Der Logistikvermietungsmarkt tritt weiterhin auf der Stelle

FRANKFURT, 31. Juli 2024 – Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Halbjahr rund 2,64 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt. Erneut spielten Eigennutzer dabei mit einem Anteil von 27 Prozent und 702.000 m² eine große Rolle. Zwar wurde der Vorjahreswert
(H1 2023: 2,72 Millionen m²) damit im ersten Halbjahr 2024 um lediglich drei Prozent unterschritten, allerdings handelt es sich dabei auch um das niedrigste Ergebnis seit dem ersten Halbjahr 2012. Entsprechend deutlich wurde der fünfjährige Durchschnittswert um 27 Prozent und sein zehnjähriges Pendant um 23 Prozent unterschritten. Die Zahl der Verträge wurde mit 300 um gut zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr unterschritten, auch hier fällt der Rückgang mit Blick in die weitere Vergangenheit noch deutlicher aus: Den fünfjährigen Mittelwert (400 Verträge) unterschreitet das erste Halbjahr 2024 um ein Viertel.

„Der wirtschaftliche Aufschwung und die verbesserten Branchenaussichten lassen nach wie vor auf sich warten und das spürt der Logistikvermietungsmarkt besonders“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Solange sich diese Unsicherheiten fortsetzen, wird sich der Markt auch nur auf seinem anhaltend niedrigen Niveau weiterentwickeln. Ohne Klarheit über ihre wirtschaftliche Perspektive und damit über ihren zukünftigen Flächenbedarf werden Nutzer ihre Immobilienentscheidungen weiter hinauszögern und auf Mietvertragsverlängerungen setzen statt auf kostenintensive Umzüge bei gestiegenem Mietniveau. Unter diesen Umständen ist es durchaus möglich, dass der Flächenumsatz des Vorjahres von 6,25 Millionen m² nicht oder nur knapp erreicht wird.“

Frankfurt als einziger Markt der fünf Ballungsräume mit deutlichem Plus

In den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten sechs Monaten insgesamt rund 671.400 m² umgesetzt und damit ebenfalls drei Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2023. Allerdings wurde damit der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre um deutliche 34 Prozent verfehlt. 

Frankfurt ist dabei mit 243.600 m² nicht nur die umsatzstärkste Region, sondern auch die einzige mit einem Wachstum und das mit deutlichen 85 Prozent. Die anderen Regionen befinden sich ebenfalls im zweistelligen Bereich, allerdings handelt es sich dabei um Einbußen: In Hamburg wurden 133.900 m² registriert und damit rund 24 Prozent weniger als noch im ersten Halbjahr 2023. Ähnlich hoch ist der Rückgang in Berlin mit minus 26 Prozent bei einem Umsatz von 110.100 m². Es folgt München mit 96.800 m² (minus elf Prozent), während Düsseldorf mit 87.000 m² und einem Minus von 31 Prozent das Schlusslicht bildet.

Den größten Anteil am Gesamtumsatz im ersten Halbjahr 2024 machten Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit rund 42 Prozent (280.000 m²) aus und setzten dabei rund 22 Prozent mehr Flächen um als noch im Vorjahreszeitraum. Von den zehn größten Abschlüssen ist die Branche für allein acht zuständig, darunter der größte Deal bislang: Der Eigennutzer Group 7 begann im ersten Quartal mit dem Bau eines 60.000 m² großen Logistikzentrums in Oberding bei München. Den zweitgrößten Anteil machten Industrieunternehmen mit 29 Prozent Anteil bei 194.000 m² aus, allerdings sank ihr Umsatz um rund sechs Prozent. Handelsunternehmen erzielten mit 127.000 m² einen Anteil von 19 Prozent, ihr Umsatz sank ebenso, jedoch deutlicher um 21 Prozent. 

Zurückgegangen ist auch die Zahl der Fertigstellungen: In den fünf Ballungsräumen wurden mit 192.000 m² rund 37 Prozent weniger Lagerflächen errichtet als in den ersten sechs Monaten 2023. Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert hat sich das Fertigstellungsvolumen sogar halbiert. Zwei Drittel der Flächen waren bereits vor Beendigung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Derzeit sind rund 503.000 m² im Bau, von denen aktuell noch 42 Prozent unvermietet sind. Allein ein Drittel der im Bau befindlichen Flächen sind in der Region Berlin (rund 166.000 m²).

