Der Bürovermietungsmarkt erweist sich als Fels in der Brandung

FRANKFURT, 6. Juli 2022 – Der deutsche Bürovermietungsmarkt hat zur Halbzeit des Jahres 2022 für eine Überraschung gesorgt: Über alle sieben Hochburgen hinweg summierte sich das Vermietungsvolumen auf rund 1,93 Millionen m². Das sind 45 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Zum Ende des ersten Quartals hatte JLL prognostiziert, dass sich der Büromarkt im zweiten Quartal beweisen müsse. Dies hat er nun eindrucksvoll getan. Und auch das mögliche Argument, dass die ersten drei – von Krisen unbelasteten - Monate für das Plus verantwortlich waren, ist kein schlagkräftiges, denn in den Monaten April bis Juni konnte 55 Prozent des Halbjahresumsatzes generiert werden.

Diese sehr positive Bilanz überrascht, da doch aktuell nichts in Deutschlands Unternehmensetagen so sehr diskutiert wird, wie die im Herbst und Winter drohende Energiekrise. „Selbst Experten sind sich über die Auswirkungen auf die Konjunktur uneins, es kann aber eigentlich keinen Zweifel daran geben, dass ein kompletter Gas-Lieferstopp aus Russland zu dramatischen Engpässen sowohl bei den privaten Haushalten als auch bei der Industrie führen wird. Entsprechend trüb zeigt sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im Juni auf 92,3 Punkte gefallen, nach 93,0 Punkten im Mai. Die Unternehmen waren dabei etwas weniger zufrieden mit der aktuellen Geschäftslage, und auch die Erwartungen fielen deutlich pessimistischer aus. Vor allem im Verarbeitenden Gewerbe hat der Index einen deutlichen Dämpfer erhalten, insbesondere die energieintensiven Branchen zeigten sich höchst beunruhigt. Die weiter angefachte Inflation hat zudem die Notenbanken auf den Plan gerufen und zum Vorziehen und zuletzt zum starken Beschleunigen ihrer Zinswenden geführt. In Summe all dieser Entwicklungen wird das Wachstum für Deutschland für 2022 nur noch moderat bis schwach ausfallen. Zu Beginn des Jahres lag die BIP-Prognose für 2022 noch bei 3,5 Prozent, Ende Juni nur noch bei 1,5 Prozent.

Und doch gibt es positive Zeichen und Impulse: Das Geschäftsklima im für den Immobilienmarkt so wichtigen Dienstleistungssektor hat sich im Juni merklich verbessert. Und dies war gleichfalls auf deutlich weniger skeptische Erwartungen als auch auf eine bessere aktuelle Lage zurückzuführen. Dieses positive Bild zeigt sich auch für den Arbeitsmarkt. So zeigt das ifo-Beschäftigungsbarometer eine hohe Einstellungsbereitschaft bei den Dienstleistern. Gute Umsatzzahlen vor allem in der Beraterzunft haben spürbar positive Auswirkungen auch auf die Büromärkte und zeigen sich in einem gestärkten Expansionsdrang und in der Bereitschaft, höhere Mieten für eine bessere Flächenqualität zu akzeptieren.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany and Head of Markets: „Die Pandemie und die grundlegende Veränderung der Arbeitswelt im Büro haben traditionelle Grundsätze der Bürovermietung außer Kraft gesetzt: Verursachte bisher ein Anstieg des Leerstands einen Rückgang der Spitzenmiete, sehen wir seit einigen Monaten wie stark sich der Markt nach Qualität ausdifferenziert. Nun ist zu beobachten, wie der Leerstand in der Breite zunimmt, während der Wettbewerb um Topflächen sogar intensiver geworden ist, wodurch die Spitzenmieten weiter zulegen.“

Kortmann sieht eine veränderte Sicht auf Büroflächen: „Stärker denn je spielen attraktive Büroflächen eine strategische Rolle, wenn es darum geht, die Rückkehr in die Büros und damit die Zusammenarbeit, Kreativität und Identifikation mit dem Unternehmen zu fördern. Im Wettbewerb um die besten Köpfe können moderne Arbeitswelten in zentraler Lage zudem den entscheidenden Unterschied machen. Im Spitzensegment werden wir deshalb auch weiterhin eine dynamische Entwicklung erleben.“

