Europas Spitzenmieten von Nachfrageschwäche unbeeindruckt

■    Der Europäische Büromietindex steigt im dritten Quartal 2023 und verzeichnet ein Wachstum von +1,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und +5,4 Prozent im Jahresvergleich.

■     Im dritten Quartal wurden insgesamt 2,1 Millionen Quadratmeter vermietet, damit 14 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und 13 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre für das dritte Quartal.

■    Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa steigt leicht von 7,6 Prozent im zweiten Quartal 2023 auf 7,7 Prozent im dritten Quartal 2023.

■    Insgesamt wurden im dritten Quartal 826.000 Quadratmeter fertiggestellt, das niedrigste Volumen seit dem ersten Quartal 2019.

FRANKFURT, 16. November 2023 – Die Inflation ging im dritten Quartal weiter zurück und sank im September in der Eurozone von 5,5 Prozent auf 4,3 Prozent, während sie sich in Großbritannien von acht Prozent auf 6,7 Prozent reduzierte. Grund waren vor allem wieder fallende Energie- und Rohstoffpreise. Auch die Kerninflation sank weiter, was auf ein nachlassendes Preisdruckniveau hinweist. Sinkende Produzentenpreise deuten auf weitere Rückgänge des Verbraucherpreisindex hin.

Zentralbanken bekommen Inflation zunehmend in den Griff

„Die meisten Prognosen gehen davon aus, dass die Inflation bis Ende des nächsten Jahres auf nahezu zwei Prozent sinken wird. Die Zentralbanken halten die Geldpolitik straff, um der Inflation entgegenzuwirken“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy. Die Bank of England erhöhte die Zinssätze im August um 25 Basispunkte, während die Europäische Zentralbank dies sowohl im August als auch im September tat. „Die Finanzmärkte rechnen derzeit damit, dass die Zinsen neun bis zwölf Monate auf dem derzeitigen Niveau bleiben, bevor ein Lockerungszyklus beginnt“, beobachtet Hinrichs.

Das Wirtschaftswachstum bleibt schwach und auch die Arbeitsmärkte zeigten sich weniger robust als noch zuletzt. Die Einkaufsmanagerindizes für das produzierende Gewerbe, Dienstleistungen und das Baugewerbe blieben oder sanken auf unter 50 und damit in den negativen Bereich in den meisten europäischen Ländern, einschließlich Großbritannien.

Für die Eurozone wird erwartet, dass das Bruttoinlandsprodukt unverändert bei einem Rückgang von 0,1 Prozent im Quartalsvergleich bleibt, während für Großbritannien keine Veränderung prognostiziert wird. Für den Rest des Jahres wird eine Rezession in Deutschland vorausgesagt. „Für 2024 wird in den meisten Märkten ein höheres, aber nach wie vor sehr schwaches Wachstum erwartet“, gibt Hinrichs einen Ausblick.

Mieten ziehen in Düsseldorf, London, Rotterdam und Utrecht besonders an

Der europäische Büromietindex stieg auch im dritten Quartal 2023 weiter an (+1,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal). Diese quartalsweise Veränderung liegt über dem zehnjährigen Durchschnitt von einem Prozent. Mit 5,4 Prozent rangiert das jährliche Wachstum der europäischen Büromieten weiterhin deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt von 3,7 Prozent. 

Vermietungsquoten und die Mietentwicklung bleiben positiv für erstklassige Büroflächen, während Flächen minderer Qualität und in schlechten Lagen an diesem Trend nicht teilhaben. Mietpreissteigerungen konnten in zwölf von 23 Indexmärkten verzeichnet werden, darunter Düsseldorf (+5,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), London (+3,8 Prozent), Rotterdam (+3,8 Prozent), Utrecht (+3,4 Prozent) und Brüssel (+3,0 Prozent). In den verbleibenden elf Märkten gab es im dritten Quartal 2023 keine Veränderungen.

Büroflächenumsatz verbessert sich leicht im dritten Quartal 2023

Die Daten für das dritte Quartal 2023 belegen eine anhaltende Schwäche der Büronachfrage. Mit 2,1 Millionen Quadratmetern lag dieses 14 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichnete die Nachfrage zwar einen leichten Anstieg von fünf Prozent, jedoch ist der bisherige Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 20 Prozent gesunken. Unternehmen zögern weiterhin bei Entscheidungen. „Allerdings wurde in einigen Märkten eine vorsichtige, aber deutlich positive Dynamik beobachtet. Der Fokus liegt nach wie vor auf hochwertigen, nachhaltigen und zentral gelegenen Büros. In einigen Fällen zwingt der Mangel an Topprodukten in zentralen Lagen Nutzer dazu, in alternative Teilmärkte auszuweichen“, stellt Hinrichs fest.

In Paris waren Unternehmen trotz der wirtschaftlich angespannten Gesamtlage im dritten Quartal aktiver. Der Flächenumsatz erreichte im Großraum Paris in den vergangenen drei Monaten 485.000 Quadratmeter, was die bisherige Jahreszahl auf 1,4 Millionen Quadratmeter steigert. Dieser Rückgang von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet, dass das Gesamtvolumen elf Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag. Der Mietmarkt im Großraum Paris setzte damit die positive Entwicklung nach einem schwachen Jahresstart fort.

