Schwierige Kaufpreisfindung bremst Hoteltransaktionen aus

FRANKFURT, 11. Oktober 2022 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt[1] hat im dritten Quartal 2022 zwar wieder etwas an Dynamik gewonnen, sucht angesichts der zahlreichen Herausforderungen jedoch immer noch nach der Form vergangener Tage. Insgesamt verbucht er nach drei Viertel des Jahres bei insgesamt 49 Transaktionen ein Ergebnis von knapp 1,19 Milliarden Euro – was 17 Prozent unter dem Wert des Vorjahres liegt. Der Zehn- und Fünfjahresschnitt wurden dabei um jeweils 43 und 47 Prozent unterschritten. Zumindest der Trend fällt positiv aus: Auf das dritte Quartal entfielen rund 434 Millionen Euro nach der besonders schwachen Phase zwischen April und Juni mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 298 Millionen Euro.

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Die erneute Zinserhöhung der EZB hat das Transaktionsgeschehen gebremst. Eine Anpassung der Kaufpreise wird auf Käuferseite insbesondere aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten erwartet, jedoch müssen viele Verkäufer zu einem niedrigeren Preis schlichtweg nicht verkaufen. Wie auch im vergangenen Quartal steht der Optimismus der operativen Umsätze, beflügelt durch die starken Performance Zahlen aus dem diesjährigen Sommer und auch dem Frühherbst, der hohen Volatilität und Unsicherheit am Kapitalmarkt sowie auf der operativen Kostenseite gegenüber.“

Im dritten Quartal wurden 15 Einzeltransaktionen registriert, die Zahl wächst seit Jahresbeginn auf 46. Auf Einzeltransaktionen entfiel 992 Millionen Euro, rund sechs Prozent mehr als noch im Vorjahr, als knapp 940 Millionen Euro bei 34 Transaktionen erreicht wurden. Die durchschnittliche Transaktionsgröße sinkt dadurch im Jahresvergleich von 28 auf knapp 22 Millionen Euro.

Zu den größten Einzelabschlüssen im dritten Quartal 2022 gehörten unter anderem:

 · Der Verkauf des kürzlich neu eröffneten me and all Düsseldorf Oberkassel durch den Projektentwickler Concepta in einem Joint Venture mit BNS Real Estate Capital. Das mit einem DGNB Silber Zertifikat ausgezeichnete Objekt mit 249 Zimmern wurde von der Ampega Investment gekauft.

 · Die Veräußerung des Urban Loft Berlin als Teil des Quartiers Heidestraße durch Aggregate, die mit dem Verkauf offene Verpflichtungen gegenüber dem Käufer Vivion Group auflösen. Das Haus hatte Anfang Juli eröffnet.

 · Der Ankauf des Holiday Inn Unterhaching durch einen regionalen Projektentwickler, der plant, das Objekt zu einem Long-Stay-Konzept umzunutzen. Verkäufer war der US-Investor Westport Capital Partners, in Deutschland vertreten durch die Everest Management GmbH.

 · Der Erwerb des Hotel Bredeney Essen durch den Entwickler Soravia gemeinsam mit dem Immobilienunternehmer Eckhard Brockhoff. Verkäufer des Hotels mit noch laufendem Pachtvertrag ist die Düsseldorfer Brune Gruppe.

Nach sechs Portfoliotransaktionen mit insgesamt rund 493 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum verbuchte der Markt in diesem Jahr bislang drei Paketverkäufe in Höhe von 197 Millionen Euro, zwei davon im dritten Quartal. Die durchschnittliche Transaktionsgröße ist dabei von 82 Millionen Euro auf knapp 66 Millionen Euro zurückgegangen.

Der Anteil von Projektentwicklungen am Gesamttransaktionsvolumen ging im Jahresvergleich von 25 auf 14 Prozent zurück, entsprechend einem Volumen von 358 Millionen Euro im Jahr 2021 und 161 Millionen Euro in diesem Jahr. Dieser Rückgang spiegelt somit die weiter steigende Unsicherheit in Hinblick auf die Exit-Kalkulation von Hotelentwicklungen wider.

Aktivste Käufergruppe waren im bisherigen Dreivierteljahr institutionelle Investoren mit 43 Prozent des Gesamtvolumens, die insbesondere im dritten Quartal den größten Teil des Volumens ausmachten, gefolgt von Entwicklern (27 Prozent) und Hotelbetreibern (elf Prozent). Deutsche Anleger steuerten in den neun Monaten 72 Prozent (859 Millionen Euro) zum Gesamttransaktionsvolumen bei.

Heidi Schmidtke resümiert: „Die Akteure auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt zeigen sich aufgrund der sich so schnell ändernden makroökonomischen Bildfläche verhalten. Transaktionen finden weiter statt und alternative Finanzierungsformen können gefunden werden, allerdings bedarf es mitunter eines gewissen Verhandlungsspielraums für den Transaktionsabschluss.“ Im Vergleich zu den weiter steigenden deutschen Staatsanleihen sei die Risikoprämie für Immobilien, insbesondere Hotels aufgrund des damit verbundenen operativen Risikos, an vielen Stellen zu klein geworden und ließe sich im Gesamtbild schwerer rechtfertigen.

Heidi Schmidtke ergänzt: „Ähnlich wie in anderen Assetklassen zeigt sich der Vermietungsmarkt derzeit noch weniger berührt. Neben starken Mietvertragsabschlüssen sehen wir zudem weiterhin ein hohes Maß an Konsolidierung, jüngst durch die Übernahmen von Amedia und Vienna House durch die HR Group sowie den parallelen Erwerb der Marke Vienna House durch Wyndham Hotels & Resorts. Auch mit dem Zusammenschluss von Bierwirth & Kluth mit Borealis sowie der neuen Partnerschaft zwischen der deutschen Hotelgruppe Lindner mit dem internationalen Hotelkonzern Hyatt formieren sich neue Größenordnungen in der deutschen und europäischen Hotellandschaft. Diese Entwicklungen im Hotelmarkt dürften sich auf die Liquidität für die Assetklasse Hotel letztlich nur positiv auswirken.“ 

Mit Ausblick auf das letzte Quartal sollten die Akteure realistisch bleiben. „Um mit dem Vorjahr gleichzuziehen, müssten wir binnen drei Monaten Transaktionen im Wert von mehr als einer Milliarde Euro sehen. Ein Erreichen der Zwei-Milliarden-Marke von 2020 wäre ein solides Ergebnis“, sagt Heidi Schmidtke abschließend.