Deutscher Immobilienmarkt erzielt 2024 trotz vieler Widerstände leichtes Plus

FRANKFURT, 17. Dezember 2024 – Der deutsche Immobilienmarkt wird das Jahr 2024 voraussichtlich mit jeweils einem leichten Plus im Investment- und Bürovermietungsmarkt abschließen. Deutschlandweit und Assetklassen übergreifend rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro – was ein Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2023 bedeutet. Für das kommende Jahr 2025 könnte sich der Anstieg dann auf 14 bis 20 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde. Auf dem Bürovermietungsmarkt wird derweil bis Jahresende ein Anstieg des Flächenumsatzes um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet.

Trotz des Zuwachses bleibt die Bilanz ernüchternd. Denn nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht äußerst schwachen Jahr 2023 war 2024 mit viel Zuversicht gestartet. Und tatsächlich lässt sich konstatieren, dass das Jahr zwar zunächst mit positiven Erwartungen begann, da vor allem in den ersten Wochen und Monaten eine durchaus spürbare Belebung der Nachfrage insbesondere an den Vermietungsmärkten zu verzeichnen war. „Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein. In der Folge wurden anvisierte oder angeschobene Umzugs- und Expansionspläne der Unternehmen aufgegeben oder verschoben. Letztendlich galten diese Trends für alle Assetklassen in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel“, beobachtet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Dass die Vermietungsmärkte am Tropf der Konjunktur hängen, ist keine neue Erkenntnis.  Jedoch ist zu beobachten, dass im aktuellen Zyklus die Unternehmen besonders sensibel auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte und Ereignisse reagieren. Weder von der Politik noch von den Unternehmen selbst kamen positive Impulse, sodass das Bruttoinlandsprodukt für 2024 im Verlauf des Jahres von 0,3 Prozent im Januar auf minus 0,1 Prozent im November zwar nur marginal sank, im Ergebnis bleibt aber festzuhalten, dass die deutsche Wirtschaft stagniert.

Ausblick 2025: Politische und wirtschaftliche Risiken werfen ihre Schatten voraus

Für 2025 sieht es aktuell nicht viel besser aus. Auch hier wurden die Prognosen im Jahresverlauf immer weiter nach unten korrigiert, von noch 1,2 Prozent im Januar auf aktuell nur noch 0,6 Prozent. Neben den deutschlandspezifischen hausgemachten und strukturell bedingten Themen legen sich zwei übergeordnete Risiken wie dichter Nebel auf die Unternehmens- und damit auch auf die Immobilienlandschaft. „Zum einen muss abgewartet werden, in welchem Umfang und Ausmaß sich die angedrohten Zölle und Handelsbarrieren in der Realität zeigen und sich eine noch stärkere America-First-Handelspolitik mittelfristig auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird. Die Dimensionen sind zurzeit noch nicht abzusehen, positiv ist aber immerhin anzumerken, dass diesbezüglich noch keine Panik in den Chefetagen deutscher Unternehmen zu bemerken ist“, analysiert Scheunemann. Vielleicht habe dazu auch das dritte Jahresquartal beigetragen, welches immerhin mit einem leicht positiven Wachstum überraschte.

Zum zweiten bleiben geopolitische Unsicherheiten für viele Investoren das wichtigste Thema. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten haben sich weiter verschärft. All diese Unwägbarkeiten gilt es abzuwägen und in eine Investitionsstrategie zu gießen. Eine solche risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken kann trotzdem erfolgsversprechend sein.

Im Übergang zum neuen Jahr sind Unternehmen als auch Investoren mit der Herausforderung konfrontiert, die Risiken der jüngeren Vergangenheit im Blick zu behalten, gleichzeitig sich aber so zu positionieren, um vom Aufschwung eines neuen Zyklus zu profitieren.

Als Extrakt aus dieser Gemengelage sieht Scheunemann für 2025 vier wesentliche Trends:

1. Ein moderat steigendes globales und europäisches Wirtschaftswachstum, im Wesentlichen unterstützt durch ein sinkendes Zinsniveau.

2. Eine Wiederbelebung des Kapitalwertwachstums von Büroimmobilien, getrieben durch Mieten.

3. Es wird in allen Bereichen interessante Einstiegsmöglichkeiten für Investoren geben und die Transaktionsaktivität erhöht sich deutlich.

4. Das Interesse an alternativen Investments und Nischen-Immobilienarten (z.B. Life Science, Studentenwohnen, Rechenzentren) wird weiter steigen.

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet vieles auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als aktuell. Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der Stimmungsindex zum dritten Quartal signifikant gestiegen ist, hat sich das Plus im vergangenen Quartal verfestigt. Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld, sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können.

