Privates Kapital erzielte 2024 Rekordanteil am Gesamttransaktionsvolumen

FRANKFURT, 26. März 2025 – Private Investoren haben im Gesamtjahr 2024 rund 2,5 Milliarden Euro in Immobilien investiert. Entscheidend für den deutlichen Anstieg war die Transaktion des gemischt genutzten Objekts Fünf Höfe in der Münchener Innenstadt. Doch auch ohne den auf 700 Millionen bis 800 Millionen Euro schweren Abschluss wäre das Vorjahresvolumen von 1,5 Milliarden Euro deutlich übertroffen worden.

Zwar wurde der aktuelle Wert 2019 mit 3,9 Milliarden Euro absolut gesehen deutlich übertroffen, doch machte der Anteil am Gesamtvolumen damals 4,2 Prozent aus, während er im vergangenen Jahr auf das Allzeithoch von 7,1 Prozent stieg. „In der aktuellen Marktphase haben viele private Investoren ihre Trümpfe gegenüber institutionellen Investoren ausgespielt: eine dickere Eigenkapitaldecke, schnellere Entscheidungswege und langfristigere Anlagestrategien“, erklärt Rüdiger Herrmann, Head of Private Wealth JLL Germany, den deutlichen Anstieg. Bereits 2023 hatte der Anteil bei 4,9 Prozent gelegen – und damit deutlich über dem Schnitt von 2,2 Prozent zwischen 2014 und 2023.

Werden die Fünf Höfe als Sondereffekt für die Assetklasse Mischnutzung mit einem gesamten Transaktionsvolumen von knapp einer Milliarde Euro klassifiziert, so folgen dahinter die klassischen Nutzungsarten Büro mit 520 Millionen Euro, Einzelhandel mit 380 Millionen Euro und Wohnen mit 290 Millionen Euro. Die privaten Investoren haben sich damit in der Reihenfolge antiproportional zum Gesamtmarkt verhalten, wo Büro nach wie vor ein Schattendasein fristet und Einzelhandel auf Rang drei kommt. Besonders ausgeprägt ist der Kontrast bei Industrie- und Logistikimmobilien: Macht diese Assetklasse auf dem Gesamtinvestmentmarkt mit 7,2 Milliarden Euro rund 22 Prozent aus, kommt sie mit Fokus auf das private Kapital nicht mal auf drei Prozent. „Der Grund für diesen frappierenden Unterschied ist, dass Industrie- und Logistikimmobilien in der Regel von Spezialisten gekauft werden, die sich mit den Geschäftsmodellen der Nutzer und der Lage der Branche auskennen. Zudem scheuen sich manche Investoren vor dezentralen Lagen, weil sie um die Drittverwertbarkeit fürchten. Das schafft aber wiederum Potenziale für jene privaten Investoren, die sich tiefer mit der Industrie- und Logistiksparte befassen“, erklärt Herrmann.

Der Fokus der Investitionen lag im abgelaufenen Jahr deutlich auf Einzeltransaktionen. Portfolios kamen mit einem Volumen von 240 Millionen Euro nicht einmal auf ein Zehntel des Gesamtvolumens – im vergangenen Jahr waren es noch mehr als 40 Prozent gewesen. „Portfolios erfordern zum einen ein deutlich größeres Investment als die meisten Einzelobjekte. Zudem sind Portfolios in ihrer Zusammensetzung heterogener, während viele private Investoren ihr Geld lieber sortenrein in bestimmte Regionen oder Risikoklassen anlegen“, erklärt Rüdiger Herrmann.

Bei den Risikoklassen tendierten die privaten Investoren 2024 wieder stärker zu Core, das mit 36,8 Prozent den größten Anteil am Volumen ausmachte. Core-plus kam auf 24,4 Prozent. Allerdings ließen sich in der JLL-Auswertung auch knapp 31 Prozent nicht eindeutig einer Risikoklasse zuordnen.

Getrieben durch den Kauf der Fünf Höfe führt München das Feld der sieben Immobilienhochburgen mit Blick auf das investierte private Kapital mit 1,1 Milliarden Euro an. Knapp eine Milliarde Euro dahinter folgt Berlin mit 190 Millionen Euro vor Hamburg mit 100 Millionen Euro. Düsseldorf und Frankfurt sowie Stuttgart und Köln komplettieren das Feld mit deutlichem Abstand und zweistelligen Millionenwerten.

Unter den Bundesländern liegt Bayern mit knapp 52 Prozent weit vorne, gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit rund 14 Prozent und Berlin mit acht Prozent. Überraschend ist, dass der Anteil Sachsens (5,2 Prozent) nur unwesentlich geringer ausfällt als jener Baden-Württembergs (5,3 Prozent).

„Für das laufende Jahr erwarten wir für privates Kapital weiterhin gute Investitionsmöglichkeiten, weil diese Akteure ihre Agilität ausspielen können, während sich der Markt in vielen Bereichen – zum Beispiel in der Bürosparte – noch neu sortiert“, sagt Herrmann.