Während kleine und mittlere Unternehmen in der ersten Jahreshälfte in Paris aktiver waren, hat sich der Trend umgekehrt. Siebzehn Anmietungen mit mehr als 5.000 Quadratmeter wurden in den vergangenen drei Monaten abgeschlossen, was die Gesamtzahl der Transaktionen bis Ende September auf insgesamt 40 erhöht. Dafür verantwortlich waren hauptsächlich die traditionellen Branchen wie Anwaltskanzleien, Banken, Versicherungen und Medien. Im Segment der kleinen Flächen (unter 1.000 Quadratmeter) wurde ein leicht stärkerer Rückgang gegenüber dem Vorjahr (minus elf Prozent) verzeichnet, womit das Niveau auf den langfristigen Durchschnitt zurückkehrte. Schließlich wurden 210 Transaktionen im Segment der mittleren Flächen (1.000 bis 5.000 Quadratmeter) verzeichnet. Das ist ein Rückgang von achtzehn Prozent sowohl in der Anzahl der Transaktionen als auch im Volumen.

In Zentral-London zeigte sich die Vermietungsaktivität im Zeitraum von Juli bis September mit 208.300 Quadratmetern recht robust und markierte damit das stärkste Quartal des bisherigen Jahres. Dies lag über dem vorherigen Quartal (186.000 Quadratmeter), blieb aber 19 Prozent unter dem durchschnittlichen Wert eines dritten Quartals in den vergangenen zehn Jahren von 260.000 Quadratmetern. Der bisherige Flächenumsatz für das laufende Jahr betrug insgesamt 590.000 Quadratmeter, was nur 14 Prozent unter dem Wert des gleichen Zeitraums im Jahr 2022 von 686.000 Quadratmetern und 15 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt von 697.000 Quadratmetern lag.

Im dritten Quartal 2023 wurden in London insgesamt acht Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern abgewickelt, von denen drei sogar über 10.000 Quadratmeter lagen. Der Dienstleistungssektor sorgte mit 30 Prozent des Gesamtumsatzes für die meiste Dynamik im dritten Quartal. Dies wurde weitgehend durch die Unterbranchen Handel & Freizeit, Versicherungen und Service-Office-Betreibern angetrieben. Der Bank- und Finanzdienstleistungssektor sowie die unternehmensbezogenen Dienstleistungen waren ebenso konstant aktiv und machten jeweils 26 Prozent und 23 Prozent des gesamten Quartalsflächenumsatz aus.

In den fünf großen deutschen Büromärkten war der Flächenumsatz im dritten Quartal des Jahres deutlich verhaltener. Er betrug 526.000 Quadratmeter, ein Minus von 33 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2022. Vier der fünf großen deutschen Märkte verzeichneten im dritten Quartal 2023 einen Rückgang. Allein in Düsseldorf hat sich der Büroflächenumsatz mit einem Plus von 84 Prozent gegenüber dem Vorjahr erheblich gesteigert. Die stärkste Nachfrage kam von den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, die 20 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachten, gefolgt von Versicherungen mit 16 Prozent und dem produzierenden Gewerbe an dritter Stelle mit elf Prozent. München verzeichnete die größten Verluste mit einem Rückgang der Vermietungsvolumina um 56 Prozent gegenüber dem Vorjahr und verzeichnete das schwächste Quartal seit 1997.

Leerstand zieht geringfügig an, Fertigstellungen gehen signifikant zurück

Die Leerstandsquote für Büros in Europa ist leicht von 7,6 Prozent im zweiten Quartal 2023 auf 7,7 Prozent im dritten Quartal 2023 gestiegen. Die Angebotsdynamik bleibt jedoch angespannt. Dies wurde durch marktweite Planungsverschiebungen und Bauverzögerungen ausgelöst, die durch das herausfordernde Finanzierungsumfeld untermauert wurden. Zunahmen der Leerstandsquote (unter 100 Basispunkten) wurden in Düsseldorf, Edinburgh, Lyon, Rotterdam und Den Haag verzeichnet.

„Die Fertigstellungen beliefen sich im dritten Quartal 2023 auf 826.000 Quadratmeter, das niedrigste Volumen seit dem ersten Quartal 2019“, so Hela Hinrichs. Barcelona (126.000 Quadratmeter) und London (118.000 Quadratmeter) standen für die größte neu bezugsfertige Bürofläche, gefolgt von Paris (96.000 Quadratmeter) und Berlin (71.000 Quadratmeter).

„Angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten, Arbeitskräftemangel und geringem Anlegervertrauen verzögern viele Projektentwickler Entscheidungen zum Start neuer Büroprojekte oder setzen den Bau aus, vor allem bei spekulativen Neubauprojekten“, weist Hinrichs auf den Rückgang bei Neuentwicklungen hin.