JLL-Studie: KI fördert Transparenz der Immobilienmärkte weltweit

FRANKFURT/CHICAGO, 18. September 2024 – Künstliche Intelligenz und verstärkte Investitionen in Datentechnologien und -analysen haben die Transparenz in den weltweit führenden Immobilienmärkten weiter erhöht. Dies geht aus dem Global Real Estate Transparency Index (GRETI) von JLL hervor, der alle zwei Jahre die Markttransparenz bewertet. Der Index analysiert, wie in verschiedenen Regionen rund um den Globus in Immobilien investiert wird, diese entwickelt und genutzt werden. Der Index bewertet das rechtliche und regulatorische Umfeld, die Durchsetzungsmechanismen und die Datenverfügbarkeit und bietet einen globalen Vergleich der Betriebsbedingungen. Die 13. Auflage der Studie umfasst 256 Einzelindikatoren zur Bewertung der Markttransparenz in 89 Ländern sowie in 151 Städten weltweit.

Im Vergleich zum vorherigen JLL-Index 2022 hat die Markttransparenz in den meisten Ländern und Regionen weltweit zugenommen. Europa ist nach wie vor die transparenteste Region mit den Spitzenreitern Großbritannien (1.) und Frankreich (2.), den Niederlanden (6.), Irland (8.), Schweden (9.) und Deutschland (10.) unter den Top Ten. Das Feld komplettieren die USA (3.), Australien (4.), Kanada (5.) und Neuseeland auf Rang sieben. In der Kategorie „Highly transparent“ sind zudem noch Japan, Belgien und erstmals auch Singapur.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets Advisory: „Es gibt belegte Verbindungen zwischen Transparenz, Vertrauen in die Märkte und Investitionen. Diese 13 Top-Länder haben in den vergangenen beiden Jahren insgesamt mehr als 1,2 Billionen US-Dollar direkter gewerblicher Immobilieninvestitionen angezogen, was rund 84 Prozent des weltweiten Gesamtvolumens entspricht. 

Deshalb ist es für Deutschland entscheidend, in dieser Gruppe vertreten und damit attraktiv für internationale Immobilieninvestoren zu sein.“ Davon profitieren auch die Nutzermärkte unmittelbar, so Kortmann, denn die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen sei weiterhin sehr groß. „Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach ESG-konformen Flächen das Angebot auch mittelfristig um ein Vielfaches übersteigen wird, so dass Investitionen in zukunftsfähige Gebäude – idealerweise als Bestandssanierung – dringend notwendig sind.“

Kortmann ergänzt: „Im Wettbewerb um die Zukunftsfähigkeit der Immobilienbranche in Deutschland kommt es auf die Qualität der Produkte, aber ebenso auf die Rahmenbedingungen an. Dort, wo komplexe Refinanzierungen oder Verkäufe anstehen, ist Transparenz und Vergleichbarkeit der entscheidende Motor für eine Rückkehr der Märkte zur Normalität.“ Während der Index Deutschland in puncto Rechtslage und Transaktionsprozesse sehr positiv bewertet, gibt es im Vergleich zu den anderen Ländern der „Highly transparent“-Gruppe noch Verbesserungspotential bei Nachhaltigkeit und Verfügbarkeit der Marktdaten.

Indien ist nach Fortschritten in der Kategorie „Transparent“ angekommen

Am stärksten verbessert haben sich im globalen Vergleich seit 2022 die Länder Asiens. Indien hat hier bei der Transparenz mit einer größeren Datenabdeckung und -qualität in allen Immobiliensektoren, die von der Industrie bis zu Rechenzentren reichen, die meisten Fortschritte gemacht und wird nun als „Transparent“ eingestuft. Japan, Australien, China, Südkorea, die Vereinigten Arabischen Emirate und Saudi-Arabien verzeichneten im Jahr 2024 ebenfalls Fortschritte. Im Gegensatz zu ihnen gab es in der Region Subsahara-Afrika die geringsten Fortschritte bei der Transparenz, obwohl es in Kenia, Nigeria und Ghana einige Anzeichen für Verbesserungen gab.