Bürovermietungsmarkt zieht im zweiten Quartal stark an

Vor diesem Hintergrund lassen sich die zum ersten Halbjahr registrierten guten Vermietungszahlen erklären, wobei der starke Ausschlag nach oben doch überraschend ist. Der Blick auf die einzelnen Immobilienhochburgen zeigt ein einheitliches Bild. In jeder Stadt konnte ein Umsatzplus registriert werden, dies reicht von plus drei Prozent in Berlin bis plus 335 Prozent in Stuttgart. Umsatzspitzenreiter ist nun wieder München mit 396.000 m², gefolgt von Berlin mit 377.000 m² und Hamburg mit 321.000 m². Sowohl in Stuttgart als auch in der Hansestadt sorgten unter anderem großvolumige Abschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich für diese gute Performance. Neben den bereits erwähnten Branchen zeigt sich auch die öffentliche Hand weiterhin als aktiver Mieter. Auch Behörden haben die Bedeutung attraktiver Büros bei der Mitarbeitergewinnung erkannt. Gleichzeitig treiben gesetzliche Vorgaben für ESG-konforme Flächen diese Investition.

„Die Ergebnisse des ersten Halbjahres resultieren aus unserer Sicht sowohl aus Nachholeffekten der Corona-Zeit als auch der Umsetzung von hybriden Arbeitswelten im Wettbewerb um Talente. Vor dem Hintergrund des guten Halbjahresergebnisses rechnen wir nun mit einem Gesamtjahresergebnis von gut 3,5 Millionen m². Das wäre ein Plus von mehr als sieben Prozent gegenüber 2021“, blickt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, auf den weiteren Jahresverlauf. Dass sich die starke Performance des ersten Halbjahres vermutlich nicht ganz wiederholen lasse, habe mehrere Gründe: „Hatten wir bei der Nachfrage in den ersten Monaten des Jahres eine mitunter starke Belebung gesehen, stellte sich das Bild zuletzt wieder eher verhalten und etwa auf dem Niveau der jüngsten Krisenjahre dar“, sagt Leimbach.

Zu einem flexiblen Arbeitsmodell gehöre die kurzzeitige Anmietung von Arbeitsplätzen bei einem Coworking-Betreiber ebenso wie das Homeoffice. „Bei vielen Unternehmen ersetzt das Homeoffice mehr und mehr das Backoffice“, stellt Leimbach fest.

Leerstandsquote stabilisiert sich bei 4,7 Prozent

In den vergangenen Quartalen zeigte der Trend der Leerstandsentwicklung konsequent nach oben. Das hat sich nun zum Ende des zweiten Quartals geändert. Die über alle sieben Metropolen gemittelte Leerstandsquote liegt wie drei Monate zuvor bei 4,7 Prozent. Zwar erhöhte sich das absolute Leerstandsvolumen im gleichen Zeitraum minimal, gleichzeitig stieg aber der Bestand in ähnlichem Umfang, sodass sich das in einer insgesamt konstanten Quote widerspiegelt. In Summe stehen den suchenden Unternehmen in den sieben Immobilienhochburgen nun 4,5 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung.

Bis zum Jahresende erwartet JLL einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 5,2 Prozent. Mehr denn je wird angesichts der gestiegenen Baupreise und der unsicheren Terminplanung bei Projekten die weitere Entwicklung wesentlich davon abhängen, inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tatsächlich noch in diesem Jahr realisiert werden können.

Noch wird gebaut und fertiggestellt, aber Neubaupläne werden vermehrt verschoben

Auf Seiten der Projektentwickler hat sich die Marktlage in den letzten Wochen und Monaten nochmals verschärft. Lieferengpässe und der nach wie vor anhaltende rasante Anstieg bei den Einkaufspreisen für Baumaterialien belasten deren Aktivitäten. Bereits im ersten Quartal hat sich der Baukostenindex des Statistischen Bundesamts für Büro- und betriebliche Gewerbeimmobilien gegenüber 2021 um 15 Prozent erhöht. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend auch im zweiten Quartal fortgesetzt hat. In der Folge dürften sich die Gesamtkosten für eine Projektentwicklung signifikant erhöhen und entsprechend Druck auf die Mieten ausüben. „Hier rechnen wir mit erhöhten Mietpreisforderungen bis hin zu Gleitklauseln zur Abfederung der Unsicherheiten im Projektverlauf seitens der Entwickler“, sagt Leimbach.

