Sanierungsdruck auf Logistikimmobilien in Deutschland nimmt zu

FRANKFURT, 6. Juni 2024 – Zahlreichen Industrie- und Logistikimmobilien in Europa droht, mit zunehmendem Alter den Anforderungen der Nutzer nicht mehr gerecht werden zu können. Niedrige Energieeffizienz und hohe CO₂-Emmissionen entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards, was dazu führt, dass Nutzer ihre ESG-Ziele schwieriger erreichen und sie sich daher auf die Suche nach nachhaltigeren Objekten begeben. Investoren müssen entsprechende Sanierungsmaßnahmen durchführen, damit ihre Logistikimmobilien wettbewerbsfähig bleiben und nicht zu Stranded Assets werden. 

Der JLL-Report „Warehousing Retrofitting” belegt, dass rund 61 Prozent der Logistikimmobilien in West- und Zentraleuropa mehr als zehn Jahre alt sind und daher auf ihre Nachhaltigkeitsaspekte überprüft werden sollten. In Deutschland liegt die Quote bei 57 Prozent. Drängender ist die Situation in anderen etablierten westlichen Märkten: So sind in Belgien rund 82 Prozent der Logistikobjekte mehr als zehn Jahre alt, und auch Italien (79 Prozent) und Frankreich (75 Prozent) weisen einen hohen Anteil an älteren Bestandsimmobilien auf. Obwohl in zahlreichen Ländern der CEE-Region die umfassende Errichtung moderner Logistikimmobilien erst mit ihrem EU-Beitritt im Jahre 2004 begann, sind ältere Objekte dort ebenfalls in der Mehrzahl, wie in Ungarn (66 Prozent) oder in der Slowakei (62 Prozent). 

Die Reduktion von CO₂ ist in Deutschland besonders für Logistikdienstleister ein Thema: Mit 37 Prozent entfällt auf sie der größte Anteil mit diesem Nachhaltigkeitsziel. Dabei sind die Nutzungsarten und -services breit gefächert und erstrecken sich über alle Branchen. Mit Abstand folgen Nutzer aus den Segmenten
E-Commerce (26 Prozent), Industrie (22 Prozent) und Handel (14 Prozent). Gerade Logistikdienstleister setzen dabei oft auf Neubauten, die grundsätzlich eine höhere Energieeffizienz erzielen können als sanierte Objekte, allerdings auch mit höheren Mietpreisen einhergehen.

„Kleine Maßnahmen wie die Erneuerung von Lichtsystemen oder einfacher Technologien können bereits bei regulären Wartungen durchgeführt werden, auch eine Photovoltaikanlage kann auf einem vorgerüsteten Hallendach im laufenden Betrieb installiert werden“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Mieterwechsel oder Leerstandsperioden hingegen eignen sich optimal für umfangreichere Maßnahmen wie die Erneuerung von Heizungs-, Lüftungs- oder Klimatechnik. Dem längeren Leerstand steht eine Kapitalwertsteigerung der Immobilie gegenüber, während Nutzer von niedrigeren Versorgungskosten profitieren.“

Je nach Notwendigkeit können verschiedene Maßnahmen in unterschiedlichen Preisklassen getroffen werden. Mit zunehmendem Alter des Objekts steigt allerdings die Investitionshöhe für Modernisierungen. „In der Regel rechnen sich hohe Aufwendungen für Investoren nur, wenn sie in höheren Mieten und somit einer Kapitalwertsteigerung resultieren“, erklärt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Allerdings dürfte sich der Sanierungsdruck mit zunehmender Regulierung noch weiter erhöhen. Einerseits dürften Nutzer vermehrt ESG-konforme Assets nachfragen, andererseits beschränken Finanzierer bereits jetzt oftmals Kredite auf diejenigen Gebäude, die den Dekarbonisierungs- und Energiezielen der EU entsprechen oder diese durch Nachrüstung erreichen können. Veräußerungen unsanierter Logistikimmobilien werden mit Preisabschlägen abgestraft.“