Logistikinvestmentmarkt kehrt fast zu alter Stärke zurück

FRNKFURT, 18. Januar 2024 – Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat im Jahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 7,3 Milliarden Euro erzielt. Besonders die zweite Jahreshälfte sticht dabei hervor, in der mit über fünf Milliarden Euro mehr als doppelt so hohe Investments getätigt wurden als noch in der ersten Jahreshälfte. Zwar unterschreitet das Transaktionsvolumen damit jenes des Vorjahres um 24 Prozent und liegt etwa 15 Prozent unterhalb des Fünfjahresschnitts. Doch wurde das Ergebnis des Jahres 2019 übertroffen, ebenso der Zehnjahresschnitt um etwa elf Prozent.

Der Logistikmarkt ist der einzige Immobilieninvestmentmarkt, der im Jahr 2023 eine derart positive Entwicklung verzeichnen konnte. Er rückt damit näher an den Wohninvestmentmarkt (8,2 Milliarden Euro) heran. Die Assetklassen Einzelhandel und Büro liegen mit deutlichem Abstand weiter zurück. 

Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: „Unsere bereits angehobene Prognose vom Oktober für das Gesamtjahr wurde nochmals übertroffen. Erheblichen Einfluss hatte dabei die zweite Jahreshälfte, die zwar auch von Nachholeffekten profitierte, aber vor allem beweist, dass der Markt nahezu vollständig zurückgekehrt ist. Die Aktivität nahm bereits zu Beginn des Jahres 2023 wieder deutlich zu: Resultat daraus sind die Deals, die ab Jahresmitte zum Notar gebracht wurden.“

2022 wurden 280 Transaktionen registriert, 2023 waren es mit 271 nur etwas weniger. 123 davon entfielen auf das erste Halbjahr, mit 148 wurden im zweiten Halbjahr etwas mehr Abschlüsse getätigt. Angesichts des in der zweiten Jahreshälfte deutlich höheren Transaktionsvolumens zeigt sich, dass sich Investoren zunehmend wieder an größere Objekte gewagt haben. Das schlägt sich auch in den Abschlüssen von mehr als 100 Millionen Euro nieder: Mit 16 Deals kamen nur drei Großtransaktionen weniger als 2022 zustande. Gemeinsam machten sie 43 Prozent des Gesamtvolumens aus.

Von den fünf größten Deals wurden vier im dritten Quartal über die Bühne gebracht, der letzte im Bunde stammt aus dem vierten Quartal. Die mit Abstand größte Akquisition tätigte Deka mit dem Erwerb eines 50-prozentigen Anteils an einem Portfolio des Logistikentwicklers VGP. DFI Real Estate ließ sechs Projektenwicklungen in den Hansa German Logistics Impact Fund übergehen, einem Joint Venture von DFI und Hansainvest Real Assets. Blackstone verkaufte ein Portfolio aus fünf Logistikimmobilien an Clarion Partners Europe, P3 sicherte sich das AXA/Baytree-Portfolio. Die fünf größten Deals machten einen Anteil von rund 23 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen aus.

Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: „Im vergangenen Jahr haben wir einen Shift festgestellt: Statt klassischer Investments in fertiggestellte Objekte wurden zunehmend Joint Ventures von Immobilienunternehmen und -investoren mit Projektentwicklern eingegangen. Angesichts der für Projektentwickler weiterhin schwierigen Umstände erhöht sich für diese dadurch die Sicherheit und ermöglicht eine Verbesserung bei der Finanzierung von Projekten. Investoren wiederum können bereits früh in die Wertschöpfungskette einsteigen und höhere Renditen erzielen, allerdings verbunden mit einem höheren Risiko verglichen zum Erwerb einer fertiggestellten Immobilie. Unter den Großtransaktionen fanden sich 2023 bereits mehrere solcher Joint Ventures. Für das laufende Jahr erwarten wir weitere solcher Gemeinschaftsunternehmungen, im Hintergrund werden dazu an vielen Stellen bereits Gespräche geführt.“

Core-plus-Objekte mit Mietsteigerungspotenzial stehen im Fokus

Der Anteil von inländischen und internationalen Marktteilnehmern war 2023 vergleichsweise ausgeglichen: 51 Prozent der Käufer kamen aus Deutschland, auf der Verkäuferseite waren es mit 56 Prozent etwas mehr. Per Saldo haben internationale Investoren einen Immobilienbestand von 359 Millionen Euro aufgebaut. Mit 59 Prozent flossen mehr als die Hälfte der gesamten Investitionen in Core-plus-Objekte. Core-Immobilien kamen gerade mal auf einen Anteil von 17 Prozent, während Value-add 14 Prozent und opportunistische Investments neun Prozent ausmachten. „Zurzeit fokussieren sich viele Investoren auf Core-plus-Objekte mit Mietsteigerungspotenzial, bei ihnen stehen Refurbishments und Manage-to-Green-Projekte auf dem Plan“, sagt Schumann. „Besonders bei Immobilien in sehr guten Lagen erwarten Investoren Wertsteigerungen durch Mieterhöhungen, daher sind sie bereit, hier wesentlich mehr Geld zu investieren.“

Nach der Pendelbewegung der vergangenen zwei Jahre und der Seitwärtsbewegung seit Jahresmitte 2023 sind die Swap-Sätze innerhalb des vierten Quartals um fast 100 Basispunkte gesunken. „Für Käufer bieten sich in den nächsten Monaten gute Gelegenheiten unter dem Argument, dass die Zinssätze langsam nachgeben und die Kaufpreise vermutlich den Tiefpunkt erreicht haben. Sollte der Zinssatz weiter sinken und jene Investoren erst später finanzieren, profitieren sie von einem positiven Leverage-Effekt“, sagt Thoma. „Dennoch werden zurzeit nicht alle Käufer aktiv. Gerade in offenen Immobilienfonds muss damit gerechnet werden, dass zunächst noch weiter Liquiditätsreserven aufgebaut werden.“

Unterdessen sind die Spitzenrenditen in den sieben Immobilienhochburgen noch einmal gestiegen: Zum Jahresende 2023 lagen sie zwischen 4,40 und 4,45 Prozent. Dabei handelt es sich um eine Zunahme von 25 bis 30 Basispunkten im Vergleich zum Vorquartal, erklärt Schumann: „Nachdem sich die Spitzenrenditen von Büros und Logistikimmobilien zuletzt immer weiter angenähert haben, haben sie sich im vierten Quartal wieder etwas voneinander entfernt.“ Zuletzt notierten Büroimmobilien bei 4,29 Prozent. „Es besteht aber weiterhin eine realistische Möglichkeit, dass Logistikspitzendrenditen im Laufe des Jahres unter denen von Büros liegen werden“, so Thoma. „Wir rechnen damit, dass Logistik weiteres Kapital und Investoren anziehen wird, da die Assetklasse von großen Unsicherheiten wie Mietendeckel oder Homeoffice verschont bleibt und Near-Shoring und Near-Storing auch langfristig für Nachfrage sorgen werden.“