Allerdings muss nach wie vor zwischen den Assetklassen unterschieden werden: „Bei Büro ist es insgesamt noch sehr verhalten, auch wenn wir etwas Belebung bemerken, was den Anstoß möglicher Verkaufsprozesse anbelangt. Logistikimmobilien werden nach wie vor stark nachgefragt – hier erwarten wir insbesondere eine Zunahme bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Im Einzelhandelsbereich sind wie zuvor insbesondere die Fachmarktprodukte mit Lebensmittelanker gefragt. Für 2024 werden sich die oben skizzierten positiven Signale nicht mehr in der Statistik niederschlagen“, erklärt Scheunemann.

Assetklassen: Living zieht 2024 die meisten Investitionen an

Der Hauptfokus der Investoren liegt 2024 auf dem Living-Segment, fast 30 Prozent des investierten Kapitals dürften auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien entfallen sein. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Im Jahr 2025 wird die Wohnungsnot – also bezahlbares Wohnen und Wohnungsneubau - das bestimmende Thema auf dem Wohnungsmarkt aus realwirtschaftlicher Sicht sein.

„Nicht zuletzt durch die vorgezogene Bundestagswahl werden diese Themen in der öffentlichen Diskussion deutlich an Bedeutung gewinnen. Vor allem Letztere bringt wieder große Unsicherheit über die Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt und zwei Punkte dürften aus Investorensicht eine große Rolle spielen: zum einen die Diskussion um die Fortsetzung beziehungsweise den Ersatz der Mietpreisbremse und zum anderen die Frage, wie angesichts einer anhaltenden Zuwanderung, die bei einem möglichen Ende des Ukrainekrieges noch einmal wieder ansteigen könnte, der Wohnungsneubau angekurbelt werden kann“, gibt Scheunemann zu bedenken.

Spitzenrenditen zeigten sich 2024 stabil und richten den Blick wieder nach unten

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Wohnen war die erste, in der bereits zur Jahresmitte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende wird die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg voraussichtlich 3,61 Prozent betragen. 

Es folgte der Bereich Logistik-Industrie im dritten Quartal mit einer Senkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen werden zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite aufweisen als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-High-Street-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand haben wird.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben großen Immobilienmärkte. Für das nun endende vierte Quartal deutet sich allerdings eine Veränderung in Berlin an. Abgeschlossene Transaktionen und laufende Prozesse lassen zum Jahresende einen Rückgang um fünf Basispunkte auf dann 4,15 Prozent erwarten. Damit würde Berlin zusammen mit München gemessen an der Spitzenrendite der teuerste Bürostandort sein.

Für das kommende Jahr könnte weiterer Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen (der Fünf-Jahres-Swap liegt derzeit circa 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr) dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Wohnen, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden. Damit werden die Kapitalwerte zum Beispiel für Büroimmobilien in den sieben Metropolen 2025 im Schnitt um knapp acht Prozent steigen.

Vermietungsmärkte verzeichnen 2024 trotz gewachsener Nachfrage nur wenige Abschlüsse

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt eine besondere Aufmerksamkeit, vor allem, wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll.

Im Rückblick betrachtet trübte sich die Stimmung am Büromarkt im Verlauf des Jahres 2024 deutlich ein, da der erhöhten Nachfrage nur wenige Abschlüsse folgten. Dieser Trend setzte sich im weiteren Jahresverlauf fort, sodass einer Vielzahl von potenziellen Projekten nur in verhältnismäßig wenige nennenswerte Transaktionen mündete. Zahlreiche Prozesse wurden auf die kommenden Jahre verschoben, während andere in kurzfristigen Mietvertragsverlängerungen ohne langfristige Verpflichtungen resultierten. Lediglich einige Großtransaktionen, überwiegend durch die öffentliche Hand, führten dazu, dass zum Ende des dritten Quartals ein um circa 13 Prozent höheres Vermietungsvolumen als im Vorjahreszeitraum zu verzeichnen war. Bis zum Jahresende wird ein Anstieg des Vermietungsvolumens um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Der wesentliche Grund für die zurückhaltende Aktivität von Unternehmen ist die wirtschaftspolitische Lage, die sich nicht zuletzt durch die Auflösung der Ampelkoalition stetig verschlechterte. Langfristige Bindungen und Ausgaben, wie beispielsweise für Umzüge oder Neuausstattungen von Büros, werden von den Unternehmen derzeit vermieden.

Die nur moderaten Wachstumsprognosen lassen für Deutschland für das Jahr 2025 zumindest keine weitere Verschlechterung erwarten, sodass JLL von einer langsamen Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen ausgeht. „Je nach Wahlausgang und einer daraus resultierenden Stimmungsaufhellung könnte das Wirtschaftswachstum und damit einhergehend die Nachfrage nach Büroimmobilien wieder stärker anziehen. Ein bestätigendes Indiz dafür, dass im Vergleich zum Jahr 2024 eine positive Entwicklung zu erwarten ist, stellen die im Markt aktiven Gesuche für das kommende Jahr dar, die derzeit keinen Anlass zur Sorge hinsichtlich einer weiteren Reduzierung der Büronachfrage geben“, sagt Scheunemann.

