Healthcare-Investments ziehen zum Jahresstart 2025 kräftig an

FRANKFURT, 7. April 2025 – Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien ist stark ins Jahr 2025 gestartet. In den ersten drei Monaten summierten sich die Käufe von Pflegeheimen, Seniorenimmobilien und Kliniken auf rund 610 Millionen Euro. Damit hat sich das Volumen im Vergleich zum Vorquartal knapp verdoppelt. Das durchschnittliche Quartalsvolumen des Vorjahres wurde sogar um das Dreifache übertroffen.

Im ersten Quartal 2025 wurden elf Transaktionen gezählt, fünf mehr als vor einem Jahr und bereits mehr als halb so viele wie im gesamten Vorjahr (20). Die durchschnittliche Dealgröße lag bei etwa 60 Millionen Euro. Maßgeblich dazu beigetragen hat der Ankauf von 13 Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg. Allein dieser Deal machte mit einem Volumen von 380 Millionen Euro mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens aus.

„Transaktionen wie diese belegen, dass sich auch bei Pflegeheimen die Marktaktivität wieder deutlich belebt hat. Das ist ein gutes Zeichen für den Gesamtmarkt. Schließlich haben Pflegeheime in der Regel einen Anteil am gesamten Healthcare-Transaktionsvolumen von etwa 70 Prozent“, unterstreicht Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. 

Getrieben durch die Hamburger Portfoliotransaktion betrug der Anteil der Pflegeheime im ersten Quartal 2025 sogar 87 Prozent. Dahinter folgen Kliniken mit elf Prozent und Ärztehäuser mit zwei Prozent.

Tölzel sieht ein nachhaltiges Interesse von institutionellen Investoren an Pflegeimmobilien: „Die Nachfrage steigt und Asset-Manager bekommen wieder erste Kapitalzusagen. Das sind positive Signale und verdeutlichen, dass Investoren wieder bereit sind, Geld für Pflegeheime auszugeben.“ Allerdings seien dies keine Blankoschecks, jedes Investment werde einzeln geprüft und sich sehr genau angeschaut. „Die Q&A-Runden haben eine hohe Detailtiefe, dadurch dauern Transaktionen deutlich länger. Wurden früher Deals innerhalb von drei bis vier Monaten umgesetzt, dauert es heute oft doppelt so lange.“

Ärztehäuser stehen im Fokus der Investoren

Eine starke Nachfrage sei ebenso nach Produkten im medizinischen Bereich zu spüren, insbesondere nach Ärztehäusern. „Als Investmentprodukt sind sie sehr attraktiv: Die Mieter sind diversifiziert und bonitätsstark, die Immobilien in der Regel in zentralen Lagen. Dass bisher relativ wenige Transaktionen zustande gekommen sind, liegt allein am knappen Angebot“, verdeutlicht Tölzel. 

Auch beim betreuten Wohnen sieht er ein Missverhältnis zwischen hoher Nachfrage und zu geringem Angebot. Attraktiv seien solche Seniorenwohnanlagen nicht zuletzt deshalb, weil sie im Gegensatz zu vollstationären Pflegeheimen kein Fachkräfteproblem haben. Was von den Projektentwicklern auf den Markt kommt, sei mit Kaufpreisfaktoren vom 22- bis 24fachen allerdings häufig recht teuer. „So hohe Preise sind wiederum nicht an allen Standorten zu erzielen.“

Mehrere große Portfolios in der Pipeline

Insgesamt gibt Tölzel einen positiven Ausblick auf das weitere Marktgeschehen in diesem Jahr. Es seien mehrere großvolumige Portfolios in der Vorbereitung. Prägend für den Transaktionsmarkt 2025 könnten allerdings Verkäufe von Kliniken werden. Zwei größere Portfolios stünden in der Warteschleife. „Es ist nicht unwahrscheinlich, dass beide Pakete auf den Markt kommen werden. Die Frage ist nur, ob es auch Marktteilnehmer geben wird, die so große Tickets nehmen können.“