Deutscher Wohninvestmentmarkt startet 2025 vielversprechend

FRANKFURT, 7. April 2025 – Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat im ersten Quartal 2025 an den starken Abschluss des Vorjahres angeknüpft. Mit einem Transaktionsvolumen* von 2,35 Milliarden Euro wurde das Ergebnis des Vorjahresquartals (817 Millionen Euro) deutlich übertroffen. In 54 Transaktionen wurden 17.000 Wohneinheiten gehandelt und damit mehr als viermal so viel wie im ersten Quartal 2024 (4.000). Die durchschnittliche Dealgröße erhöhte sich auf 44 Millionen Euro (Vorjahr: 41 Millionen Euro).

„Auch wenn das Transaktionsvolumen etwas schwächer ausfällt als im sehr starken vierten Quartal 2024, sehen wir nach wie vor eine hohe Nachfrage von Investoren. Liquidität ist ausreichend vorhanden, zuletzt fehlte es allerdings etwas am passenden Angebot. Das dürfte sich in den kommenden Wochen ändern. Die Produktpipelines sind gut gefüllt“, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. 

Die Nachfrage nach Core-Immobilien übersteigt seit geraumer Zeit das Angebot, was zu einer Verschiebung der Marktanteile nach Risikoklassen geführt hat. In der Folge wuchs der durchschnittliche Anteil von Core-plus-Objekten am gesamten Transaktionsvolumen in den Jahren 2022 und 2023 auf 84 Prozent. Durch die Belebung des Forward-Markts im vergangenen Jahr ist nun aber auch der Anteil an Core-Transaktionen wieder gestiegen. Rund ein Fünftel aller Abschlüsse entfiel im ersten Quartal auf dieses Risikoprofil. Bezogen auf das Transaktionsvolumen war es sogar etwas mehr als die Hälfte (2024: 21 Prozent), was ebenfalls auf zunehmende Forward-Abschlüsse zurückzuführen ist. Der Anteil der Deals mit Forward-Struktur hat sich von knapp zehn Prozent im Jahr 2024 auf rund 20 Prozent im ersten Quartal 2025 erhöht.

Auffallend ist zudem, dass deutlich weniger kleinvolumige Investitionen getätigt werden. Entfielen im Vorjahreszeitraum noch 69 Prozent aller Transaktionen auf die Kaufpreisklasse unter zehn Millionen Euro, waren es im ersten Quartal 2025 nur noch 26 Prozent. Ein Trend, der zum Ende des vergangenen Jahres begonnen hatte und sich nun fortsetzt. Drei Transaktionen knackten die 100-Millionen-Euro-Grenze. Für die größte Transaktion sorgte die I-Wohnen-Gruppe, die vom offenen Immobilienfonds „Uniimmo: Wohnen ZBI“ ein Portfolio mit mehr als 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten erwarb.

Der Anteil der überregionalen Portfoliotransaktionen hat sich im ersten Quartal 2025 wieder dem langjährigen Mittelwert angenähert. Lag er im Jahr 2024 lediglich bei 37 Prozent, ist er zu Beginn dieses Jahres auf 54 Prozent gestiegen (Fünfjahresschnitt: 59 Prozent). Das wirkt sich auch auf die regionale Kapitalallokation aus. Bei den größeren Portfoliotransaktionen wurde bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 mit rund 64 Prozent ein besonders hoher Anteil des Transaktionsvolumens außerhalb der sieben Immobilienhochburgen getätigt. Dieser Trend hat sich im ersten Quartal 2025 fortgesetzt. Auf die sieben Metropolen entfielen im ersten Quartal 2025 nur noch 29 Prozent der Transaktionen.

Angekündigte Maßnahmen der Regierung könnten Krise des Wohnungsneubaus überwinden

