Deutscher Büromarkt stemmt sich gegen rezessive Tendenzen

Frankfurt, 4. Oktober 2022 – Unsicherheit zieht sich wie ein roter Faden durch alle Bereiche des gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Lebens.  Besonders in der deutschen Wirtschaft hat sich die Stimmung deutlich verschlechtert. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im September auf 84,3 Punkte gefallen, nach 88,6 Punkten im August. Dies ist der niedrigste Wert seit Mai 2020. Der Rückgang zieht sich durch alle vier Wirtschaftsbereiche, also Industrie, Handel, Dienstleistungen und Bau. Die Unternehmen bewerteten ihre aktuelle Geschäftslage deutlich schlechter als zuvor. Fast noch relevanter ist aber die erwartete Entwicklung in der Zukunft: Der Pessimismus mit Blick auf die kommenden Monate hat ebenfalls deutlich zugenommen. In Summe muss deshalb konstatiert werden, dass die deutsche Wirtschaft in eine Rezession rutscht.

Vor diesem Hintergrund hat sich der Bürovermietungsmarkt auch im dritten Quartal gut behauptet. Mehr noch: Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate 2022 in den sieben Immobilienhochburgen liegt bei knapp 2,8 Millionen m² und damit um 29 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Krise sieht sicherlich anders aus, zumal ein Jahresplus in allen Metropolen zu beobachten ist.  Es schwankt zwischen knapp sieben Prozent in Düsseldorf und 200 Prozent in Stuttgart. Nun ließe sich einwenden, dass in diesen Zahlen das von der Krise noch unbeeinflusste erste Quartal 2022 steckt, doch selbst beim Vergleich nur der beiden jeweiligen dritten Quartale ergibt sich eine leichte Steigerung von über zwei Prozent. „Wir erleben, dass Gesellschaft und Unternehmen zunehmend lernen, mit den großen Herausforderungen umzugehen – sei es die Pandemie, der Krieg in der Ukraine oder die Wirtschaftslage. Entsprechend robust sind auch die Märkte trotz der Herausforderungen. Die Psychologie spielt hierbei eine wichtige Rolle und ermöglicht differenzierte Strategien und Lösungsansätze mit Augenmaß anstelle von Schwarz-Weiß-Denken, wie wir es zu Beginn der Pandemie erlebt haben. Das ermöglicht die Kontinuität in den Märkten“, beobachtet Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany.

Entscheidend ist in diesen Tagen der Blick nach vorne: „Wie tief und wie lange die Rezession ausfallen wird, hängt in erster Linie davon ab, wie sich die Inflation und das Thema Energieversorgung entwickeln werden. Hierfür sind klare und verbindliche Zeichen von Seiten der Politik inklusive der Geldpolitik erforderlich“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Denn nur wenn es am Horizont aufklart, kehrt die Zuversicht zurück und Kauf- und Investitionsbereitschaft nehmen wieder zu. „Da die Wolken aber aktuell immer noch so tief hängen, lässt sich eine seriöse Aussage zur Dauer und Tiefe einer Rezession nicht machen“, sagt Scheunemann. 

Zu den wenigen Sonnenstrahlen, die die Wolkendecke durchbrechen, gehören im Wesentlichen zwei Aspekte, die in der Konsequenz auch für das bislang gute Abschneiden des Büromarkts mitverantwortlich zeichnen: Erstens der Arbeitsmarkt, der sich nach wie robust zeigt, und zweitens die

Unternehmensbilanzen, die sich überwiegend positiv darstellen und dafür sorgen, dass viele Unternehmen relativ gesund in eine mögliche Rezession hineingehen. „Diese Aspekte sind auch ein Grund dafür, dass die Einstellungsbereitschaft bei den Dienstleistungsunternehmen nach wie vor positiv ist. Dies ist ein wesentlicher Vorlaufindikator für die Vermietungsmärkte, die in der Regel etwa neun Monate später auf Entwicklungen dieses Indikators reagieren“, so Scheunemanns Analyse.

Nachfrage zeigt sich robust

„Wir sehen, dass die Nachfrage vor allem nach Premiumflächen nach wie vor stark ist“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. Der Veränderungsdruck sei groß und komme von verschiedenen Seiten. „So werden Anmietentscheidungen nachgeholt, die in den Corona-Jahren aufgeschoben worden waren. Die verstärkte Nutzung des Homeoffice zieht eine veränderte Nutzung der Büroflächen nach sich, was im traditionellen Büro oft schwer umzusetzen ist. Und der Wettbewerb um Talente macht die Sache auch nicht einfacher“, bilanziert Leimbach. Die Mehrheit der Unternehmen sucht hochwertige Büroflächen, um Mitarbeiter anzuziehen und zu halten. Eine attraktive räumliche Umgebung wird immer mehr zu einem Produktionsfaktor für die eigene geschäftliche Performance. Nach einer aktuellen JLL-Umfrage planen 43 Prozent der Unternehmen, die Investitionen in einen nachhaltigen und flexiblen Arbeitsbereich zwischen jetzt und 2025 zu beschleunigen.

