Logistikinvestmentmarkt stellt sich auf neue Aktivität ein

FRANKFURT, 14. Juli 2023 – Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat im zweiten Quartal 2023 nur sehr leicht zugelegt: Mit rund 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen konnte das Startquartal um etwa 90 Millionen Euro übertroffen werden. Damit umfasst das erste Halbjahr ein Gesamtvolumen von etwa 2,2 Milliarden Euro – ein Rückgang um 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Allerdings war 2022 ein besonders starkes Investmentjahr, weshalb die Einbußen im Vergleich zum Fünfjahresschnitt mit minus 43 Prozent und beim Zehnjahresschnitt mit minus 30 Prozent gemäßigter ausfallen. Schwächer war zuletzt das erste Halbjahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von 1,85 Milliarden Euro. 

Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: „Der Unterschied der Transaktionsvolumina in den ersten beiden Quartalen ist zwar gering, unterstreicht aber die anhaltende Nachfrage sowie einen intakten Markt, in dem sich Verkäufer und Käufer auf ein Pricing einigen können. Wir beobachten aktuell, dass die Aktivität der Marktteilnehmer wieder deutlich Fahrt aufgenommen hat. So ist sowohl die Zahl der Pitches im Vergleich zu den vergangenen Quartalen deutlich gestiegen als vor allem auch die Anzahl der aktuell bereits in Vermarktung befindlichen Einzelobjekte sowie erste größere Portfolien. Unsere Jahresprognose heben wir deshalb auf sechs Milliarden Euro an.“

Im zweiten Quartal 2023 konnten 70 Transaktionen gezählt werden, wesentlich mehr als noch im Startquartal mit 53. Das erste Halbjahr kommt dementsprechend auf 123 Deals, im Vorjahreszeitraum waren es 29 mehr. Gravierender ist allerdings die Anzahl der Großtransaktionen: Konnten im ersten Quartal 2023 zwei Deals von mehr als 100 Millionen Euro gezählt werden – darunter das Areal Böhler in Düsseldorf und der Bauknecht Business Park in Stuttgarts Teilmarkt Fellbach – konnte diese Größenklasse im zweiten Quartal nicht erreicht werden. Im Vorjahreszeitraum gab es noch elf Großtransaktionen. Somit schrumpfte der Anteil der fünf größten Deals am Gesamtvolumen von 34 Prozent im Vorjahreshalbjahr auf 23 Prozent im laufenden Jahr.

Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: „Das etwas höhere Transaktionsvolumen im zweiten Quartal kam vollständig ohne Großtransaktionen zustande. Gerade bei großen Einzelobjekten rücken die Investoren nur mit einer gewissen Vorsicht von der Seitenlinie zurück auf den Markt und trauen sich hier derzeit nur mit höheren Renditen heran. Die Präferenz liegt klar bei kleineren Volumina von 20 bis 60 Millionen Euro. Anders sieht es bei Portfolien aus. Hier hat die Zahl der Pitches zugenommen und es befinden sich bereits mehrere Portfolien in Vermarktung oder schon kurz vor dem Signing, so dass wir in den kommenden Quartalen mehr Großtransaktionen registrieren werden.“

Investoren suchen nach höherer Rendite, gehen aber noch wenig Risiko ein

Mit 58 Prozent stammte die Mehrheit der Investoren im ersten Halbjahr aus Deutschland, auf der Verkäuferseite lag deren Anteil mit 64 Prozent noch etwas höher. Damit bauten ausländische Investoren ihren Bestand an Logistik- und Industrieimmobilien per Saldo um 140 Millionen Euro auf. Einen besonderen Fokus legten die Investoren im ersten Halbjahr auf Top-Produkte: Core-Investments lagen in der Gunst mit 41 Prozent vorne, Core-plus-Immobilien waren mit einem Anteil von 39 Prozent ähnlich stark gefragt. Wesentlich niedriger lag der Anteil von Value-add-Objekten mit zwölf Prozent.

Diana Schumann erklärt: „Die anhaltende Vorsicht auf dem Markt wirkt sich auch auf die Risikoklassen aus. Investoren greifen weiterhin sehr gezielt bei hochwertigen Core-Bestands-Objekten in guter Lage zu, um sich diese zu den aktuell attraktiven Konditionen zu sichern. Verkäufer halten aber gerade diese Objekte noch zurück, sofern sie nicht dringend auf Liquidität angewiesen sind. Auf dem Markt werden Top-Immobilien somit sonst nur von Entwicklern platziert. Diese Neubauten sind dann aber bereits ESG-konform, was über die Standardkriterien hinaus mittlerweile nahezu eine Notwendigkeit bei Core-Produkten geworden ist.“

Ein noch größerer Fokus liegt aber auf Core-plus- und Value-add-Immobilien, um eine noch höhere Rendite vor allem durch Mietanpassungen, Erweiterungen oder Manage-to-Green erzielen zu können, sagt Thoma. „Besonders durch den Flächenmangel, eine gute Nachfrage in oder nahe den Stadtzentren sowie dem Mietwachstum der letzten Jahre gibt es viele Wertsteigerungspotenziale. “

Während die Spitzenrenditen für Top-Produkte in den sieben Immobilienhochburgen im vergangenen Quartal noch bei 3,90 bzw. 3,95 Prozent lagen, stiegen sie im vergangenen Quartal aufgrund der noch leicht gestiegenen Finanzierungskosten um jeweils zehn Basispunkte auf 4,00 bzw. 4,05 Prozent an. Bei 4,00 Prozent lagen die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieobjekte zuletzt im ersten Quartal 2019. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Renditen um 90 bzw. 95 Basispunkte. 

„Zurzeit erhält der Markt eine neue Richtungsvorgabe bei Preisfindung und Renditeerwartung“, sagt Thoma. „Vor mittlerweile mehr als einem Jahr begann der rasante Zinsanstieg, gefolgt von einer hohen Volatilität. Die stetigen An- und Abstiege pendeln sich aber immer mehr ein. Mit etwas über rund drei Prozent liegt der 5-Jahres-Swap aktuell zwar so hoch wie zuletzt vor rund zwölf Jahren, dennoch handelt es sich mittlerweile eher um eine Seitwärtsbewegung und damit um ein Signal der Konstanz. Wenn die nächsten Zinsschritte der EZB wie erwartet nur noch gering ausfallen und die Margen der Banken für Logistik weiter zurückgehen, könnte der Boden der Preisrückgänge bereits erreicht sein. Ansonsten wird die Spitzenrendite nur noch um die Finanzierungskostensteigerung leicht nach oben gehen.“

„Gerade wegen der schnell erfolgten Preisanpassung und den guten Rahmendaten stehen Logistik- und Industrieimmobilien weiterhin ganz oben auf den Akquisitionslisten der Investoren. Das bisherige Transaktionsvolumen spiegelt dies zwar noch nicht wider, bei attraktiven Objekten in guten Lagen ist das aber zusätzlich angebotsindiziert, der Wettbewerb unter den Bietern nimmt wieder zu“, sagt Schumann. Zudem gebe es zunehmend Investoren, die neu in das Segment einstiegen. „Gerade konservative, eigenkapitalstarke Core-Investoren suchen in der Logistik und Industrie Alternativen zu Assetklassen, die derzeit schwächeln. Dies sorgt für eine weitere Differenzierung der Investorenbasis und Renditeerwartungen und hilft dabei für jede Immobilie den passenden Investor zu finden.“