Ebenso wird sich der anhaltende Trend nach qualitativ hochwertigen Büroflächen branchenübergreifend auch im kommenden Jahr fortsetzen, wodurch eine Grundnachfrage gesichert erscheint. Das Vermietungsvolumen für die sieben Metropolen könnte 2025 wieder an die Schwelle von drei Millionen m² heranreichen, was einem Anstieg im Vergleich zu 2024 von knapp zwölf Prozent entsprechen würde. Entsprechend positiv haben sich die Mieten entwickelt, zumindest in der Spitze. „Für 2024 wird im Schnitt über die sieben Hochburgen ein Plus von insgesamt 6,4 Prozent stehen. Dieses Tempo wird im nächsten Jahr voraussichtlich nicht mehr zu halten sein, dann rechnen wir mit einer Abschwächung des Wachstums auf knapp drei Prozent“, erwartet Helge Scheunemann.

Eine ähnliche Entwicklung sieht JLL auch am Industrie- und Logistikvermietungsmarkt. Für 2024 dürfte der deutschlandweite Umsatz unterdurchschnittlich ausfallen. Die Gründe decken sich mit denen am Büromarkt. Die Umsatzprognose liegt nun bei rund 5,7 Millionen m² – das wären neun Prozent weniger als 2023 und 23 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre und somit das schwächste Ergebnis seit 2014. In Folge der Nachfrageschwäche sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr nur noch moderat gestiegen, in einige Regionen wie Bremen hat JLL sogar erste Rückgänge gesehen.

„Aufgrund des unsicheren globalen Umfelds gehen wir derzeit nicht davon aus, dass die Nachfrage zeitnah flächendeckend wieder zunehmen wird. Unternehmen tendieren dazu, Standorte in der Nähe von

Ballungsräumen oder mit guter Verkehrsanbindung zu bevorzugen, um den Zugang zu Arbeitskräften zu erleichtern. Hinzu kommt, dass der aktuelle Fokus der Unternehmen auf einer Steigerung der Produktivität und auf der Optimierung von Lager- und Distributionsprozessen mit Hilfe von Automatisierung, Robotik und dem Einsatz neuer, energieeffizienter Technologien liegt“, sagt Scheunemann. Weiterhin sieht JLL einen Anstieg hin zu flexiblen Mietmodellen. Kurzfristige und flexiblen Mietverträge ermöglichen es Unternehmen, besser auf Marktschwankungen zu reagieren. Der Logistikflächenumsatz wird 2025 wahrscheinlich ein ähnliches Niveau wie 2024 erreichen und auch die Mieten werden in den meisten Regionen eher stabil bleiben, in Regionen mit viel Flächenangebot (Berlin, Leipzig, Bremen und Hannover) könnten diese auch sinken.

Einzelhandelsvermietung zeigt sich über das ganze Jahr robust

Entgegen der mauen konjunkturellen Lage und der nach wie vor hohen Sparquote der Haushalte, hat sich der Vermietungsmarkt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien 2024 erstaunlich gut präsentiert. Unsere Prognose für das Gesamtjahr 2024 liegt zwischen 450.000 und 460.000 m² und damit auf dem Niveau von 2023. Hauptgrund für das gute Ergebnis ist weiterhin die Nachfrage nach großflächigen Ladeneinheiten (>= 1.000 m²). Über die Hälfte des Vermietungsumsatzes geht auf das Konto dieser Größenklasse. In Bezug auf die Sparten sind es nach wie vor Textileinzelhändler, die Flächen suchen. Zusammen mit der Branche Gastronomie/Nahrungsmittel vereinen diese beiden Sektoren deutlich über die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich. Auffällig war, dass mit 60 Prozent das Gros der Vermietungen in den Städten abseits der zehn großen Metropolen abgeschlossen wurde. Städte wie Kassel, Bielefeld, Dortmund oder Dresden stehen in diesem Jahr im Fokus der Expansion.

Die Spitzenmieten gaben im Jahresverlauf für die zehn größten Märkte im Durchschnitt um rund acht Prozent nach, wobei anzumerken ist, dass die Werte in acht Ballungsräumen auf einem konstanten Niveau liegen und der Rückgang nur durch Köln und Nürnberg bedingt ist. Für 2025 rechnet JLL für alle zehn Metropolen mit stabilen Mieten, in Einzelfällen und in Abhängigkeit von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben könnten auch wieder leicht steigende Mieten zu beobachten sein. Seitens der Einzelhändler sollte die Nachfrage gerade nach Großflächen stabil bleiben, allerdings sind diese Flächen in Toplagen mit einer entsprechenden Qualität Mangelware. Neben den traditionellen innenstadtrelevanten Branchen erwartet JLL auch neue Player, die zum Beispiel Standorte für Showrooms anmieten. Unabhängig von Wirtschaft und Konjunktur sind deutsche Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt nach wie vor gefragt und gelten als Eintrittstor für den deutschen, aber auch den europäischen Markt.