Aus diesen Trends folgt aber auch, dass im Lichte einer rückläufigen Neubauflächenaktivität deutlich mehr als bisher in den Bestand investiert werden muss, um die Nachfrage im Markt auch bedienen zu können. „Und das kann sich rechnen, denn die Unternehmen suchen vermehrt nachhaltige und auf ESG-Kriterien ausgerichtete Büroflächen“, sagt Leimbach. „Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2030 etwa ein Fünftel des deutschen Bürobestands nicht mehr den europäischen ESG-Richtlinien entsprechen wird. Ein klarer Hinweis darauf, dass aktiv gegengesteuert werden muss.“

Vor dem Hintergrund des sehr guten Dreivierteljahresergebnisses rechnet JLL weiterhin mit einem Gesamtjahresumsatz für 2022 von gut 3,5 Millionen m². Das wäre ein Plus von mehr als sieben Prozent gegenüber 2021. Viel wird davon abhängen, mit welcher Zuversicht die Unternehmen in das neue Jahr gehen werden. Da ist es fast normal, dass sich Entscheidungsprozesse, zu denen auch Mietvertragsverhandlungen gehören, aktuell bedeutend länger hinziehen als noch vor ein oder zwei Jahren.

Leerstand bleibt stabil – Anstieg bei qualitativ schlechten Flächen zu erwarten

Im abgelaufenen Quartal hat sich der Trend zur Stabilisierung des Leerstands fortgesetzt. Die über alle sieben Metropolen gemittelte Leerstandsquote liegt mit 4,8 Prozent nur knapp über dem Wert der drei Monate zuvor. Zwar erhöhte sich das absolute Leerstandsvolumen im gleichen Zeitraum minimal, gleichzeitig stieg aber der Bestand in ähnlichem Umfang, sodass sich das in einer im Prinzip konstanten Quote widerspiegelt. In Summe stehen den suchenden Unternehmen in den sieben Immobilienhochburgen rund 4,6 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Vor allem für Büroflächen mit schlechterer Qualität werden die Leerstände allerdings sukzessive weiter steigen. Fast 70 Prozent des Büroflächenumsatzes werden in Top-Flächen realisiert. „Damit wird klar, dass durch Umzug freiwerdende Flächen, die den Anforderungen neuer Mieter nicht genügen, in den Leerstand rutschen. Diese lassen sich dann nur mit entsprechenden Mietpreisabschlägen oder nach einer umfassenden Sanierung am Markt platzieren“, prophezeit Leimbach. 

Bis zum Jahresende erwartet JLL einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 4,9 Prozent. Mehr denn je wird angesichts der gestiegenen Baupreise und der unsicheren Terminplanung bei Projekten die weitere Entwicklung wesentlich davon abhängen, inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tatsächlich noch in diesem Jahr realisiert werden können oder doch aufs nächste Jahr verschoben werden.

Keine Stopps von im Bau befindlichen Projekten, aber Neubauvolumen reduziert sich 2023 weiter

Auf Seiten der Projektentwickler hat sich die Marktlage in den vergangenen Wochen nicht signifikant verbessert. Zwar haben sich die Lieferengpässe etwas abgebaut und damit auch die Materialverfügbarkeit erhöht, von einer Normalisierung der angespannten Lage ist der Markt aber noch weit entfernt. Mit Stand zweites Quartal haben sich die Baupreise laut Statistischem Bundesamt um nochmals 19 Prozent erhöht – der höchste Anstieg in einem Quartal. Nimmt man die aktuelle Steigerung der Erzeugerpreise (plus 48 Prozent im September) als Basis, so dürfte es auch bei den Baupreisen zumindest bis Ende des Jahres weiter nach oben gehen.

