Europas Büromärkte teilen sich 2025 in Licht und Schatten

■   Der Europäische Büromietindex ist im vierten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 7,4 Prozent und im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 Prozent gestiegen.

■   Der Flächenumsatz erreichte im vierten Quartal 2025 rund 2,3 Millionen m². Das ist ein Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025, aber minus acht Prozent im Jahresvergleich.

■   Der Büroleerstand Europas stieg im Verlauf des Jahres 2025 um insgesamt 60 Basispunkte auf 9,3 Prozent, wird sich aber voraussichtlich bis zum Jahresende 2026 stabilisieren.

■   Die Fertigstellungen lagen im vierten Quartal bei 891.000 m², im Gesamtjahr 2025 bei rund 3,5 Millionen m². Das sind 17 Prozent weniger als der Zehnjahresschnitt.

FRANKFURT, 25. Februar 2026 – Das vierte Quartal 2025 verlief trotz einiger wirtschaftlicher Herausforderungen relativ stabil. Die Zollunsicherheit nahm ab, die Anleiherenditen blieben zwar erhöht, aber kontrolliert, und während sich der Krieg in der Ukraine fortsetzt, gilt in Gaza eine offizielle Waffenruhe. Die französische Regierung hielt durch, ohne einen Haushalt zu verabschieden, und der britische Haushalt wurde öffentlich und in der Wirtschaft gut aufgenommen.

Eher bescheiden verlief die wirtschaftliche Entwicklung. Zwar wurde eine Rezession vermieden, doch das Wachstum blieb gering. Die EU-Industrieproduktion stieg im Dezember im Jahresvergleich um 2,2 Prozent, wobei die deutsche Produktion den Tiefpunkt durchschritt und zu einem positiven Wachstum zurückkehrte. Frankreichs Wirtschaft entwickelte sich im gesamten zweiten Halbjahr positiv, während Großbritannien im November eine industrielle Erholung verzeichnete.

Die Einkaufsmanagerindizes (PMI) im verarbeitenden Gewerbe deuteten auf geringe Veränderungen gegenüber den Vormonaten hin. Dagegen büßten die Dienstleistungen in den großen Volkswirtschaften leicht an Dynamik ein. Folglich verlangsamte sich das BIP-Wachstum der Eurozone im vierten Quartal auf 0,2 Prozent im Vergleich zu 0,3 Prozent im dritten Quartal, beeinflusst durch ein schwächeres französisches Wachstum und die deutsche Stagnation.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält seit Juni die Kurspolitik bei. Auch künftig wird kaum mit einer Veränderung des Zinsniveaus gerechnet. Die Inflationsrate in der Eurozone erreichte im Dezember das Ziel von zwei Prozent und wird voraussichtlich das ganze Jahr 2026 nahe diesem Ziel bleiben.

„Niedrige Leitzinsen, eingedämmte Inflation und steigende Haushaltsausgabenpositionen 2026 sprechen für eine leichte bis gute wirtschaftliche Entwicklung, obwohl die US-Handels- und Sicherheitspolitik wesentliche Risiken darstellt“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director Research & Strategy JLL EMEA, die wirtschaftlichen Perspektiven.

Bürospitzenmieten: Nur in knapp der Hälfte der Metropolen dreht sich die Preisschraube

Die europäischen Bürospitzenmieten stiegen im vierten Quartal 2025 um 7,4 Prozent im Jahresvergleich sowie um 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und blieben damit über dem Zehnjahresmittelwert.

Wie erwartet, spielen die gestiegenen Mieten zunehmend eine Rolle bei der Standortentscheidung und motivieren Nutzer, auch Flächen außerhalb der zentralen Toplagen in Betracht zu ziehen. Daher wird sich das Mietwachstum voraussichtlich von den Spitzenbüroflächen in zentralen Lagen ausdehnen, da der Wettbewerb in den A-Lagen zunimmt. „Das Pariser Geschäftszentrum ist dafür ein gutes Beispiel. „Der Markt hat Rekordmieten erreicht und es wird erwartet, dass das Wachstum zum Jahresende 2026 abflacht oder sich sogar möglicherweise ins Negative dreht“, sagt Hinrichs.

Mietsteigerungen wurden in elf der 23 Indexmärkte beobachtet, darunter Hamburg (plus 13,9 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), Madrid (plus 3,5 Prozent), Edinburgh (plus 3,3 Prozent), London (plus 2,9 Prozent) und Rotterdam (plus 2,9 Prozent). Die übrigen zwölf Märkte verzeichneten im vierten Quartal kein Mietwachstum.

