Spitzenmieten für Berliner Logistikimmobilien ziehen rasant an

FRANKFURT, 7. Oktober 2024 – Die Spitzenmieten auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen entwickelten sich im dritten Quartal 2024 unterschiedlich. Die Höchstpreise für Flächen von mehr als 5.000 m² stagnierten im Vergleich zum Vorquartal auf 16 von 19 betrachteten Märkten, während sinkende Spitzenmieten, wie es im Vorquartal in Bremen der Fall war, diesmal ausblieben. Zugelegt haben die Spitzenmieten dementsprechend auf lediglich drei Märkten. Besonders im Fokus steht dabei Berlin, wo ein deutlicher Anstieg von knapp 24 Prozent auf 10,50 Euro/m² registriert wurde.

„Berlin ist ein äußerst ausdifferenzierter Markt für Logistikflächen“, erklärt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Lagen außerhalb der Stadt werden von vergleichsweise geringer Nachfrage, vorhandenem Angebot, niedrigen Mieten und hohen Leerständen geprägt. Innenstadtnahe Flächen, die meist qualitativ hochwertiger und nachhaltiger ausgestattet sind, werden hingegen bei geringem Angebot stark nachgefragt, gehen aber auch mit deutlich höheren Mieten einher, die sich besonders Nutzer mit margenträchtigen Geschäften leisten können. Mieterwechsel in entsprechenden Objekten waren mitverantwortlich für den großen Sprung der Spitzenmiete von zwei Euro.“ Mit deutlichem Abstand hinter Berlin folgt Essen mit einem Wachstum von sieben Prozent auf 8,00 Euro/m², während der Anstieg in Hannover/Braunschweig mit drei Prozent auf 6,40 Euro/m² geringer ausfällt.

Ein anderes Bild zeigt der Jahresvergleich: Seit dem dritten Quartal 2023 verzeichneten 14 von 19 Märkten einen Anstieg der Spitzenmiete. Mit einem außerordentlichen Wachstum von 40 Prozent (10,50 Euro/m²) führt auch hier Berlin die Riege an. Ebenfalls einen Zuwachs im zweistelligen Bereich konnten Leipzig/Halle mit 13 Prozent (6,20 Euro/m²) und Magdeburg mit zehn Prozent (5,30 Euro/m²) verbuchen. Knapp dahinter befinden sich Dresden mit plus neun Prozent (6,30 Euro/m²) sowie mit jeweils plus acht Prozent Hannover/Braunschweig (6,40 Euro/m²) und Erfurt (5,40 Euro/m²).

Als einziger Markt zeigt Bremen eine gesunkene Spitzenmiete im Jahresvergleich, und zwar um vier Prozent auf 5,85 Euro/m². Der Markt leide unter einem Nachfragerückgang, insbesondere bei Flächen von mehr als 10.000 m², so Schekahn. „Ursachen für die schwache Entwicklung in Bremen sind der Umschlagsrückgang in den dortigen Häfen, die anhaltend geringe Nachfrage aus der Konsumgüterbranche und die schwächelnde Automobilindustrie. Da der Großteil der Wirtschaftsindikatoren und Branchenaussichten für Deutschland schwach ausfällt, sind stagnierende Spitzenmieten weiterhin Realität und sinkende Spitzenmieten nicht auszuschließen. Sobald die Wirtschaft wieder anzieht, werden Unternehmen zunächst ihre untervermieteten Flächen beziehen, bevor sie neue anmieten, weshalb eine größere Spitzenmietendynamik noch nicht allzu bald eintreten dürfte. Trotzdem zeigt sich im Jahresvergleich, dass der Großteil der deutschen Logistikmärkte für ein inflationssicheres Investment steht.“

In den vergangenen fünf Jahren haben sich die Spitzenmieten auf allen Märkten um 16 Prozent (Hannover/Braunschweig) bis zu 91 Prozent (Berlin) erhöht. In zehn Märkten lag der Anstieg bei mindestens 50 Prozent. Teuerster Logistikmarkt ist nach wie vor München mit 10,70 Euro/m², allerdings positioniert sich Berlin mit nun 10,50 Euro/m² sehr dicht dahinter. Zudem hat die Bundeshauptstadt mit dem Anstieg Düsseldorf (9,00 Euro/m²) und Stuttgart (8,75 Euro/m²) überholen können und Köln und Hamburg (jeweils 8,50 Euro/m²), die im vergangenen Quartal gleich teuer waren, ebenfalls hinter sich gelassen.