfer Bankenlage sowie die Hamburger Innenstadt (jeweils minus 16,2 Prozent). Die Berliner Spitzenlagen erreichen mit minus 16,7 Prozent genau den Durchschnitt aller betrachteten Immobilienhochburgen. Trotz der besten Quartalsperformance ist die Frankfurter Bankenlage mit minus 18,6 Prozent das Schlusslicht bei der Jahresperformance.

„Zur Jahresmitte kann es durchaus noch einen weiteren Anstieg der Spitzenrenditen geben, wenngleich wir davon ausgehen, die größten Anpassungen hinter uns zu haben“, resümiert Ralf Kemper. „Es gibt erste vorsichtig positive Signale: Die Konjunktur könnte im ersten Quartal besser als erwartet gelaufen sein, und die Inflation ist im Jahresvergleich weiter gesunken. Sollte die EZB die Inflation weiter in den Griff bekommen und sich damit das Zinsniveau und die Finanzierungskosten im Laufe der zweiten Jahreshälfte stabilisieren, könnten alle Marktakteure ihre Businesspläne wieder auf eine verlässlichere, an das neue Preisniveau angepasste Basis stellen, was zu einer raschen Zunahme der Aktivität am Investmentmarkt führen dürfte.“