In Kombination mit den deutlich gestiegenen Zinsen stellt sich die Marktlage für Entwickler sehr herausfordernd dar. Zwar können aufgrund der steigenden Mieten die Kosten teilweise kompensiert werden, doch längst nicht in dem Maße, um auf eine positive Marge zu kommen. „Nachverhandlungen und Gleitklauseln sind nach wie vor die Stichworte, mit denen Entwickler versuchen, den Kostendruck abzufedern. Dies sind Prozesse, die sich erst mittelfristig in den Statistiken und Daten niederschlagen werden, denn bei bereits im Bau befindlichen Projekten kann niemand ein Interesse daran haben, den Bau nicht fertigzustellen“, sagt Scheunemann. So wurden in den ersten neun Monaten 2022 in den Big Seven zusammen 1,2 Millionen m² Neubaufläche fertiggestellt, rund 20 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2021.

Für das letzte Quartal des Jahres befinden sich weitere 669.000 m² im Bau, sodass sich das gesamte Fertigstellungsvolumen 2022 auf 1,9 Millionen m² summiert. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich keine Abweichungen ergeben, was als positives Signal dahingehend gedeutet werden kann, dass es keine „Not-Stopps“ oder weitere Verzögerungen von bereits im Bau befindlichen Projekten gibt. Für 2023 stehen nach derzeitigem Stand rund 1,6 Millionen m² in der Pipeline. Das sind nochmals 200.000 m² weniger als zum Halbjahresstand und ist Beleg dafür, dass sich das Neubauvolumen abkühlen wird, weil Projekte zunächst pausieren oder zeitlich geschoben werden. „Der Markt für top ausgestattete Flächen verengt sich damit zusehends. Und es nützt auch nichts, wenn einige größere Corporates ankündigen, ihren Bürobedarf zu kürzen. Denn die dann aufgegebenen Flächen zählen eben nicht zu der Flächenkategorie, die andere Unternehmen suchen. So differenziert sich der Markt weiter auseinander und wird für weitergehenden Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten sorgen“, rechnet Stephan Leimbach vor.

Spitzenmieten steigen weiter, auch dank vertraglicher Anpassungsklauseln

Selten zuvor wurde so intensiv über Indexierungen bei Mietverträgen gesprochen und diskutiert wie zurzeit. Das ist nicht verwunderlich, können sich Eigentümer doch so gegen mögliche Wertverluste absichern.  JLL geht davon aus, dass 90 bis 95 Prozent der abgeschlossenen Büromietverträge der vergangenen Jahre Anpassungsklauseln enthalten. Das sind zum Teil auch Staffelmieten, aber zum überwältigenden Teil Vereinbarungen, die die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten (Inflation) vorsehen, die so genannte Indexierung.

Die Ausgestaltung von Indexierungsklauseln in Mietverträgen ist dabei sehr vielfältig. Mit einem Anteil von 40 Prozent dominiert die Regelung, dass jedes Jahr der Prozentsatz, um den der Preisindex für die Lebenshaltung gestiegen ist, voll auf die Miete aufgeschlagen wird. Diese Regelung hat vor allem in der jüngeren Vergangenheit stark an Bedeutung zugenommen. Allerdings ist zu beobachten, dass seit diesem Jahr eine teilweise Abkehr von der Indexierung vollzogen wird. Für viele Mieter wird das Risiko zu groß, die Mietbelastung auch in Zukunft tragen zu können. Vermieter hingegen benötigen dennoch eine Wertsicherung, weshalb sich in Verhandlungen insbesondere bei großen Verträgen auf Staffelmieten geeinigt wird, in denen feste Mietpreissteigerungen vereinbart werden. Dies nimmt den Mietern das Risiko und gibt den Eigentümern Sicherheit bei der Kalkulation. Ob Staffel- oder Indexklauseln, beide Optionen tragen grundsätzlich zu einem Mietpreiswachstum bei.

„Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im dritten Quartal kräftig an und erreichte knapp 240 Punkte. Das entspricht einem Plus von sieben Prozent gegenüber dem Vorjahreswert“, gibt Scheunemann einen Überblick. In allen Hochburgen hat sich die Spitzenmiete nach oben bewegt, zwischen knapp vier Prozent in München und knapp 16 Prozent in Stuttgart. Bis Ende des Jahres werden die nominalen Spitzenmieten in den sieben Metropolen aller Voraussicht nach um weitere 1,9 Prozent steigen. Wie weit und ob es danach weitere Zuwächse geben wird, hängt entscheidend auch davon ab, ob Steigerungen in der Nettomiete für die Büronutzer angesichts der hohen Nebenkostenbelastungen weiter verkraftbar sind. Hier kommt es in erster Linie auf das unternehmensspezifische Geschäftsumfeld an. Wird Deutschland aber in eine Rezession rutschen, werden Verhandlungen über Mietanpassungen deutlich intensiver geführt werden.