Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien startet mit kräftigem Umsatzplus

FRANKFURT, 9. März 2026 – Die Investitionen in den europäischen Wohnimmobiliensektor sind 2025 um 22 Prozent auf 62,2 Milliarden Euro gestiegen und werden 2026 voraussichtlich die 70-Milliarden-Euro-Marke überschreiten. Das zeigen aktuelle Marktdaten von JLL. In der Analyse „EMEA Living Market Perspectives 2026“ wurden Transaktionen von Mehrfamilienhäusern, Studentenwohnungen, geförderten Wohnungen, Coliving-Objekten, Pflegeheimen und Seniorenwohnungen ab fünf Millionen Euro betrachtet.

Das Wachstum wird hauptsächlich von großen Plattformtransaktionen und der Rückkehr institutioneller Investoren getragen. Die Investitionen in Unternehmensakquisitionen stiegen 2025 im Jahresvergleich um 168 Prozent, während Käufe von Bestandsimmobilien um 20 Prozent zunahmen. Dagegen sank das mit Forward-Investitionen umgesetzte Volumen um 22 Prozent.

„Das Investorenvertrauen kehrt eindeutig zurück“, erklärt Gemma Kendall, Head of EMEA Living Capital Markets bei JLL. „Wir sehen größere Plattformen, die den Eigentümer wechseln, und das institutionelle Kapital wird wieder aktiver. Die Fundamentaldaten bleiben vorteilhaft, die Renditen gehen zurück und die Preissicherheit bringt die Käufer zurück an den Tisch.“

Der größte europäische Wohninvestmentmarkt war 2025 einmal mehr das Vereinigte Königreich mit einem Anteil von 37 Prozent und einem Volumen von 22,8 Milliarden Euro. Dahinter folgen Deutschland mit 14 Prozent und neun Milliarden Euro sowie Frankreich und Spanien mit je sieben Prozent. Die höchsten relativen Zuwächse im Jahresvergleich erzielten Norwegen mit 69 Prozent, Dänemark mit 64 Prozent und Irland mit 54 Prozent.   

Das Volumen von Großtransaktionen mit mehr als 500 Millionen Euro stieg kräftig um mehr als das Doppelte auf rund 14,2 Milliarden Euro (Vorjahr: 6,5 Milliarden Euro). Die durchschnittliche Dealgröße lag bei 50,9 Millionen Euro (Vorjahr: 40,3 Millionen Euro). Besonders auffällig war 2025 die Aktivität US-amerikanischer Investoren, die mit 17 Milliarden Euro so viel wie nie zuvor in europäische Wohnimmobilien investierten.

Dominanz der Mehrfamilienhäuser schwindet, Pflegeimmobilien rücken in den Fokus

Im Fokus der Käufer stehen nach wie vor Mehrfamilienhäuser. Ihr Anteil am Gesamtumsatz betrug 2025 knapp mehr als die Hälfte. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Marktanteilen zwischen 60 Prozent und 80 Prozent ist ihre Dominanz jedoch rückläufig. Äußerst dynamisch entwickeln sich dagegen Investitionen in Pflegeimmobilien, die im vergangenen Jahr um 165 Prozent auf ein Rekordniveau von 14,4 Milliarden Euro gestiegen sind. Bei Studentenwohnungen (Purpose-Built Student Accommodation; PBSA) wuchs das Investitionsvolumen um 52 Prozent. Hier übertraf Kontinentaleuropa mit 55 Prozent des Gesamtvolumens erstmals das Vereinigte Königreich.

Verschiedene große Plattformverkäufe sind aktuell in der Pipeline – darunter Brookfields 1,8 Milliarden Euro schwerer International Campus und Blackstones 1,2 Milliarden Euro umfassendes Fidere-Portfolio in Spanien sowie die zum Verkauf stehende, 1,5 Milliarden Pfund schwere britische Einfamilienhausplattform Leaf Living, die das Transaktionswachstum im Jahr 2026 weiter vorantreiben werden. Steigende Transaktionsvolumina werden außerdem in Deutschland, Schweden und den Niederlanden erwartet.

Neubau geht weiter zurück und führt zu anhaltendem Mietpreisdruck

Parallel zur steigenden Nachfrage verschärft sich die Angebotssituation. Die Fertigstellungen in den größten europäischen Investmentmärkten fielen 2024 um elf Prozent niedriger aus und werden 2025 und 2026 jeweils um weitere fünf Prozent sinken. 2026 werden mit 1,2 Millionen Wohnungen 400.000 weniger fertiggestellt als auf dem Höhepunkt 2022 – der niedrigste Stand seit mehr als einem Jahrzehnt.

„Wir gehen davon aus, dass der Neubau im Jahr 2026 weiter schrumpfen wird, so dass nur noch etwa halb so viel neuer Wohnraum entsteht wie vor 20 Jahren“, sagt Emma Rosser, EMEA Living Research Director bei JLL.

Der Mangel an neuem Angebot führt zu anhaltendem Mietpreisdruck. Das durchschnittliche Mietwachstum in europäischen Städten lag Ende 2025 bei 5,2 Prozent und damit über dem Lohnwachstum. In 60 Prozent der europäischen Schlüsselstädte überschreiten die Mieten inzwischen 30 Prozent des Einkommens – ein Rekordwert, der die Erschwinglichkeitsproblematik verschärft.

Für 2026 prognostiziert JLL eine Stabilisierung des Mietwachstums unter fünf Prozent, da Vermieter auf die Erschwinglichkeitsprobleme ihrer Mieter reagieren müssen. Gleichzeitig werden Kapitalwerte voraussichtlich um weitere sechs Prozent steigen, unterstützt von Renditekompression und einem nach wie vor überdurchschnittlichem Mietwachstum.