Investoren zögern mit Käufen von Gesundheitsimmobilien

FRANKFURT, 14. Oktober 2024 – Auf dem Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken ist das Transaktionsgeschehen im dritten Quartal 2024 nach einer leichten Belebung im Vorquartal wieder zurückgegangen. Von Juli bis September wurden Investments in Höhe von rund 130 Millionen Euro registriert und damit nur halb so viel wie im Vorjahreszeitraum. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres ergibt sich ein Transaktionsvolumen von 440 Millionen Euro, auch das entspricht in etwa einer Halbierung des Vorjahreswerts (820 Millionen Euro).

„Es werden zwar vermehrt Verkäufe geprüft und auch einige Transaktionen vorbereitet, aber der Verkaufsprozess zieht sich häufig in die Länge, weshalb es aktuell nur wenige Deals über die Ziellinie schaffen“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Dennoch sieht er Anzeichen einer Bodenbildung. So würde sich die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern allmählich schließen. Zugleich beobachtet er, dass Fondsmanager gezielt Kapital für Investments in Gesundheitsimmobilien einsammeln. „Die bereits erfolgten und zu erwartenden Leitzinssenkungen der Notenbanken tragen zusätzlich dazu bei, dass sich die Investitionsbedingungen verbessern. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass in den kommenden Monaten wieder mehr Transaktionen abgeschlossen werden.“

Im dritten Quartal herrschte Abschlussflaute. In lediglich fünf Transaktionen wurden 19 Objekte gehandelt. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres sind es 19 Transaktionen und 42 Immobilien. 73 Prozent des gehandelten Volumens entfielen auf Pflegeheime, der Rest auf Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser (17 Prozent) sowie Kliniken (zehn Prozent). 

Geprägt wird das Marktgeschehen auf der Käuferseite nach wie vor von Asset-Managern, auf die die Hälfte des Investmentumsatzes entfällt. Bei den Verkäufern sind es private Investoren, die anonym bleiben möchten, sowie Immobilienunternehmen, die zurzeit das Marktgeschehen dominieren.

Ein Viertel des Transaktionsvolumens entfällt in den ersten neun Monaten auf internationale Investoren. Der zuletzt sehr deutliche Fokus auf die Risikoklasse Core-plus hat sich dagegen etwas relativiert. Rund zwei Drittel der Investments sind im bisherigen Jahresverlauf Core-plus-Objekten zuzurechnen, im vorigen Gesamtjahr lag deren Anteil noch bei drei Vierteln und 2022 sogar bei 92 Prozent.

Mit einem Anteil von 20 Prozent rücken Value-add-Investments wieder in den Fokus der Käufer, nachdem 2022 und 2023 nur eine Handvoll solcher Objekte gehandelt wurden. Auf das Risikoprofil Core entfallen lediglich 14 Prozent. „Im Topsegment, was in der Regel Neubauten sind, liegen die Kaufpreisgebote noch um einige Faktoren zu niedrig, damit die Rechnung der Projektentwickler aufgeht“, erläutert Tölzel. 

Die Rahmenbedingungen sprechen laut Tölzel dafür, dass der Investmentmarkt allmählich wieder anspringt. So dürfte die Insolvenzwelle auf der Betreiberseite von Pflegeheimen den Höhepunkt überschritten haben. Zudem könnten sich die Verkäufer infolge des gesunkenen Zinsniveaus auf tendenziell attraktivere Kaufpreisangebote einstellen. „Der Verkauf des Deutsche-Wohnen-Portfolios im Umfang von rund 300 Millionen Euro wird das Transaktionsvolumen im vierten Quartal deutlich anheben. Insgesamt rechnen wir mit einem Investmentumsatz für 2024 von rund einer Milliarde Euro, also mindestens so viel wie im Vorjahr.“