Der deutsche Wohninvestmentmarkt findet zurück in die Spur

FRANKFURT, 7. Oktober 2024 – Am deutschen Wohninvestmentmarkt hat sich die positive Grundstimmung aus dem ersten Halbjahr 2024 im dritten Quartal fortgesetzt und zu einer weiteren Marktbelebung geführt. Das Transaktionsvolumen* erreicht rund 2,78 Milliarden und übertrifft damit den Wert des Vorquartals (2,6 Milliarden Euro). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1,4 Milliarden Euro) steht gar eine Verdopplung des Transaktionsvolumens zu Buche. Dennoch bleibt der Abstand zum Fünfjahresmittel (5,07 Milliarden Euro) beträchtlich.

In den ersten neun Monaten summieren sich die Abschlüsse somit auf rund 6,2 Milliarden Euro, rund fünf Prozent mehr als vor einem Jahr (5,88 Milliarden Euro). Insgesamt wurden 37.700 Wohneinheiten gehandelt, davon rund 18.800 im dritten Quartal. Im Vorjahreszeitraum waren es nur 10.121 Einheiten gewesen.

„Im Jahresverlauf hat sich die Marktlage kontinuierlich verbessert. Es ist deutlich mehr Bewegung im Markt als noch zu Jahresbeginn, es wird aktiver gepitcht und es finden häufiger Transaktionen statt“, sagt Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. 

Die Aktivitäten im dritten Quartal signalisieren eine zunehmende Normalisierung des Wohninvestmentmarkts, wenngleich die Anzahl der Transaktionen mit 46 im Vergleich zum Vorquartal (43) nur moderat zulegt. Dafür finden wieder vermehrt größere Abschlüsse statt, nachdem der Markt in den vergangenen beiden Jahren durch eine besonders hohe Kleinteiligkeit geprägt war. Während im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres noch rund 70 Prozent beziehungsweise 50 Prozent aller Transaktionen auf die Kaufpreisklasse unter zehn Millionen Euro entfielen, sank dieser Anteil im dritten Quartal auf rund 35 Prozent. In der Folge ist auch die durchschnittliche Dealgröße gestiegen und liegt mit rund 60 Millionen Euro wieder auf dem Niveau des langjährigen Mittelwerts.

„Der Anstieg der durchschnittlichen Transaktionsgröße und auch die breitere Verteilung der Transaktionen auf die einzelnen Kaufpreisklassen sind Anzeichen dafür, dass die Unsicherheit unter den Investoren zum Teil gewichen ist und ein verstärktes Interesse des institutionellen Kapitals an Investments in die Assetklasse Wohnen vorhanden ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Der Wohninvestmentmarkt wächst in die Breite

Weitere Anzeichen einer Normalisierung des Marktgeschehens finden sich bei den Risikoprofilen der abgeschlossenen Transaktionen. Lag hier der Schwerpunkt in den vergangenen beiden Jahren auf Core-plus-Objekten mit Anteilen von mehr als 80 Prozent, hat sich die Verteilung im dritten Quartal 2024 wieder den langjährigen Durchschnittswerten angenähert. So entfielen rund 31 Prozent auf das Core-Segment (Fünfjahresmittel: 36 Prozent), rund 60 Prozent auf das Core-plus-Segment (Fünfjahresmittel: 53 Prozent) und auch der Anteil der Value-add-Transaktionen liegt mit acht Prozent wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (zehn Prozent).

Bei der Kapitalallokation wurden Wohnungsmärkte abseits der Metropolen wieder stärker berücksichtigt. Infolge eines höheren Anteils überregionaler Portfoliotransaktionen ist der Anteil der sieben Immobilienhochburgen am gesamten Transaktionsvolumen von 47 Prozent auf rund 32 Prozent gesunken.

Deutlich heterogener ist auch die Käuferklientel geworden. Zwar sind Asset- und Fondsmanager, die häufig im Auftrag eigenkapitalstarker Investoren agieren, nach wie vor die stärkste Käufergruppe. Mit einem Anteil von rund 36 Prozent im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2024 sind sie aber nicht mehr so dominant wie in den Vorjahren. Auch Immobiliengesellschaften (31 Prozent) sowie kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen (21 Prozent) waren auf der Käuferseite aktiv. Die börsennotierten Wohnungsgesellschaften sind dagegen im bisherigen Jahresverlauf ausschließlich auf der Verkäuferseite zu finden. „Das könnte sich in den kommenden Monaten allerdings ändern, sodass die Wohn-AGs wieder zeitnah als Käufer an den Markt zurückkehren werden“, ist Bender überzeugt.