Trotz einer leichten Erholung bei den Baugenehmigungen Anfang 2025 befindet sich der deutsche Wohnungsneubau weiterhin in einer kritischen Phase. Mit einem Rekordauftragsmangel in der Bauwirtschaft drohen langfristige Auswirkungen auf die Fertigstellungen. „Die neue Regierung plant einerseits massive Infrastrukturinvestitionen, die den Wohnungsbau durch Kapazitätsbindung bremsen könnten, andererseits aber auch Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus, wie etwa Vereinfachungen bei den baulichen Standards sowie Erleichterungen bei der Nachverdichtung durch Aufstockung bestehender Gebäude, die Schließung von Baulücken und die Bebauung von Brachflächen. Diese Maßnahmen dürften in ihrer Gesamtheit eine stimulierende Wirkung auf den Wohnungsneubau haben“, analysiert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Auf der Nachfrageseite hat eine zunehmende Kaufkraft auch 2024 den Anstieg der Mietpreise begünstigt. Gleichzeitig hat sich das Verhältnis zwischen den Kosten für Wohneigentum und Mietwohnungen angenähert und damit die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt leicht erhöht. „Nach Jahren starker Mietsteigerungen und Kaufpreiskorrekturen hat sich das bundesweite Miet-Kaufpreis-Verhältnis Anfang 2025 wieder auf dem Vorkrisenniveau eingependelt“, erklärt Gröbel. Dennoch bleibe besonders in Metropolregionen ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestehen. Dort liegt das verfügbare Angebot an Mietwohnungen trotz einer leichten Erholung bei der Zahl der inserierten Mietangebote auf niedrigem Niveau, während gleichzeitig ein anhaltend hoher Nachfrageüberhang besteht.

US-Zölle und deutsche Schuldenpolitik als Inflationstreiber

Eher ungünstige Rahmenbedingungen zeichnen sich durch politische Entscheidungen ab. So könnten die von den USA verhängten Zölle auf EU-Produkte sowie die von der künftigen deutschen Bundesregierung angekündigten, 500 Milliarden Euro schweren Investitionen in die Infrastruktur die Inflation im Euroraum ankurbeln und infolgedessen weitere Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank nach 2025 ausbleiben. „Die Auswirkungen dieser fiskal- und geldpolitischen Entwicklungen auf den Immobilienmarkt sind bereits spürbar. Die Bauzinsen, die im Laufe des Jahres 2024 kontinuierlich gesunken sind, sind zu Beginn des Jahres 2025 wieder deutlich gestiegen. Die komplexe Gemengelage aus rückläufiger Inflation, potenzieller geldpolitischer Lockerung und expansiver Fiskalpolitik stellt sowohl die Notenbanken als auch die Marktteilnehmer vor erhebliche Herausforderungen bei der Einschätzung der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und der angemessenen geld- und fiskalpolitischen Reaktionen“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Die gedämpften Erwartungen an weitere Zinssenkungen über das laufende Jahr hinaus und wachsende wirtschaftliche Unsicherheiten könnten auch die Renditen am Wohninvestmentmarkt beeinflussen. Nach einer leichten Kompression um fünf Basispunkte im vierten Quartal 2024, die auf eine zunehmende Normalisierung des Marktes und veränderte Rahmenbedingungen zurückzuführen war, haben sich die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den sieben größten Städten im ersten Quartal 2025 auf einem Niveau von 3,56 Prozent stabilisiert. Auch das Renditedelta zwischen Objekten geringerer Qualität und Spitzenobjekten in guten Mikrolagen liegt im ersten Quartal 2025 konstant bei rund 50 Basispunkten.

Durch den bereits erfolgten kurzfristigen Anstieg der Bauzinsen sind auch die Kapitalkosten gestiegen. Im Umkehrschluss dürften die Erwartungen an die Exit-Renditen sinken und damit vor allem die Nachfrage von Investoren mit kürzerer Haltedauer und Fokus auf Gesamtrenditen beeinflussen. Auf der anderen Seite könnte die zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit aufgrund von Handelskonflikten und geopolitischen Spannungen zu einer verstärkten Flucht in sichere Anlagen führen. „Eine Neubewertung des relativen Risikoprofils von Wohnimmobilien könnte dem deutschen Wohnungsmarkt als stabiler und widerstandsfähiger Anlageklasse schließlich zugutekommen“, schlussfolgert Scheunemann.

Normalisierung des Markts setzt sich fort, Ausblick bleibt positiv

Insgesamt bleiben die Rahmenbedingungen für den deutschen Wohninvestmentmarkt positiv. Auf der Konsumentenseite ist der Wohnungsmarkt vor allem in den Großstädten von anhaltender Knappheit geprägt. Der Wohninvestmentmarkt hat sich bis Ende 2024 normalisiert, das institutionelle Angebots- und Nachfrageverhältnis ist mittlerweile wieder ausgeglichen und die Käuferseite mit den börsennotierten Unternehmen wieder breiter gefächert. Auch der Markt für Value-add-Produkte außerhalb der Metropolen hat zuletzt an Dynamik gewonnen und wird in diesem Jahr das Geschehen auf der Angebotsseite prägen. „Für das Gesamtjahr rechnen wir weiterhin mit einer Zunahme des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr“, sagt Bender.