Optimismus schlägt sich im Investmentmarkt noch nicht in Zahlen nieder

FRANKFURT, 8. April 2024 – Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien ist verhalten ins Jahr 2024 gestartet und verbucht nach dem ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 6,3 Milliarden Euro. Das ist weiterhin sehr schwach und liegt 19 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Für die weiteren drei Quartale erwartet JLL allerdings eine deutlich höhere Abschlussrate und prognostiziert ein Transaktionsvolumen am Jahresende von etwa 40 Milliarden Euro. Nach wie vor fehlt es insbesondere an den sehr großen Büro- und Portfoliotransaktionen im Core-Bereich. Während bei den Einzeltransaktionen das Minus gegenüber dem Vorjahr nur bei sechs Prozent liegt, ist dies bei Portfolios mit 50 Prozent ungleich größer. Letztere werden wohl bis auf Weiteres die Ausnahme bleiben. Dieses Bild bestätigt sich auch beim Blick auf die Anzahl der Deals, denn diese blieben bei Einzeltransaktionen stabil gegenüber dem ersten Quartal 2023.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Auf den Investmentmärkten löst sich mit dem Jahresbeginn langsam die Schockstarre. Allerdings schlägt sich das aktuell noch nicht in den Zahlen nieder, da Transaktionen im aktuellen Marktumfeld bis zum Abschluss viel Zeit benötigen. Doch vor allem Logistik und Industrie sowie der Einzelhandel verzeichnen wieder Aktivität. Verkäufer und Käufer nähern sich bei der Preisfindung einander an und es gibt eine gewisse Stabilität seitens der Banken durch das konstante Zinsniveau. Erneute Aufschläge scheinen hier fast ausgeschlossen, die Märkte hoffen vielmehr auf eine leichte Veränderung nach unten.

Entscheidend ist aus meiner Sicht, dass nun alle Marktteilnehmer Stabilität und damit Planbarkeit haben. Ich gehe deshalb fest davon aus, dass sich das Investmentvolumen im Vergleich zum vergangenen Jahr wieder erholen wird. Die Erwartungen für das Gesamtjahr bewegen sich aber natürlich weit unter den Zahlen der Rekordjahre.“

Inflation ist wieder nahe dem Ziel der Zentralbanken angekommen

Anlass zur Zuversicht geben die gesamtwirtschaftlichen Daten: So gab es pünktlich zum Quartalswechsel noch eine positive Nachricht vom Statistischen Bundesamt. Der Preisauftrieb hat sich im März erneut verlangsamt, der Inflationsdruck lässt weiter nach. Für März sank die Inflationsrate in Deutschland um 0,3 Prozentpunkte auf nun 2,2 Prozent. „Da auch die kurz- bis mittelfristigen Inflationserwartungen stabil auf diesem Niveau liegen, gehen wir nach wie vor davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni damit beginnen wird, einen Zinssenkungskurs einzuleiten. In Verbindung mit einer Stabilisierung bei Finanzierungskonditionen und Immobilienrenditen dürfte dies für eine Nachfragebelebung am deutschen Investmentmarkt sorgen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Angesichts der nach wie vor bestehenden geopolitischen Risiken und Herausforderungen wird es kein „Zurück zum Früher“ geben, die Erholung wird eher moderat und vorsichtig voranschreiten. Für diejenigen, die sich eine schnellere Erholung erhoffen, lohnt der Blick in den Rückspiegel auf vergangene Krisenzeiten. „So dauerte die Abschwungphase am Immobilienmarkt Anfang der 90er-Jahre rund fünf Jahre und bei der Dot-Com-Krise zu Beginn der 2000er-Jahre dreieinhalb Jahre. Nur bei der globalen Finanzkrise war der Wendepunkt bereits nach knapp zwei Jahren erreicht“, vergleicht Scheunemann.