„Die wenigsten Entwickler bauen zurzeit spekulativ, da sie einerseits nicht die Vermietungsquoten der Finanzierer erfüllen konnten und andererseits, weil sich das notwendigerweise einzurechnende Leerstands-Risiko in der derzeitigen Kostensituation nicht wirtschaftlich belastbar rechnen lässt. Ein großer Konkurrent ist dabei Grey Space, also Fläche, die Nutzer nicht benötigen und günstiger anbieten können als Fläche in einer Neubauentwicklung“, so Schekahn. „Zwar herrscht nach wie vor die Bereitschaft, in guten Lagen anzukaufen, allerdings kommt mit Rechenzentren auch hier ein großer Mitbewerber dazu. Bietet ein Grundstück eine stabile Stromversorgung und noch besser die Nähe zu einem Internetknotenpunkt, sind Hyperscaler wie Microsoft, Google oder AWS und Colocation-Entwickler bereit, deutlich höhere Quadratmeterpreise zu akzeptieren.“

Während die Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien ab 5.000 m² im Jahresvergleich noch zwischen zwei und 13 Prozent zugelegt haben, konnte in den letzten Monaten lediglich in Berlin ein Anstieg verzeichnet werden. Bei einem Plus von drei Prozent werden dort nun bis zu 8,50 Euro/m² aufgerufen. Nach wie vor die höchsten Mieten werden in München mit aktuell 10,70 Euro/m² erzielt, gefolgt von Düsseldorf mit 9,00 Euro/m². Hamburg und Berlin liegen mit jeweils 8,50 Euro/m² gleichauf, während in Frankfurt derzeit bis zu 7,95 Euro/m² möglich sind.                            

Außerhalb der fünf Ballungsräume dominieren Handelsunternehmen die Großanmietungen

Rund 1,97 Millionen m² wurden im ersten Halbjahr außerhalb der fünf Ballungsräume umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert von 2,03 Millionen m² ebenfalls um drei Prozent zum Vorjahreszeitraum verfehlt und der fünfjährige Durchschnittswert um 23 Prozent unterschritten. Auf Eigennutzer entfielen in den Monaten bis Juni rund 29 Prozent des Umsatzes, dieser Anteil schwankte in den vergangenen fünf Jahren zwischen 21 und 41 Prozent.

Die Analyse der Umsätze nach Branchen ergibt zur Jahresmitte ein recht ausgewogenes Bild. So entfallen 33 Prozent des Umsatzes außerhalb der fünf Ballungsräume auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Jeweils rund 30 Prozent machen Handels- und Industrieunternehmen aus. Ein deutlich anderes Bild zeigt sich, wenn man lediglich die Größenordnung von mehr als 50.000 m² betrachtet: Dort dominieren Handelsunternehmen mit einem Anteil von 59 Prozent, die übrigen 41 Prozent entfallen auf Industrieunternehmen. Transport, Verkehr und Lagerhaltung hingegen ist nicht vertreten.

Für den bisher größten Abschluss zeigt sich Mercedes-Benz verantwortlich. Der Automobilhersteller plant mehrere Lagerstandorte in der Region zu konsolidieren und unterzeichnete daher einen Vertrag über 124.000 m² in einer Projektentwicklung in Bischweier nahe Karlsruhe. „Automotive ist nach wie vor eine Schlüsselbranche im Logistiksektor. Nachdem in den vergangenen Jahren der Bedarf an Flächen für die Produktion von Elektroautos und Batterien gestiegen ist und die Produktion von Verbrennern in den kommenden Jahren auslaufen sollte, könnte sich diese Entwicklung nun aber hinauszögern. Im Angesicht der günstigen Konkurrenz aus Asien, dem schwächelnden Verkauf von E-Autos deutscher Hersteller und der politischen Diskussion um das Verbrenner-Aus könnten sich gegebenenfalls auch veränderte und volatilere Flächenbedarfe in der Branche in den nächsten Jahren ergeben“, so Schekahn.

Die vier nächstgrößten Abschlüsse wurden von Handelsunternehmen getätigt. Neben Galaxus in Neuenburg am Rhein und Fressnapf in Nörvenich aus dem ersten Quartal, kamen zuletzt Nordwest Handel und Lidl hinzu. Während Nordwest Handel ein 68.000 m² Logistikzentrum in Alsfeld baut, unterzeichnete Lidl einen Vertrag über 64.000 m² in Hückelhoven.

Mit rund 225.000 m² und einem Plus von sechs Prozent führt das Ruhrgebiet erneut die Liste der Regionen außerhalb der fünf Immobilienhochburgen an. Es folgen Köln mit 150.400 m² und die Region Leipzig/Halle mit 74.800 m². 69 Prozent der Flächenumsätze ab 5.000 m² wurden in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt, während es im Größensegment ab 50.000 m² 100 Prozent waren.