Der Projektentwicklermarkt stehe aber nicht vor einem Kollaps, so Helge Scheunemann. Er funktioniere weiterhin, wenn auch unter anderen Vorzeichen: „Dazu gehört auch, dass Ausschreibungen für einzelne Gewerke deutlich früher als bisher üblich vonstattengehen müssen und Preisbindungsklauseln in Verträgen gekürzt werden, um flexibel auf mögliche Lieferengpässe reagieren zu können. In den Statistiken zum zweiten Quartal machen sich diese Trends noch nicht bemerkbar. Im Gegenteil, im Vergleich zum ersten Quartal hat das Volumen der Fertigstellungen in den sieben Metropolen sogar noch leicht zugenommen.“

Für das erste Halbjahr 2022 stehen nun 950.000 m² an neuer und umfassend sanierter Bürofläche zu Buche, ein Plus gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 von 16 Prozent. Das bestätigt auch die JLL-Beobachtung, dass angefangene Projekte zu Ende geführt werden. Hierfür werden alle Hebel in Bewegung gesetzt, um den vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Investoren und Mietern, die gegebenenfalls auf den Einzug warten, gerecht zu werden.

Für das zweite Halbjahr 2022 befindet sich aktuell mit rund 960.000 m² nochmals genauso viel Fläche in der Pipeline wie im ersten Halbjahr. Das Fertigstellungsvolumen würde sich somit auf 1,9 Millionen m² für 2022 summieren. Gegenüber der Jahresanfangsprognose entspräche dies einem Minus von etwa 200.000 m² Bürofläche, die nicht realisiert werden wird oder – wie überwiegend der Fall – zeitlich verschoben wird.  Hier schiebt sich eine Bugwelle an Neubauprojekten über die nächsten Jahre, denn auch für 2023 und 2024 stehen aktuell erneut rund eine halbe Million Quadratmeter weniger in der Planung, als noch vor drei Monaten für diesen Zweijahreszeitraum erwartet wurden. Auf der einen Seite wird die Reduzierung des Angebots den Druck von den Leerständen nehmen. Andererseits werden mittelfristig die für die Unternehmen benötigten Neubauflächen fehlen. Damit einhergehen wird ein Wettbewerb um die Topflächen, der deren Mietpreise nach oben treiben wird. Neben der Inflation, die sich zumindest bei indexierten Mietverträgen bemerkbar macht, ist dies ein weiterer Treiber für die weitere Mietentwicklung.

Spitzenmieten steigen kräftig – Kostenbelastung der Nutzer nimmt zu

Die im ersten Quartal skizzierten zwei Trends aus Inflation und Fokus der Nutzer auf die Qualität gelten auch zum Ende des ersten Halbjahres unangefochten fort: „Seit vielen Jahren waren voll indexierte Mietverträge aufgrund der fast nicht vorhandenen Inflation die Regel. Das hat sich nun geändert und wir beobachten bei den Nutzern den ausgeprägten Wunsch, keine inflationsgekoppelten Verträge mehr abzuschließen und stattdessen Staffelmieten zu akzeptieren, bei denen etwa zwei- bis dreiprozentige Mieterhöhung pro Jahr fixiert werden“, sagt Stephan Leimbach. Zu diesen beiden Trends gesellt sich vermehrt die Kostenbelastung durch höhere laufende Nebenkosten. Hierzu zählen in erster Linie Energiepreise (Gas, Wasser, Strom), aber auch steigende Lohnkosten machen sich langsam in den Bilanzen bemerkbar. Der Faktor Bürofläche spielt zwar in der unternehmensweiten Betrachtung nicht die entscheidende Rolle, dennoch wird nun auch bei den flächenspezifischen Kosten genauer hingeschaut.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im zweiten Quartal kräftig an und erreichte knapp 237 Punkte. Das entspricht einem Plus von 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. So ist in fast allen Hochburgen Bewegung in die Spitzenmiete gekommen. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln stiegen die Spitzenmieten im Quartalsvergleich zum Teil deutlich. In Stuttgart, wo wir bereits vor drei Monaten einen starken Sprung gesehen haben, stabilisierten sie sich auf diesem Niveau.

„Bis Ende des Jahres werden die nominalen Spitzenmieten in den sieben Hochburgen aller Voraussicht nach um weitere 2,6 Prozent steigen. So positiv steigende Mieten für die laufenden Erträge und den Werterhalt des Objektes auch sein mögen, eine Grenze ist dann erreicht, wenn die Warmmietbelastung der Nutzer durch deren eigenes Geschäftsumfeld an seine Grenzen stößt. Noch sind die Unternehmensumsätze gerade im Dienstleistungssektor intakt, sodass kurz- bis mittelfristig keine Störungen zu erwarten sind, bei Mietern aus anderen Branchen – wie zum Beispiel der Industrie – kann es allerdings bis Ende des Jahres auch anders aussehen“, erwartet Scheunemann.