Liquiditätskosten sinken vor allem für Core-Produkte

Keine Veränderung gibt es bei der Spitzenrendite (Top-Lage und Top-Qualität), die im zweiten Quartal in den sieben Immobilienmetropolen um zehn Basispunkte auf einen mittleren Wert von 3,61 Prozent gefallen war. Über den gesamten Wohnungsmarkt betrachtet, differenzieren sich die Renditen in Abhängigkeit von der Lage und insbesondere der Objektqualität jedoch zunehmend aus. „Als Hauptursachen für diese Entwicklung sehen wir die Liquiditätskosten, höhere Margenaufschläge der Finanzierer sowie die gestiegenen Bau- und Modernisierungskosten, die sich bei qualitativ schwächeren Bestandsobjekten in den Preisen und Renditeaufschlägen widerspiegeln müssen“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. Insgesamt habe sich der Anstieg der Spreads im dritten Quartal jedoch deutlich verlangsamt, „weil die Modernisierungskosten nicht mehr so stark gestiegen und auch die Margen für Value-add-Produkte gesunken sind“.

Dies deutet laut Gröbel auf eine veränderte Risikowahrnehmung der Finanzierer hin. Für die Marktteilnehmer äußert sich das in geringeren Kreditmargen und einer höheren Kreditverfügbarkeit, auch wenn die Leitzinsschritte der EZB bereits eingepreist waren. „Allerdings werden hier energetisch bessere Objekte von den Finanzierern klar bevorzugt. Die Margendifferenz zwischen Core und Value-add hat sich auch im dritten Quartal vergrößert“, unterstreicht Gröbel.

Niedrigere Kosten auf der Finanzierungsseite gepaart mit positiven Fundamentaldaten in Form steigender Neuvertragsvermieten, dürften zu einer höheren Liquidität in die Assetklasse Wohnen führen, Liquiditätskosten verringern und verstärkt internationales Kapital anziehen. „Schon jetzt ist Deutschland der liquideste Multi-Family-Markt in Europa, und in der kommenden Marktphase könnte dieses Merkmal umso entscheidender sein. Während andere Märkte und Assetklassen noch an ihrer Standortbestimmung arbeiten, kann der deutsche Wohnimmobilienmarkt bereits eine klare Richtung einschlagen“, meint Gröbel.

Schrumpfende Preis- und Bewertungsdifferenzen stützen Marktdynamik

Für das Jahresende rechnet Gröbel mit einer weiteren Normalisierung des Marktgeschehens. So dürften sich die Anteile nach Risikoklassen angleichen, die Streuung über die regionalen Märkte zunehmen und die Preisdifferenzen, die in der Vergangenheit das Transaktionsgeschäft verhindert haben, sich weiter verringern. Das betrifft sowohl das Delta zwischen Kauf- und Verkaufsgeboten als auch jenes von

Buch- und Marktwerten, das in der Vergangenheit bei Transaktionen mit börsennotierten Unternehmen auf der Verkäuferseite dazu geführt hat, dass keine Einigung erzielt werden konnte. Gröbel kommentiert: „Auch hier hat eine deutliche Annäherung stattgefunden. Von den börsennotierten Wohnungsunternehmen kamen zuletzt zudem Signale, dass nach den eher schwächeren Abwertungen der Buchwerte im zweiten Quartal nun eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten erreicht sei.“

In der Konsequenz hat dies nicht nur zur Folge, dass die börsennotierten Wohn-AGs in naher Zukunft wieder auf der Käuferseite zu beobachten sein werden, sondern es ist auch ein klares Signal an den Markt in Bezug auf die Standortbestimmung im aktuellen Zyklus. Dies sollte zu einer weiteren Sicherheit im Marktausblick führen. „Die Anfang Oktober publizierten Großtransaktionen haben für einen schwungvollen Start des vierten Quartals geführt. Bis zum Jahresende halten wir daher ein Transaktionsvolumen von rund zehn Milliarden Euro für realistisch“, sagt Bender.