Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern ist wieder positiv

FRANKFURT, 26. September 2024 – Sinkende Leitzinsen sowie stabile oder sogar leicht anziehende Immobilienpreise haben für einen Stimmungsumschwung unter den Immobilienfinanzierern gesorgt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* klettert im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 27 Punkte auf einen Gesamtwert von 12,3 Punkten und ist damit erstmals seit dem ersten Quartal 2022 wieder im positiven Bereich.  

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Den kräftigen Satz nach oben verdankt der Difi insbesondere der verbesserten Einschätzung der aktuellen Lage. Der Situationsindikator steigt im dritten Quartal um 37,6 Punkte und notiert nun bei 10,8 Punkten. Auch der Blick auf die kommenden sechs Monate fällt positiver aus: Der Erwartungsindikator verbessert sich um 16,3 Punkte auf 13,8 Punkte. Damit ist das auffallend hohe Delta zwischen Situations- und Erwartungsindikator, das in den Vorquartalen auf bis zu 37 Punkten angewachsen war, auf magere drei Punkte zusammengeschmolzen.

Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI, kommentiert: „Mit dem ersten Zinssenkungsschritt der Europäischen Zentralbank im Juni hat sich die aktuelle Situation erwartungsgemäß verbessert. Die Befragung wurde vor dem zweiten Zinsschritt der EZB und der ersten Zinssenkung der US-Notenbank Fed durchgeführt. Zum heutigen Stichtag wäre die Situationsbewertung mutmaßlich noch besser ausgefallen.“  

In allen betrachteten fünf Nutzungsarten fielen die Einschätzungen positiver aus als im Vorquartal. Am deutlichsten machte die Assetklasse Büro Boden gut: Um 44,8 Punkte kletterte der Indexwert in die Höhe, bleibt jedoch mit minus 1,6 Punkten als einziges Segment im negativen Bereich. Am besten wird weiterhin das Wohnsegment mit insgesamt 32,7 Punkten (plus 18,8 Punkte) bewertet. Dahinter folgen die Nutzungsarten Hotel mit 15,9 Punkten (plus 23,1 Punkte), Logistik mit 10,4 Punkten (plus 24,7 Punkte) und Einzelhandel mit 4,2 Punkten (plus 23,4 Punkte).

Auch bei Büroimmobilien zeigen sich die Finanzierer wieder optimistischer

Während in den Vorquartalen die Erwartungsindikatoren in allen Nutzungsarten höhere Punktzahlen erreichten als die jeweiligen Lageindikatoren, zeigt sich im dritten Quartal 2024 ein uneinheitliches Bild. Ausschließlich in den Sektoren Büro und Logistik wird die künftige Finanzierungssituation besser als die gegenwärtige Lage eingeschätzt. Im Bürosegment fällt der Abstand zwischen den beiden Teilindikatoren mit 19,9 Punkten stärker aus als in der Logistik mit 12,5 Punkten. „Die Einschätzung des Bürosektors hat sich in den vergangenen Quartalen verbessert. Auch die Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung ist deutlich kleiner geworden und hat sich seit dem ersten Quartal dieses Jahres halbiert. Das sind positive Entwicklungen, die für eine Belebung des Büroimmobilienmarkts sprechen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch die deutlich zu spürende Rückkehr ins Büro quer über alle Branchen spiele eine wichtige Rolle bei dieser Beurteilung.

Klimatische Risiken gewinnen künftig an Bedeutung

Zusätzlich zur Entwicklung der einzelnen Marktsegmente wurden die Immobilienfinanzierer befragt, wie sich der Klimawandel auf die Risikoeinschätzung einer Immobilie auswirkt. Den größten Einfluss messen die Befragten dem Risiko einer Überschwemmung bei: 81,5 Prozent sehen hier eine sehr große bzw. große Relevanz für die Risikobewertung. Der Durchschnittswert der Antworten (fünf Punkte für „sehr hohe Relevanz“, ein Punkt für „keine Relevanz“) liegt hier bei 3,7. Es folgen Stürme mit einem Durchschnittswert von 3,3 und 55,5 Prozent der Befragten, die diesem Klimarisiko einen sehr hohen bis hohen Stellenwert beimessen. Knapp dahinter reiht sich Hitze mit einem Durchschnittswert von 3,2 und 52 Prozent ein.

Mögliche Auswirkungen klimatischer Veränderungen auf den Standort einer Immobilie spielen für ein Drittel der Befragten eine sehr große bis große Rolle bei der Risikoeinschätzung einer Immobilienfinanzierung. Für mehr als die Hälfte der Befragten sind diese Faktoren aktuell jedoch von geringer Relevanz oder werden nicht berücksichtigt. Langfristig steigt die Bedeutung jedoch deutlich: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes bzw. hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich gegenüber heute auf 67 Prozent, während sich der Anteil derjenigen, die dem nur ein geringes oder kein Gewicht zugestehen, auf 26 Prozent halbiert.

„Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass die Banken künftig sehr viel genauer die Klimaresilienz einer Immobilie in Augenschein nehmen und in ihre Risikobewertung einfließen lassen werden“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Ein erhöhtes Klimarisiko werde nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern auch die generelle Finanzierungsbereitschaft beeinflussen. Schon heute sind 63 Prozent aller befragten Finanzierungsexpertinnen und -experten der Meinung, dass ein hohes Klimarisiko für das Zustandekommen einer Finanzierung für sie von sehr hoher bzw. hoher Bedeutung ist. Weitere 30 Prozent messen diesem Aspekt eine mittlere Relevanz bei. Im Durchschnitt liegt die Bewertung bei 3,7 Punkten.

Kommt eine Finanzierung zustande, müssen sich die Kreditnehmer flexibel bei der Gestaltung der Laufzeit zeigen. Etwas mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass sich hohe Klimarisiken auf die Laufzeit der Immobilienkredite auswirken. Durchschnittlich erzielt dieser Parameter 3,3 Punkte. Zudem sind weitere Anpassungen bei den Margen und den Beleihungsausläufen (LTV) wahrscheinlich. Die durchschnittliche Bewertung beider Finanzierungsparameter liegt bei 3,2. 

*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 22. August bis 30. August 2024 beteiligten sich 27 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.