Im Lichte dieser Zyklen mutet die voraussichtliche Dauer des aktuellen Abschwungs moderat an, allerdings ist die Schärfe des Preisverfalls angesichts des starken Zinsanstiegs in sehr kurzer Zeit in Kombination mit strukturellen und regulatorischen Themen bisher einmalig. „Aus unserer Sicht steht der Immobilienmarkt am Beginn eines neuen Zyklus und wir sollten die lange Phase des Aufschwungs bis Anfang 2022 als Ausnahme denn als Regel sehen“, meint Scheunemann.

Restrukturierungen werden den Investmentmarkt 2024 prägen

Vor diesem Hintergrund rückt eine besondere Immobilienart in den Fokus: „Im Laufe dieses Jahres wird das Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien deutlich zunehmen. Das beinhaltet solche Objekte, die aufgrund ihres Alters und ihrer Struktur den heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr gerecht werden, aber auch solche, bei denen eine Refinanzierung ansteht. Und nicht bei allen Immobilien wird eine solche auch gelingen, das gilt besonders für Büroimmobilien“, analysiert Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH. „Nach unserer Einschätzung könnte die Finanzierungslücke bis 2027 in dieser Assetklasse kumuliert auf mehr als zwölf Milliarden Euro anwachsen.“ Finanzielle und objektspezifische Restrukturierungen könnten den Markt 2024 bestimmen.

„Das wird dann auch Investoren auf den Plan rufen, die einen opportunistischen oder Value-add-Ansatz verfolgen. Für eigenkapitalstarke Bestandshalter wird es darum gehen, ihr Asset-Management zu forcieren“, sagt Eckert. Nach wie vor schwierig bleibt die Situation bei den Projektentwicklern. Bau- und Rohstoffpreise sind zwar deutlich gesunken, liegen aber nach wie vor auf einem höheren Niveau als vor der Krise. Das reduziert das Angebot an investmentfähigen Core- und Neubauimmobilien und auch Forward-Deals – der Verkauf von noch nicht fertiggestellten Projekten an einen Endinvestor – werden deshalb 2024 die Ausnahme bleiben.

Fokus liegt auf Logistik, Living und alternativen Produkten

Viele Investoren werden sich auch 2024 stark auf die Assetklassen Logistik und Living fokussieren. „Auch wenn ein erstes Quartal nur bedingt als verlässlicher Trendindikator dient, so deutet ein Anteil von mehr als 40 Prozent am aktuellen Transaktionsvolumen für diese beiden Assetklassen diese Fokussierung bereits an“, ordnet Scheunemann die aktuellen Werte ein. In Logistik- und Industrieimmobilien wurden im ersten Quartal 1,7 Milliarden Euro investiert, in das Segment Living 900 Millionen Euro. Davon entfielen rund 820 Millionen auf Wohn- und 80 Millionen Euro auf Healthcare-Immobilien.

Büroimmobilien bleiben angesichts der andauernden strukturellen Thematiken zu Transformation und Remote Working herausfordernd, angesichts der bisher erfolgten Preisrückgänge sollten sich aber auch hier einige Opportunitäten ergeben, vor allem in den sieben Immobilienhochburgen. Im ersten Quartal kommen Büros auf einen Anteil von 19 Prozent, davon wiederum entfallen 60 Prozent auf die sieben Hauptmärkte. Die Breite der Investitionen wird aber zunehmen, so gewinnen zum Beispiel Life-Science-Immobilien mit einem hohen Anteil an Laborflächen oder Rechenzentren an Aufmerksamkeit. Aufgrund der niedrigeren Volumina fungieren sie aber letztendlich immer als eine Beimischung in einem insgesamt diversifizierten Portfolio.

Auch für den Einzelhandel sieht JLL perspektivisch ein wieder steigendes Transaktionsvolumen. Die strukturellen Probleme sind zum Teil überwunden, bei E-Commerce wachsen die Bäume auch nicht in den Himmel und die Nachfrage nach physischen Ladenflächen steigt wieder an.

