Supermärkte dominieren den Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte

FRANKFURT, 17. Oktober 2023 – Im dritten Quartal 2023 hat der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien etwas mehr Dynamik entwickelt als in den beiden Vorquartalen und ein Transaktionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro verzeichnet. Insgesamt verbucht der Markt im bisherigen Jahresverlauf ein Gesamtvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro. Trotz des positiven Trends liegt dieser Wert noch 35 Prozent unter dem des Vorjahres. Ähnlich hoch ist mit 37 Prozent die Differenz zum Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre.

Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany, sagt: „Mit rund 150 Transaktionen zeigt sich der Markt durchaus liquide. Auch wenn die Gesamtzahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr mit 186 Abschlüssen rückläufig gewesen ist. Entscheidender ist aber, dass nur fünf großvolumige Deals mit mehr als 100 Millionen Euro registriert wurden. Vor einem Jahr waren es zum selben Zeitpunkt bereits elf Großtransaktionen. Das zeigt: Die Investoren setzen weiterhin auf die Assetklasse Einzelhandel, fokussieren sich aber vor allem auf kleine und mittlere Einzeltransaktionen.“

Entsprechend stark wirkte sich die Übernahme des Supermarktbestands von x+bricks durch Slate Asset Management für rund eine Milliarde Euro im dritten Quartal aus. Bei dieser bislang größten Transaktion des Jahres wechselten 188 auf Deutschland verteilte Lebensmittelmärkte den Besitzer. Das gab nicht nur dem dritten Quartal Aufwind, sondern sorgte auch für den außergewöhnlich hohen Anteil von 39 Prozent des Gesamtvolumens in der Nutzungsart Supermarkt. Zusammen mit den diesmal deutlich weniger gehandelten Fachmarktzentren (zehn Prozent) und nicht lebensmittelgeankerten Fachmärkten (vier Prozent) kamen Fachmarktprodukte so auf 53 Prozent Marktanteil.

Ebenfalls stark präsentierten sich Warenhäuser mit genau einem Viertel des Gesamtvolumens sowie Shoppingcenter mit 14 Prozent vor Geschäftshäusern mit acht Prozent. „Wir beobachten, dass sich die Zurückhaltung der Investoren bei Shoppingcentern spürbar auflöst und zunehmend wieder Objekte mittlerer Größe gekauft werden. Es ist deshalb nur eine Frage der Zeit, bis auch wieder großvolumige Objekte auf den Markt kommen“, sagt Hoffmann.

Wenige Akteursgruppen prägen den Markt auf Käufer- wie Verkäuferseite

Vor allem die Risikoklassen Core (41 Prozent) und Core-plus (49 Prozent) standen im Fokus der Investoren. Allerdings zeigten sich nur wenige Investorengruppen auf dem Markt aktiv. So waren auf der Käuferseite vor allem Asset- und Fondsmanager mit 44 Prozent, Immobilienunternehmen mit 19 Prozent und Corporates mit 17 Prozent sichtbar, während sich nahezu alle anderen Akteure zurückhielten. Ähnlich sieht es auf der Verkäuferseite aus, wo Asset- und Fondsmanager sogar 57 Prozent erzielten und nur noch Immobilienunternehmen mit elf Prozent und private Investoren mit neun Prozent Akzente setzten.

Die Käufer von Einzelhandelsimmobilien kamen mit einem Anteil von 55 Prozent mehrheitlich aus dem Ausland. Auf Verkäuferseite zeigt sich indes ein anderes Bild: 77 Prozent der Marktteilnehmer stammten hier aus Deutschland. Insgesamt stieg der Immobilienbestand ausländischer Investoren so per saldo um 1,4 Milliarden Euro. Auch hier wirkte sich die Transaktion von x+bricks zu Slate Asset Management sichtbar aus.

Im Vergleich zum Vorquartal haben die Spitzenrenditen in einigen Nutzungsarten nochmals leicht zugelegt: Shoppingcenter rangieren nun 25 Basispunkte höher bei 5,25 Prozent, während Fachmarktzentren von 4,40 Prozent auf 4,60 Prozent zulegten. Einzelne nicht lebensmittelgeankerte Fachmärkte werden nun mit einer Spitzenrendite von 5,85 Prozent bewertet – im zweiten Quartal waren es noch 35 Basispunkte weniger.

Stabil entwickelten sich hingegen die Spitzenrenditen in den Topeinkaufslagen der sieben deutschen Metropolen: München führt das Feld weiterhin mit 3,20 Prozent vor Berlin mit 3,30 Prozent an. Direkt dahinter folgen Hamburg (3,40 Prozent), Frankfurt (3,50 Prozent) und Düsseldorf (3,60 Prozent), ehe Köln und Stuttgart das Feld mit jeweils 3,70 Prozent komplettieren.

Von einer klassischen Jahresendrallye geht Sarah Hoffmann in diesem Jahr nicht aus: „Der Wert des Vorjahres von 9,4 Milliarden Euro lässt sich dieses Jahr sicher nicht mehr erreichen, aber wir erwarten, dass ein Großteil der bereits angelaufenen Transaktionen auch erfolgreich abgeschlossen werden kann.“