„Der Fokus auf Transparenz für Investoren war auf den globalen Immobilienmärkten noch nie so groß wie heute, da externe Herausforderungen wie geopolitische Spannungen und Wahlzyklen in naher Zukunft zunehmende Aufmerksamkeit auf sich ziehen“, erklärt Richard Bloxam, CEO JLL Capital Markets. „Am Horizont werden zusätzliche Faktoren wie Künstliche Intelligenz und höhere Standards bei den Nachhaltigkeitspflichten sowie der -berichterstattung die Anleger dazu veranlassen, mehr Transparenz zu suchen und einzufordern.“

Im Vergleich der weltweiten Immobilienhochburgen schneiden britische, amerikanische und australische Städte am besten ab. Einzige Ausnahme unter den Top 15 ist Paris, das sich hinter London auf Platz zwei einreiht. Die drei deutschen Metropolen Frankfurt, München und Berlin folgen auf den Plätzen 47 bis 49, fallen damit aber noch in die Top-Kategorie „Highly Transparent“ und sind mit Stockholm, Tokio und Brüssel in guter Nachbarschaft. Das Schlusslicht unter den 151 Städten ist die irakische Hauptstadt Bagdad.

KI und Nachhaltigkeit rücken Transparenz in den Fokus

Ein entscheidender Treiber ist dabei die Verbreitung Künstlicher Intelligenz und deren Einsatz in der Immobilienwirtschaft. Zahlreiche Unternehmen, darunter JLL, setzen bereits eigene Plattformen ein, zum Beispiel um große Datenmengen auszuwerten und Analysen zu erstellen oder das Gebäudemanagement zu automatisieren. Zugleich wird KI durch die Datenmenge transparenter Märkte besser trainiert.

Trotz erheblicher Fortschritte gehören Nachhaltigkeitskennzahlen jedoch nach wie vor weltweit zu den am wenigsten transparenten. Abgesehen von den transparentesten Märkten sind verbindliche Gebäudeleistungsstandards, die Offenlegung des Energieverbrauchs von Gebäuden, die Berichterstattung über Klimarisiken und die Resilienzplanung noch begrenzt. Der Einsatz der Dekarbonisierung von Gebäuden muss sich verdreifachen, um sie an das Netto-Null-Kohlenstoff-Ziel anzupassen, während die Nachfrage nach umweltfreundlichen Gebäuden das Angebot deutlich übersteigt – nur 30 Prozent der benötigten ESG-konformen Büroflächen auf den wichtigsten globalen Märkten werden voraussichtlich bis 2030 gedeckt werden können.

Mit Blick auf die kommenden beiden Jahre wird erwartet, dass die Transparenz der Nachhaltigkeit in den größten Volkswirtschaften der Welt wie den USA, der EU, Großbritanniens, Chinas und Japans zunehmen wird, wenn neue Richtlinien erlassen werden.

Finanzierungsmärkte und Geldwäsche bleiben sensible Transparenzfaktoren

Weltweit laufen bis Ende 2025 rund 3,1 Billionen US-Dollar an Immobilienkrediten aus, wovon 2,1 Billionen US-Dollar refinanziert werden müssen. Die Zentralbanken haben jedoch Bedenken hinsichtlich der potenziellen Risiken geäußert, die sich aus dem relativen Mangel an Transparenz ergeben, da Kreditgeber außerhalb des Bankensektors expandieren und traditionelle Kreditquellen ergänzen. Während die Kreditvergabe an gewerbliche Immobilien in der Vergangenheit von regulierten Banken dominiert wurde, hat sich die Kreditgeberlandschaft mit neuen Kreditquellen wie Schuldfonds, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften erweitert. Diese Diversifizierung hat zu einem ausgewogeneren Markt geführt, der jedoch auch weniger Einblick in die Finanzierungsbedingungen in vielen Ländern bietet, was neue Bedenken hinsichtlich der Transparenz aufwirft.

Neben den Finanzierungsmärkten haben sich auch Geldwäsche und Vorschriften zum wirtschaftlichen Eigentum als sensible Transparenzbereiche herauskristallisiert. Neue Leitlinien der Financial Action Task Force (FATF), die die Länder dazu verpflichten, sicherzustellen, dass sie die wahren Eigentumsverhältnisse von Unternehmen nachverfolgen können, gepaart mit der Ausweitung der Finanzsanktionsregelungen, haben den Kampf gegen Geldwäsche verstärkt. Trotz globaler Maßnahmen müssen diese Vorschriften weiterhin genau überprüft werden, da die Umsetzung und die Definitionen oft widersprüchlich und leicht zu umgehen sind.