Logistikflächenumsatz erholt sich im dritten Quartal

Frankfurt, 3. November 2023 – Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden in den ersten drei Quartalen 2023 rund 4,73 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt. Ein wesentlicher Anteil entfällt auf das dritte Quartal: Mit 2,04 Millionen m² lag der Umsatz deutlich über den ersten beiden Quartalen des Jahres mit 1,43 bzw. 1,26 Millionen m². Damit wurde erstmals seit vier Quartalen die Marke von zwei Millionen Quadratmetern übersprungen.

Dennoch verliefen die ersten neun Monate des vergangenen Jahres deutlich besser, der diesjährige Zeitraum verfehlt das Ergebnis um 30 Prozent. Moderater fallen die Rückgänge im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt mit 17 Prozent und zum zehnjährigen Durchschnitt mit acht Prozent aus. Ebenfalls moderat zurückgegangen ist die Anzahl der Abschlüsse: 530 Verträgen entsprechen einem Rückgang um etwa zwölf Prozent.

„Das wieder stärkere dritte Quartal belegt eine anhaltende Nachfrage auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen. Hohe Vorvermietungsquoten und steigende Mietpreise zeigen, dass passende Flächen Mangelware sind und Nutzer bereit sind, für ein passendes Objekt entsprechend hohe Mieten zu bezahlen“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Aufgrund des schwächeren ersten Halbjahres werden wir zwar nicht an die Jahresumsätze der Vorjahre anknüpfen können, prognostizieren aber zuversichtlich gute sechs Millionen m² für das Gesamtjahr 2023.“

In den fünf Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Quartalen rund 1,11 Millionen m² umgesetzt und damit 43 Prozent weniger als im Dreivierteljahr des Vorjahres und etwa ein Drittel weniger als im Fünfjahresschnitt. Die umsatzstärkste Region war Frankfurt mit 298.800 m² und einem Plus von zehn Prozent im Vorjahresvergleich. Alle übrigen Regionen verbuchten im selben Zeitraum ein Minus im zweistelligen Prozentbereich: In München wurden 130.500 m² (minus 13 Prozent) umgesetzt, 149.500 m² waren es in Düsseldorf (minus 31 Prozent) und 248.400 m² (minus 34 Prozent) in Hamburg. In Berlin betrug das Minus sogar 70 Prozent auf 279.200 m²: Dort fiel das Rekordergebnis im Vorjahr durch den Eigennutzer Tesla in Grünheide mit einer Fläche von allein rund 327.000 m² ins Gewicht.

Abschlüsse von mehr als 40.000 m² wurden im Dreivierteljahr 2023 in den Big 5 keine registriert, im Vorjahreszeitraum waren es noch vier Verträge mit insgesamt 462.000 m². Den größten Abschluss im laufenden Jahr tätigte ein Logistikdienstleister, der rund 38.000 m² im Magna Park in Werder bei Berlin bezieht. Auch die beiden nächstgrößten Anmietungen entfallen auf Logistikunternehmen mit rund 34.000 m² in Dormagen bei Düsseldorf und rund 33.000 m² ebenfalls in Werder bei Berlin. Dementsprechend führen Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung die Branchenstatistik mit einem Anteil von 38 Prozent an. Industrie- und Handelsunternehmen folgen mit 26 und 19 Prozent.

Spitzenmieten steigen weiter

Deutliche Rückgänge gab es auch bei den Fertigstellungen: In den fünf Immobilienhochburgen wurden von Januar bis September 2023 mit rund 472.000 m² nur etwa halb so viele Lagerflächen fertiggestellt wie im Vorjahreszeitraum. Verfügbar waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung lediglich 20 Prozent dieser Flächen. Von den zurzeit 700.000 m² im Bau sind aktuell rund 41 Prozent nicht vermietet.

Im Jahresvergleich sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen fünf Metropolen gestiegen. Am stärksten fielen die Zuwächse in Düsseldorf mit 29,6 Prozent (8,75 Euro/m²) und München mit 25,9 Prozent (10,70 Euro/m²) aus. In Berlin stieg der Wert um 15,4 Prozent (7,50 Euro/m²), in Hamburg um zehn Prozent (8,25 Euro/m²) und in Frankfurt um 4,1 Prozent (7,60 Euro/m²).

