Victor Prime Office: Performancerückgang setzt sich abgeschwächt fort

FRANKFURT, 16. Mai 2024 – Im ersten Quartal 2024 hat sich der Rückgang des Büroperformance-Indikators Victor Prime Office weiter abgeschwächt. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende März 2024 bei 165,5 Punkten und damit 0,7 Prozent unter dem Wert des Vorquartals. Im Gegensatz zur damaligen Situation, als alle fünf Städte eine negative Performance zu verzeichnen hatten, gab es zum Jahresstart zumindest in München eine positive Indikatorveränderung. Insgesamt reicht die Spanne von plus 1,4 Prozent in der Münchner Innenstadt bis minus 1,7 Prozent in der Hamburger Spitzenlage. 

„Zum Jahresbeginn 2024 beobachten wir eine unterschiedliche Entwicklung an den fünf Bürostandorten“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. „Nachdem die Spitzenrenditen an allen beobachteten Standorten in den vergangenen sechs Quartalen permanent gestiegen waren, stabilisierten sich diese im ersten Quartal in der Münchner Innenstadt und den Berliner Toplagen und bleiben dort unverändert zum Ende des vergangenen Jahres.“

Insbesondere in München konnten im ersten Quartal 2024 einige zum Teil großvolumige Transaktionen von namhaften Immobilien wie den „Fünf Höfen“, dem Büro- und Geschäftsensemble Maximilianstraße 12-14 (jeweils Mischnutzungen, allerdings mit relevantem Büroanteil) oder der „Arte Fabrik“ verzeichnet werden. „Die Transaktionen deuten darauf hin, dass sich Käufer und Verkäufer in ihren Preisvorstellungen insbesondere in den guten und sehr guten Lagen zunehmend finden“, sagt Kemper. Der extrem geringe Büroflächenleerstand von rund 2,3 Prozent mit einem deutlichen Nachfrageüberhang in den Münchner Premiumlagen sorge für anhaltenden Druck auf die Mietpreise, was sich positiv auf die Renditeerwartungen und die Investmentattraktivität der Immobilien auswirke. „In Berlin mündeten bestehende Bieterverfahren und Kaufvertragsverhandlungen im ersten Quartal noch weniger in Abschlüssen, deuten aber ebenfalls auf eine Stabilisierung des Renditeniveaus hin.“

Weiterhin gedämpftes Transaktionsgeschehen mit Büroimmobilien

Trotz der positiven Tendenzen bleibt festzuhalten, dass das Transaktionsgeschehen am Büroimmobilienmarkt weiterhin gedämpft ist und die oben genannten Beispiele nach wie vor Einzelfälle sind. Mit knapp 0,7 Milliarden Euro wurde in den betrachteten fünf Metropolen im ersten Quartal 2024 zwar etwas mehr investiert als im Vorquartal (ca. 0,6 Milliarden Euro), der Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von circa 4,2 Milliarden Euro wurde jedoch deutlich unterschritten. „In Frankfurt gab es im ersten Quartal nahezu keine Marktaktivität, in Düsseldorf fiel diese nur geringfügig höher aus. In Hamburg sehen wir zwar Produkt und Interessenten, jedoch noch nicht auf dem durch die Verkäuferseite erhofften Preisniveau“, erläutert Kemper. „Institutionelle Investoren treten nach wie sehr zögerlich in Erscheinung. Auf Käuferseite aktiv waren vor allem eigenkapitalstarke Anleger, beispielsweise Family-Offices, die die aktuelle Marktlage als Opportunität nutzen, um Zugriff auf einzigartige und sehr gute Immobilien zu erhalten.“

Der Büroflächenumsatz liegt im ersten Quartal 2024 knapp drei Prozent über dem Umsatz des Vorjahres, hat sich 2024 also auf geringem Niveau stabilisiert. Auch hier hat sich die Stimmung im Verlauf des Quartals etwas aufgehellt: Die Inflationsrate hat sich deutlich reduziert und Unternehmen stellen sich immer besser auf die veränderten Rahmenbedingungen, zum Beispiel durch Remote Working, ein. „Der Bürovermietungsmarkt differenziert sich weiter aus: Neben den Lagekriterien treibt vor allem auch die Dynamik rund um Dekarbonisierung und die gestiegene Bedeutung von ESG-konformen Flächen die Nachfrage. Das Premiumsegment, also Top-Gebäudequalität in Toplage, bleibt sehr begehrt und ist bereits jetzt ein knappes Gut, was zu stark steigenden Mieten für Büroflächen führt“, meint Kemper. „Aufgrund der niedrigen Leerstände und der überschaubaren Pipeline entsprechender Flächen in den Toplagen erfahren auch Spitzenobjekte außerhalb der besten Standorte zunehmendes Mieterinteresse und haben gute Chancen auf deutliche Mietsteigerungen, was sie damit auch zunehmend für Investoren interessant macht.“