Bandbreite beim Flächenumsatz reicht von plus 207 Prozent bis minus 85 Prozent

Der Büroflächenumsatz in Europa erreichte im vierten Quartal 2025 rund 2,3 Millionen m². Das ist ein Rückgang von acht Prozent im Jahresvergleich, wobei die Schwäche vor allem auf die deutschen Städte und Paris zurückzuführen ist. Politische und wirtschaftliche Herausforderungen lassen viele Unternehmen ihre Standortentscheidungen aufschieben.

Die Marktentwicklung stellt sich in Europa sehr unterschiedlich dar: Zehn Indexmärkte verzeichneten im Jahresvergleich einen gestiegenen Flächenumsatz – angeführt von Rotterdam (plus 207 Prozent), Dublin (plus 56 Prozent) und Budapest (plus 39 Prozent). Dagegen ging der Umsatz in zwölf Märkten zurück, darunter besonders deutlich in Den Haag (minus 85 Prozent), Edinburgh (minus 66 Prozent) und Lyon (minus 46 Prozent).

Vergleicht man die Regionen untereinander, sank der Flächenumsatz in Mittel- und Osteuropa im letzten Quartal 2025 im Jahresvergleich um acht Prozent auf 230.000 m². Auch in Westeuropa reduzierte sich der Wert um acht Prozent auf insgesamt 2,1 Millionen m².

Über das Gesamtjahr betrachtet konnten Frankfurt (plus 53 Prozent), Amsterdam (plus 39 Prozent) und Luxemburg (plus 38 Prozent) eine deutliche Nachfragebelebung verzeichnen. Auch London vermeldet für 2025 einen Zuwachs von zehn Prozent, während Europas größter Markt Paris einen Rückgang von neun Prozent hinnehmen musste. Deutschlands fünf größte Märkte erfreuten sich stabiler Anmietungsaktivitäten und registrierten 2025 einen Büroflächenumsatz von insgesamt 2,3 Mio m² (plus 0,5 Prozent).

Trotz der verhaltenen Dynamik im zweiten Halbjahr verbessert sich die Stimmung. Da viele Mietverträge aus den Jahren 2017 und 2018 mittelfristig auslaufen, dürfte die Nachfrage im Jahr 2026 zunehmen. Doch wird das begrenzte Angebot qualitativ hochwertiger Flächen und der Mangel an verfügbaren Neubauflächen das Umsatzwachstum limitieren.

Leerstandsquote steigt 2025 um 60 Basispunkte und dürfte sich 2026 stabilisieren

Der europäische Leerstand stieg im vierten Quartal 2025 auf 9,3 Prozent, was im Jahresvergleich einem Zuwachs von 60 Basispunkten entspricht. „Wir gehen allerdings davon aus, dass sich die Quote voraussichtlich bis Ende 2026 stabilisiert und aufgrund zurückgehender Neubauvolumina nicht weiter steigen wird“, erwartet Hela Hinrichs. Bemerkenswert ist, dass in Mittel- und Osteuropa die Entwicklung umgekehrt verlief: Die Leerstandsquote ist hier im Jahresvergleich um 150 Basispunkte von 10,8 Prozent auf 9,3 Prozent gesunken.

Auch die einzelnen Märkte entwickelten sich sehr unterschiedlich: Zwölf Indexmärkte verzeichneten Leerstandssteigerungen im Jahresvergleich, angeführt von München (plus 210 Basispunkte auf 8,5 Prozent), Amsterdam (plus 180 Basispunkte auf 9,8 Prozent) und Hamburg (plus 140 Basispunkte auf 6,7 Prozent). Umgekehrt markierten zehn Märkte Rückgänge, insbesondere Dublin (minus 280 Basispunkte auf 13,0 Prozent), Barcelona (minus 170 Basispunkte auf 8,8 Prozent) und Budapest (minus 160 Basispunkte auf 12,5 Prozent).

Europäische Bauträger reagieren auf den historisch hohen Leerstand durch Zurückfahren ihrer Bauprojekte. Die Zahl der im Bau befindlichen Büroflächen sank europaweit auf 9,9 Millionen m².  Das sind elf Prozent weniger als im Jahresvergleich und rund 13 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. London und Paris sowie Berlin, München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf machen zusammen 60 Prozent der Bautätigkeit in Europa aus, wobei die deutschen Märkte im Jahresvergleich mit 21 Prozent den stärksten Rückgang verzeichnen.

Die Fertigstellungen im vierten Quartal summierten sich auf 891.000 m², womit die Gesamtbürofläche für 2025 auf 3,5 Millionen m² steigt. Das sind 16 Prozent weniger als der Mittelwert der vergangenen Dekade.