Einzelhandelsinvestmentmarkt muss nur geringe Verluste hinnehmen

FRANFURT, 14. April 2023 – Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat sich zum Jahresauftakt 2023 wacker geschlagen. Während einige Assetklassen deutliche Verluste im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen mussten, fiel angesichts eines Transaktionsvolumens von 1,7 Milliarden Euro das Minus mit neun Prozent vergleichsweise moderat aus. Auch der langfristige Vergleich mit einem Minus von 24 Prozent im Vergleich zum Zehnjahresschnitt fällt glimpflich aus, übertrifft das aktuelle Volumen doch das der ersten Quartale 2016, 2018 und auch 2021. Allerdings zeigte sich – ähnlich wie in den anderen Assetklassen – ein deutlicher Rückgang bei der Anzahl der Transaktionen von 65 auf 42 Deals.

Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Der Markt für Einzelhandelsimmobilien profitiert vor dem Hintergrund der generellen Marktlage davon, dass Diskussionen über das richtige Preisniveau und mögliche Renditen bereits mit Beginn der Pandemie vor drei Jahren eingesetzt haben. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen ist es deshalb nicht zu drastischen Preiskorrekturen gekommen. Hinzu kommt mit dem Verkauf des PEP München ein sehr positives Signal, dass auch gute Shopping-Center wieder gefragt sind und auch zu Spitzenrenditen gehandelt werden. Allerdings ist diese Transaktion bereits im vierten Quartal 2022 statistisch verbucht worden und hatte keinen Einfluss mehr auf das aktuelle Quartalsergebnis.“

Angesichts der wirtschaftlichen Herausforderungen mangelt es aber weiterhin an großen Transaktionen. Das erste Quartal verzeichnete nur zwei Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich. Dabei handelt es sich um die anteilige Übernahme des KaDeWe durch die Central Group sowie die Erhöhung der Anteile an diversen Einkaufszentren durch die Deutsche Euroshop.

Allerdings machten diese Großtransaktionen mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens im Q1 2023 aus. Im Vorjahr nahmen drei Deals mit mehr als 100 Millionen Euro lediglich 34 Prozent der Investments ein. „Das aktuelle Verhältnis belegt, dass derzeit vor allem Einzelobjekte im klein- bis mittelvolumigen Bereich gehandelt werden. Hier sind vor allem Einzelhandelsspezialisten und private Investoren aktiv“, sagt Hoffmann.

Zwei Großtransaktionen prägen den Vergleich der Nutzungs- und Risikoklassen

Die Dominanz der beiden Großabschlüsse zeigt sich auch in den Betrachtungen nach Risikoklassen und Nutzungsarten. So entfielen 59 Prozent des Transaktionsvolumens auf Core sowie 39 Prozent auf Core-plus-Objekte. Value Add verzeichnete nur zwei Prozent. Bei den Nutzungsarten liegen Warenhäuser mit 49 Prozent vor Fachmarktprodukten mit Fachmärkten, Fachmarktzentren und Supermärkten, die zusammen auf 22 Prozent kommen und damit knapp vor Shopping-Centern mit 21 Prozent Marktanteil liegen. Geschäftshäuser komplettieren mit neun Prozent das Feld.

„Wir sehen in allen Nutzungsarten eine robuste Nachfrage. So sind Geschäftshäuser in Toplagen im Fokus privater Investoren, denn hier hat sich der Vermietungsmarkt trotz der Pandemieherausforderungen als besonders resilient erwiesen“, sagt Sarah Hoffmann. „Zugleich sehen wir, dass ausländische Investoren und darunter vor allem französische Marktteilnehmer an deutschen Core- und Core-plus-Produkten interessiert sind.“

Entsprechend fallen die Renditenanstiege moderat aus: Fachmarktzentren legen 25 Basispunkte auf 4,15 Prozent zu, bei einzelnen Fachmärkten sind es 20 Basispunkte auf 5,10 Prozent. Shopping-Center bleiben derweil konstant bei 5,00 Prozent.

Auch im Highstreet-Bereich beträgt der Zuwachs maximal 30 Basispunkte und entfällt auf den Spitzenreiter München, wo mit 3,00 Prozent nach wie vor die niedrigste Spitzenrendite gilt. Dahinter folgen Berlin (3,10 Prozent), Hamburg (3,30 Prozent), Frankfurt (3,40 Prozent) und Düsseldorf (3,50 Prozent). Stuttgart und Köln komplettieren das Feld mit jeweils 3,70 Prozent.