Spitzenrendite für Logistikimmobilien rangiert nun unter dem Bürowert

FRANKFURT, 25. Oktober 2024 – Der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien liegt nach einem Dreivierteljahr ziemlich genau auf Vorjahresniveau. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro verfehlt 2024 zwar bislang noch den Fünfjahresschnitt um 20 Prozent, der Abstand zum zehnjährigen Durchschnitt von minus drei Prozent ist hingegen auffallend gering. Mit 1,6 Milliarden Euro liegt das dritte Quartal ungefähr zwischen den ersten beiden, allerdings fällt es gegenüber dem Vorjahresquartal mit 2,6 Milliarden Euro deutlich ab. Dennoch ist Logistik damit in Deutschland nach wie vor die zweitbeliebteste Assetklasse bei den Investoren: Mit einem Anteil von 20 Prozent am Gesamtvolumen liegt sie hinter Wohnen (28 Prozent) und vor Büro und Einzelhandel (jeweils 16 Prozent). 

Der Wandel des Marktes zeigt sich im Detail: Während in den ersten neun Monaten des Vorjahres bloß neun Abschlüsse von mehr als 100 Millionen Euro registriert wurden, waren es im laufenden Jahr 15. Wenngleich davon lediglich drei auf das dritte Quartal entfallen, wurden mit 55 Abschlüssen zehn mehr als im Vorquartal bei einer um vier Millionen auf 29 Millionen Euro gesunkenen durchschnittlichen Dealgröße gezählt.

„Die Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt hat seit Frühjahr deutlich zugenommen, die Abschlüsse verzögern sich allerdings“, sagt Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Zwar ist die Preiskorrektur im Logistiksegment seit rund einem Jahr vollzogen, doch haben sich die zahlreichen Meldungen über Insolvenzen von Immobilienentwicklern anderer Assetklassen noch einmal negativ auf das allgemeine Immobilien-Sentiment ausgewirkt und zusammen mit dem erst spät durch die Europäische Zentralbank gesenkten Leitzins für Verzögerungen der Abschlüsse von zwei bis drei Monaten gesorgt. Alles in allem entwickelt sich der Markt aber zurzeit positiv.“

Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, ergänzt: „Mehrere nun anstehende Deal-Abschlüsse sind in das vierte Quartal gefallen, einige dürften sich gegebenenfalls über die Jahresgrenze hinausziehen. Ob das für das Gesamtjahr prognostizierte Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro erreicht werden kann, ist nun vor allem eine Frage der Zeit.“

Die größte Transaktion des laufenden Jahres fand im zweiten Quartal statt: Der Investor Branicks verkaufte ein Portfolio an den Entwickler und Bestandshalter P3. Neu hinzugekommen im abgelaufenen Quartal ist die zweitgrößte Transaktion: Die Investmentgesellschaft Blackstone hat vom REIT Burstone ein Portfolio mit sieben deutschen Logistikimmobilien übernommen. Ebenfalls nennenswerte Größen wurden zu Jahresbeginn erzielt: So sind der Logistikimmobilienentwickler VGP und die Fondsgesellschaft Areim ein Joint Venture eingegangen und die Investmentgesellschaft Clarion Partners Europe hat ein Logistikimmobilienportfolio von Blackstone mit sechs Objekten in Deutschland erworben.

Assetklassenfremde Investoren und Entwickler entdecken Logistik für sich

Wie im ersten Halbjahr zeigen sich Core-plus-Investments mit 61 Prozent für den Großteil des Transaktionsvolumens verantwortlich, während mit 17 Prozent Core-Immobilien ebenfalls denselben Anteil beibehalten. Bei zwölf Prozent handelt es sich um opportunistische Transaktionen und bei zehn Prozent um Value-add-Objekte.

„Obwohl es mittlerweile wieder wesentlich mehr Produkt auf dem Markt gibt, wird es der deutlich angezogenen Nachfrage der Investoren nicht gerecht. Besonders im Fokus stehen Portfolios aus den Segmenten Core-plus und Value-add. Bis Jahresende erwarten wir weitere entsprechende Abschlüsse“, so Schumann. „Core kehrt langsam, aber limitiert durch ein noch vergleichsweise geringes Angebot zurück, während auf Investorenseite peu à peu wieder Kapital bereitgestellt wird. Weiterhin strömt zurzeit eine bemerkenswert hohe Anzahl assetklassenfremder Investoren auf den Markt. Entwickler aus anderen Segmenten investieren zudem vornehmlich in urbane Top-Lagen, um hier City-Logistik- und Light-Industrial-Projekte aufzusetzen.“

Auf internationale Marktteilnehmer entfiel erneut mit 64 Prozent der Großteil der Investitionen, während bei den Verkäufern inländische Teilnehmer mit 63 Prozent Anteil am Volumen überwogen. Damit haben internationale Investoren den Saldo ihres Immobilienbestandes um rund 1,3 Milliarden Euro aufgestockt.

Bei den Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien kam es im dritten Quartal zu einer Kompression von zehn bis 15 Basispunkten. In allen sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt die Spitzenrendite für Logistikimmobilien nun bei 4,3 Prozent. Damit ist sie unter die Spitzenrendite für Büros gesunken, die in den sieben wichtigen Städten bei durchschnittlich 4,36 Prozent liegt.

„Obwohl es sich im dritten Quartal noch nicht vollumfänglich in den Transaktionsvolumina widerspiegelt, zeigt sich die Rückkehr der Dynamik auf dem Logistikimmobilienmarkt bereits jetzt anhand der Spitzenrenditen“, sagt Thoma. „Die Preise ziehen für bestimmte Produkte wieder an, die Kaufbereitschaft der Investoren legt außerdem zu, nicht zuletzt aufgrund eines freundlicheren Finanzierungsumfelds. Das Tor, am Tiefpunkt des Marktes mit höheren Renditen zu kaufen, beginnt sich zu schließen. Investoren müssen ihre Renditeansprüche nun wieder justieren und Fonds ihre Renditeversprechen anpassen. Manch einer bereut bereits, in den ersten drei Quartalen nicht gekauft zu haben.“