Staffelmieten verdrängen zunehmend indexierte Büromietverträge

FRANKFURT, 19. August 2022 – Die gestiegenen Inflationsraten dürften bei vielen Büronutzern zu einer spürbaren Mieterhöhung führen. Nach einer Analyse von JLL enthalten nahezu alle Büromietverträge, die in den vergangenen Jahren abgeschlossen wurden, sogenannte Anpassungsklauseln. „Das sind zum Teil Staffelmieten, aber zu mehr als 80 Prozent Vereinbarungen, die die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten vorsehen“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. In nahezu allen Fällen wird dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zugrunde gelegt.

JLL hat indexierte Mietverträge mit einer Gesamtfläche von mehr als 6,3 Millionen m² ausgewertet, die sich in fast 900 Bürogebäuden bundesweit befinden. 82 Prozent der Mietflächen entfallen auf Verträge, die 2010 oder später abgeschlossen wurden, 45 Prozent auf 2018 oder später und 21 Prozent auf 2020 oder später.

Auffallend ist die große Vielfalt an Indexierungsklauseln. Insgesamt wurden knapp 100 verschiedene Vereinbarungen in der Stichprobe registriert. „Mit einem Anteil von 40 Prozent dominiert die Regelung, dass jedes Jahr die Inflationsrate vollständig auf die Miete aufgeschlagen wird“, berichtet Scheunemann.

Häufig gibt es allerdings auch Hürden, bevor die Indexierung greift. Bei 19 Prozent der untersuchten Fälle muss der zugrunde gelegte Preisindex um fünf Prozent gestiegen sein, bevor es zu einer Mietanpassung kommt. In jedem zehnten Fall liegt die Hürde sogar bei zehn Prozent. Eher die Ausnahme sind dagegen Anpassungen alle zwei Jahre oder gedeckelte Mieterhöhungen auf 50 oder 70 Prozent der Inflationsrate. „Vor etwa zehn Jahren waren Hürden bei der Indexierung gängiger Standard“, weiß Scheunemann. Je stärker sich die Büromärkte jedoch zugunsten der Vermieter entwickelten, desto häufiger fanden sich in den Verträgen volle Durchindexierungen, was auf die gewachsene Verhandlungsmacht der Vermieter zurückzuführen war. „Das war in den deutschen Bürohochburgen insbesondere in den Jahren 2019 und 2020 zu beobachten, als vollindexierte Mietverträge auf einen Anteil von 47 Prozent kamen. In den Jahren zuvor waren es lediglich 36 Prozent“, vergleicht Scheunemann.

Mit den kräftig gestiegenen Inflationsraten in diesem Jahr scheint sich das Blatt zu wenden. Scheunemann geht zwar davon aus, dass auch in Zukunft nahezu jeder Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthalten wird. Das zunehmende Flächenangebot werde allerdings die Mieter in eine bessere Verhandlungsposition als noch vor ein oder zwei Jahren versetzen. „Das dürfte dazu führen, dass auch vor dem Hintergrund der voraussichtlich anhaltend hohen Inflation auf Seiten der Eigentümer die Bereitschaft steigt, insbesondere bei großen Mietverträgen ab 5.000 m² Staffelmieten zu vereinbaren, anstatt eine jährliche volle Indexierung zu fordern. Dies nimmt den Mietern das Risiko und gibt den Eigentümern Sicherheit bei der Kalkulation.“