München erstmals nach fünf Quartalen mit Performancewachstum

Als einzige der analysierten Spitzenlagen weist die Münchner Innenstadt einen Performanceanstieg im Vergleich zum Vorquartal auf. Der Indikator legt um 1,4 Prozent auf den neuen Stand von 180,6 Punkten zu, an zweiter Stelle liegt Berlin mit 179,4 Punkten (minus 0,4 Prozent). In beiden Städten blieben die Spitzenrenditen stabil. Der zusätzliche positive Effekt aus dem Vermietungsmarkt führte in München insgesamt zum Indikatoranstieg. Steigende Spitzenrenditen um jeweils zehn Basispunkte in den anderen drei Hochburgen waren die Hauptursache für den dortigen Indikatorrückgang. Positive Mietmarkteffekte wirkten sich in der Düsseldorfer Bankenlage und der Frankfurter Toplage bremsend auf den Performancerückgang aus (minus 1,2 Prozent auf 149,5 Punkte in Düsseldorf bzw. minus 1,5 Prozent auf 149,1 Punkte in Frankfurt). In Hamburg blieben Impulse aus dem Mietmarkt aus, weshalb der Indikatorrückgang mit 1,7 Prozent auf 179,6 Punkte noch etwas stärker ausfiel. Erwähnenswert ist, dass München in Bezug auf den absoluten Indikatorstand erstmals seit dem dritten Quartal 2020 Berlin und Hamburg überflügelt hat und nun wieder an der Spitze der untersuchten Hochburgen steht.

Analog zur Quartalsperformance verlangsamt sich auch der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor auf minus 15,2 Prozent (Vergleich Indikatorstand Q1 2024 zu Q1 2023) nach minus 19,6 Prozent bzw. minus 24,0 Prozent im vierten und dritten Quartal 2023. Aufgrund des oben genannten Quartalswachstums fällt die Jahresperformance in München mit minus 13,2 Prozent noch am besten aus. Düsseldorf liegt mit minus 13,9 Prozent knapp dahinter. Hamburg landet mit einem jährlichen Rückgang um 15,7 Prozent auf dem dritten Platz. Trotz der relativ guten Quartalsperformance erleiden die Berliner Spitzenlagen im Jahresvergleich aufgrund der schlechten Ergebnisse im zweiten und dritten Quartal 2023 einen Rückgang um 16,3 Prozent. Frankfurt bildet mit minus 16,7 Prozent das Schlusslicht. 

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cashflow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)

Ralf Kemper bilanziert: „Das Ende des Zinserhöhungszyklus der Europäischen Zentralbank hat für erhöhte Stabilität der Finanzierungskonditionen und damit besser planbare Businesspläne gesorgt. Dennoch ist das Investorenverhalten gehemmt und es sind noch nicht ausreichend Player am Markt zurück, um von einer spürbaren Verbesserung oder einem Trend zu sprechen.“

Immerhin sei die Stimmung unter den Marktteilnehmern etwas positiver und es sei wieder mehr Ernsthaftigkeit bei der Prüfung von Angeboten oder der Teilnahme an Bieterverfahren zu spüren. Dennoch dauerten Vermarktungen von Immobilien, auch im Spitzensegment, noch erheblich länger als vor der Krise. „München hat den Sprung zu einem Anstieg des Performanceindikators dank sich stabilisierender Renditen und steigender Mieten im Spitzensegment geschafft. In Berlin sind derzeit einige spannende erstklassige Immobilien am Markt, sodass die Hauptstadt in den nächsten Monaten dem Münchner Beispiel folgen könnte. Wann sich diese Einzelfälle in München und Berlin zu einem Trend verfestigen, wann sich dieser dann auf die anderen Immobilienhochburgen ausdehnt und wann der Markt für Büroimmobilien außerhalb der Spitzenprodukte wieder liquide wird, ist sicherlich abhängig davon, wie institutionelle Investoren die unterschiedlichen Anzeichen rund um Wirtschaftswachstum, Zinsentwicklung und die Bürowelt von morgen interpretieren und ob die positiven Anzeichen ausreichen, um in ein echtes Handeln zu münden“, erläutert Kemper.