„Aktuell deutet nichts auf ein Ende der steigenden Spitzenmieten hin. Die Rückgänge bei den Fertigstellungen und die wenigen Flächen im Bau – insbesondere spekulativer Natur – dürften die Situation noch verschärfen. Besonders die hohe Spitzenmiete in München, die weiterhin stark steigt, verdeutlicht den anhaltenden Druck auf Nutzer und die Herausforderung, in Süddeutschland moderne und ESG-konforme Flächen zu finden bzw. zu schaffen“, sagt Schekahn. „Anders ist die Situation in West- und Ostdeutschland: Insbesondere im Osten kommt es weiterhin zu Projektentwicklungen, zudem sehen wir hier vermehrt Untervermietungen.“

Ruhrgebiet nicht mehr stärkste Region

Außerhalb der fünf Immobilienhochburgen wurde im ersten Dreivierteljahr 2023 ein Flächenvolumen von rund 3,62 Millionen m² umgesetzt. Doch auch dort wurde der Vorjahreswert um 24 Prozent verfehlt, der Fünfjahresschnitt um etwa elf Prozent. Einen erheblichen Anteil mit 45 Prozent am Umsatz hatte ebenfalls das dritte Quartal. Die beiden größten Abschlüsse in den ersten neun Monaten wurden zudem in diesem Zeitraum getätigt: Daimler Truck hat in Halberstadt bei Magdeburg mit dem Bau eines rund 260.000 m² großen Logistikzentrums begonnen, VW errichtet in Salzgitter eine Fläche von 210.000 m².

Damit setzt sich das dynamische Auftreten der Automobilindustrie aus dem ersten Halbjahr fort, vier der fünf größten Deals wurden im Dreivierteljahr von namhaften Vertretern aus diesem Sektor getätigt. Rund 41 Prozent des Umsatzes außerhalb der betrachteten Ballungsräume entfallen auf Industrieunternehmen und damit deutlich mehr als im Fünfjahresschnitt (28 Prozent). „Das Segment Automotive ist aufgrund der Parallelproduktion von Verbrenner- und Elektroautos zurzeit besonders flächenintensiv. Standorte mit ausreichend Fläche sind allerdings in den fünf Immobilienhochburgen kaum noch vorhanden, Hersteller weichen stattdessen in Regionen aus, die mit einer besseren Verfügbarkeit und guter Anbindung zu deutlich niedrigeren Preisen punkten können“, sagt Schekahn. „Dadurch schaffen die Hersteller neue logistische Netzwerkstrukturen, die sodann künftig zur effizienteren und einfacheren Anmietung von Standorten in diesen Regionen führen.“

Auf Automotive folgen Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem Anteil von 29 Prozent sowie Handelsunternehmen mit 25 Prozent. Zu den größten Abschlüssen dieser Branchen zählen die Anmietung von rund 74.000 m² durch den Logistikdienstleister Rhenus in Sülzetal bei Magdeburg und die Ansiedlung eines Onlinehändlers in Horn-Bad Meinberg, der dort ein etwa 175.000 m² großes Logistikzentrum errichtet.

Erstmals führt Hannover/Braunschweig die Liste der Regionen mit rund 447.000 m² an. Sie verweist damit das Ruhrgebiet (rund 395.000 m²) auf den zweiten Platz, das seit 2016 die Statistik anführte. Der zuvor genannte Abschluss von VW in Salzgitter und der Baustart eines rund 40.000 m² großen Logistikzentrums von Aldi Nord in Lehrte gehören in Hannover/Braunschweig zu den größten Umsätzen. Mit einigem Abstand folgen die Regionen Osnabrück/Münster (279.000 m²) und Leipzig/Halle
(225.000 m²). 69 Prozent der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, bei Flächen von mehr als 50.000 m² sind es 100 Prozent.