Großtransaktion befeuert Transaktionsvolumen in München

Auf die sieben größten Märkte entfielen mit 3,3 Milliarden Euro über die Hälfte des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (53 Prozent). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr fällt mit einem Minus von 26 Prozent dabei noch etwas stärker aus als außerhalb der sieben Metropolen (minus zehn Prozent). Interessant ist jedoch der Blick auf die einzelnen Märkte: München sticht hier heraus, denn die bayerische Landeshauptstadt konnte ihr Transaktionsvolumen im Jahresvergleich zum ersten Quartal 2023 um insgesamt 56 Prozent auf knapp 1,4 Milliarden Euro steigern. In erster Linie dazu beigetragen hat der Verkauf der gemischt genutzten Immobilie „Fünf Höfe“ durch Union Investment an ein Family-Office für einen hohen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag. Dies war auch gleichzeitig der größte Abschluss des Quartals, in dem ansonsten nur noch sechs weitere Immobilien jenseits der 100-Millionen Euro-Grenze verkauft wurden. Neben München sticht aber auch noch Hamburg hervor, immerhin konnte hier das Transaktionsergebnis des Vorjahresquartals in Höhe von 430 Millionen Euro erneut erreicht werden.

Renditen zeigen sich stabilisiert – der Tiefpunkt scheint erreicht

„Die wichtigsten Kriterien für eine Wiederbelebung des Investmentmarkts sind die Stabilisierung der Kaufpreise, eine ausreichend große Risikoprämie gegenüber alternativen Anlagen wie insbesondere Anleihen sowie stabile Zinskonditionen für die Aufnahme von Fremdkapital. Bei allen drei Faktoren sehen wir zu Beginn des Jahres 2024 eine verhalten positive Entwicklung“, beobachtet Scheunemann. Die Renditen für langlaufende deutsche Staatsanleihen haben sich im Korridor zwischen 2,2 und 2,4 Prozent eingependelt, die Risikoprämie im Vergleich zur Bürospitzenrendite liegt mittlerweile wieder bei rund 220 Basispunkten und damit so hoch wie seit zwei Jahren nicht mehr. Und auch die Finanzierungskonditionen haben sich gegenüber dem letzten Quartal 2023 kaum verändert, sodass weiterhin ein kleiner positiver Leverage-Effekt zu erzielen ist.

„Wir sehen den Tiefpunkt erreicht und rechnen nach wie vor mit einer Seitwärtsbewegung bei den Renditen, sodass sich im Verlauf des Jahres für diejenigen Investoren, die über ausreichend Eigenkapital verfügen und keine Refinanzierungsthemen in ihren Bilanzen haben, in bestimmten Segmenten des Marktes wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten ergeben dürften“, sagt Jan Eckert.

Aktuell sieht JLL die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt über die sieben deutschen Hochburgen bei 4,36 Prozent. Dieser Wert liegt um sieben Basispunkte über dem Wert des Vorquartals. Im Zwölfmonatsvergleich hat sich das Plus auf 83 Basispunkte reduziert.

In allen anderen Assetklassen haben sich die Renditen im ersten Quartal erstmals seit zwei Jahren in dieser Breite im Quartalsvergleich nicht verändert. Diese Stabilisierung zeigt sich im Übrigen auch bei den finanzierenden Banken. Nach Daten der European Banking Authority (EBA) wollen 26 Prozent der befragten Banken ihr Engagement im gewerblichen Immobiliensegment erhöhen. Das ist der höchste Wert seit 2021. „Die grundsätzlich positivere Grundstimmung zeigt sich auch im JLL-Immobilienfinanzierungsindex Difi, der in allen Assetklassen eine Erholung signalisiert, wobei Logistik- und Wohnimmobilien als die aussichtsreichsten Segmente gesehen werden“, gibt Scheunemann die Stimmung im Markt wieder.