Unternehmen zögern mit dem Verkauf ihrer Immobilien

FRANKFURT, 3. Juli 2024 – Der Gesamtwert der in der EMEA-Region verkauften Unternehmensimmobilien ist zum zweiten Mal in Folge gesunken: Im Jahr 2023 wurden in 456 Transaktionen rund 18,4 Milliarden Euro erlöst und damit wesentlich weniger als im Vorjahr mit 25,9 Milliarden Euro. Mit einem Minus von 31 Prozent wurde auch der Fünfjahresschnitt deutlich unterschritten, wie aus dem jüngsten JLL-Report „Raising Capital from Corporate Real Estate“ hervorgeht.

Der größte Anteil am Gesamtwert der verkauften Unternehmensimmobilien entfällt mit 28 Prozent auf Industrie- und Logistikimmobilien, dicht gefolgt von Einzelhandels- (25 Prozent) und Büroobjekten (22 Prozent). Der Einzelhandel zeichnet sich dabei für die größten Abschlüsse verantwortlich: Unter anderem hat der US-Reit Realty Income 25 Filialen der britischen Supermarktkette Asda für 750 Millionen Euro sowie das Decathlon-Portfolio für 527 Millionen Euro mit 82 Objekten in mehreren europäischen Ländern erworben. In beiden Fällen handelt es sich um eine Sale-and-Leaseback-Transaktion, ebenso wie beim Life-Science-Park Rheintal im schweizerischen Stein: Der Pharmakonzern Novartis veräußerte diesen für 355 Millionen Euro an den Energiedienstleister Getec und bleibt größter Mieter vor Ort.

Auch in Deutschland nahm das Transaktionsvolumen ab: Mit 2,8 Milliarden Euro bei 79 Veräußerungen wurde das Vorjahresergebnis von vier Milliarden Euro verfehlt. 61 Prozent des Umsatzes entfielen hierzulande auf Industrie- und Logistikimmobilien. Mit deutlichem Abstand folgen Rechenzentren mit elf Prozent und Büros mit sieben Prozent. Damit liegt Deutschland hinter Großbritannien (4,7 Milliarden Euro) und vor Frankreich (2,2 Milliarden Euro). Während in den Niederlanden mit 79 Prozent das größte Minus der EMEA-Region verbucht wurde, ist der Wert entgegen dem Trend in Spanien und der Schweiz leicht gestiegen.

„Ein wichtiger Treiber für Unternehmensverkäufe ist privates Beteiligungskapital, das sich durch die Veräußerungen refinanzieren und hohe Akquisitionsschulden tilgen möchte“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Das geschieht insbesondere im Industrie- und Logistiksektor. Bei Büros überwiegt weiterhin die Skepsis gegenüber den Auswirkungen von hybriden Arbeitsmodellen, auch deshalb wurden 2023 deutlich weniger Büroimmobilien veräußert. Private-Equity-Firmen sorgen sich darüber hinaus, dass sich nicht ESG-konforme Immobilien langfristig zu gestrandeten Assets entwickeln könnten.“

Mehr Sale-and-Leaseback-Transaktionen im Jahr 2024 erwartet

Zwar fallen erste Konjunkturprognosen wieder vorsichtig optimistisch aus, und auch die Inflation steigt nicht mehr so stark wie in den vergangenen beiden Jahren. Dennoch sind die wirtschaftlichen Erwartungen nicht in allen Branchen optimistisch. Ferner besteht in manchen Industriezweigen, wie zum Beispiel der Automobilwirtschaft, ein erhöhter Transformationsdruck. „Die Zinsen dürften weiterhin höher liegen als im vergangenen Zyklus. Für Unternehmen, die ihr Portfolio an die veränderten Gegebenheiten anpassen und dabei Kapital freisetzen wollen, ist die Veräußerung von Immobilien daher weiterhin eine attraktive Option“, betont Martina Williams, Head of JLL Work Dynamics DACH & CEE, EMEA Consulting Lead. „Work Dynamics bietet Unternehmen Immobiliendienstleistungen und -technologien, spezifische Beratungen, Corporate-Real-Estate- und Facility-Management sowie Portfolio- und Project-and-Development-Services.

„Durch den Verkauf schaffen Unternehmen zusätzliche Flexibilität und höhere Widerstandsfähigkeit und können sich auf das Wachstum ihrer Kerngeschäftsfelder konzentrieren“, ergänzt Williams. „Allerdings müssen sie damit rechnen, aufgrund des aktuellen Preisniveaus nicht dieselben Erlöse zu erzielen wie noch vor wenigen Jahren.“

Für 2024 rechnet JLL mit weiteren Unternehmensverkäufen, besonders dort, wo Private-Equity-Firmen involviert sind oder Unternehmen sich in einer größeren Transformation befinden. Für Investoren, die auf der Suche nach risikoarmen, langfristigen Erträgen sind, dürften Sale-and-Leaseback-Transaktionen zunehmend interessant werden.