Bürovermietungsmarkt setzt seinen positiven Trend auch zum Halbjahr fort

FRANKFURT, 8. Juli 2024 – Der Bürovermietungsmarkt hält Kurs: Die nach dem ersten Quartal 2024 vielversprechenden Zeichen einer Belebung haben sich zum Halbjahr bestätigt. Mit rund 1,27 Millionen m² legte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als neun Prozent zu. Auf dieser Basis bleibt JLL bei seiner Prognose für das Gesamtjahr von insgesamt 2,7 Millionen m² und einem Plus von sechs Prozent. Dieses Ergebnis kann als Zeichen des nach wie vor recht starken und robusten Arbeitsmarktes gesehen werden. Zwar wollen Unternehmen in Deutschland laut dem ifo-Institut grundsätzlich weniger Personal einstellen und auch das ifo-Beschäftigungsbarometer sank im Juni leicht um 0,4 Punkte auf 95,9 Punkte. Dennoch bezieht sich diese kleine Delle eher auf die Industrie und den Handel, wo der derzeitige Auftragsmangel viele Unternehmen davon abhält, Personal aufzubauen. Auch offene Stellen werden tendenziell nicht nachbesetzt.

Besser sieht es dagegen bei den für den Büromarkt wichtigen Dienstleistern aus, hier sind weiterhin Neueinstellungen geplant, was sich unterstützend auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken sollte. In der Tendenz sind die Gesuche dieser Unternehmen häufig eher kleinteilig. Das lässt sich auch aus der Abschlussstatistik des ersten Halbjahres am Vermietungsmarkt nachvollziehen. In allen Hochburgen wird das Umsatzergebnis in erster Linie durch kleine und mittlere Flächeneinheiten gespeist. Größere Abschlüsse jenseits von 5.000 m² sind die Ausnahme. Es befinden sich allerdings aktuelle Gesuche auch größerer Flächen unter anderem von Banken und Unternehmensberatungen im Markt, die in den nächsten Quartalen in konkreten Anmietungen münden können.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Der Trend zeigt auf dem Bürovermietungsmarkt wieder in die richtige Richtung. Zu einer kompletten Erholung fehlen aber noch die Großanmietungen, die dem Flächenumsatz zum signifikanten Sprung nach vorne verhelfen. Hier wirkt sich aktuell die Zurückhaltung der Unternehmen bei den Gesuchen vor allem im vergangenen Jahr aus. Die Anfragen nach Großflächen kommen jetzt wieder zurück und werden sich in der zweiten Jahreshälfte auch in den Zahlen niederschlagen. Allerdings wird es auch hier deutliche Unterschiede zwischen den deutschen Immobilienmetropolen geben.“

Ohne entsprechendes ESG-Angebot entscheiden sich viele Unternehmen zur Verlängerung

Ein weiterer Aspekt, der die Märkte prägt, ist die Tendenz, bestehende Mietverträge zu verlängern und geplante Umzüge zu verschieben. Wesentlicher Treiber hierfür ist der – trotz steigender Leerstände – vorherrschende Engpass an ESG-konformen Flächen. „Da sich immer mehr Unternehmen Nachhaltigkeitszielen verpflichtet haben, müssen auch die Büroflächen solchen unternehmensinternen Anforderungen genügen. Bevor hier Kompromisse eingegangen werden, verbleibt man zunächst noch in den bestehenden Flächen. Klar ist aber, dass hier ein Nachfragedruck entsteht, der sich mit Andauern des Angebotsmangels an Neubauflächen in den nächsten Jahren noch verstärkten dürfte“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Beim aktuellen Halbjahresergebnis von insgesamt 1,27 Millionen m² zeigt der Blick auf die Hochburgen ein ähnliches Bild wie vor einem Quartal. Nach wie vor steht sowohl bei Köln (acht Prozent) und bei Hamburg (17 Prozent) ein Minuszeichen vor dem Jahresvergleich, während der Umsatz in Stuttgart mit 45 Prozent am kräftigsten stieg. Spitzenreiter beim Flächenumsatz sind weiterhin die Hauptstadt Berlin und München mit jeweils knapp unter 300.000 m² nach sechs Monaten. „Der Trend zur Optimierung der für das Geschäft benötigten Flächen hält weiter an und ein Umzug in neue Flächen muss dann nicht immer mit einem Flächenzuwachs einhergehen. Wesentlich bleibt allerdings eine attraktive Ausstattung, um moderne Arbeitsweltkonzepte auch umsetzen zu können sowie der Fokus auf eine nachhaltige und energieeffiziente Nutzung der Flächen“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Stopp oder Verschiebung von Neubauprojekten hält weiter an

Im nach wie vor kriselnden Bausektor hat sich zumindest im Juni die Stimmung verbessert. Der ifo-Geschäftsklimaindex für das Bauhauptgewerbe hat leicht zugelegt, was allerdings ausschließlich auf weniger pessimistische Erwartungen zurückzuführen war. „Die aktuelle Lage wurde hingegen nochmals schlechter beurteilt, vor allem der bestehende Auftragsmangel bleibt ein zentrales Problem, wohingegen sich die Baukosten deutlich von ihren Höchstständen verabschiedet haben“, differenziert Scheunemann. Der entsprechende Baukostenindex für Bürogebäude wies im ersten Quartal ein Wachstum von drei Prozent auf, der niedrigste Zuwachs seit dem ersten Quartal 2021.

Zwar bleibt die Lage für Entwickler angespannt, so dass in der Folge immer noch geplante Projekte entweder aufgegeben oder zeitlich verschoben werden. Dennoch zeigt sich zum ersten Halbjahr eine erste Entspannung. So wurden in den sieben Hochburgen zusammen rund 900.000 m² fertiggestellt, ein Plus von immerhin 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Addiert man dieses Volumen zu den noch im Bau oder in der konkreten Planung befindlichen Projekten bis 2026 hinzu, kommt man auf rund fünf Millionen m² und damit in etwa 400.000 m² weniger als noch vor drei Monaten für den gleichen Zeitraum.

„Das heißt, in den vergangenen drei Monaten wurden wiederum im Saldo einige Projekte auf Eis gelegt beziehungsweise zeitlich deutlich verschoben. Um den Bedarf der Unternehmen nach ESG-konformen und top-modernen Flächen decken zu können, sind solche Zahlen wenig ermutigend und eigentlich bräuchte es diese Neubauflächen, um den Büromarkt weiter zu beleben“, gibt Scheunemann zu bedenken. Je weniger Neubau auf der einen Seite hinzukommt, desto mehr wird es auf der anderen Seite darum gehen, ältere Bestandsobjekte aufzuwerten oder einer anderen Nutzung zuzuführen. „Das wird aus unserer Sicht eine der zentralen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft für die nächsten Jahre“, stellt Scheunemann fest.

Damit einher geht die nach wie vor gute Vorvermietungsquote für Anmietungen in Projekten, die noch nicht fertiggestellt sind. In Bezug auf die bisher fertiggestellten 900.000 m² lag diese bei 64 Prozent. Und auch bei den weiteren für das zweite Halbjahr 2024 zu erwartenden Projekten stehen suchenden Unternehmen nur noch 42 Prozent dieser Flächen zur Verfügung, das heißt 58 Prozent sind bereits belegt.

Leerstände wachsen, dennoch Engpässe im Neubausegment erkennbar

Dass der Fokus der Unternehmen derzeit eher auf Qualität statt Quantität liegt, zeigt sich beim Blick auf die Leerstände. Hinzu kommt, dass sich die Unsicherheiten über den weiteren Geschäftsverlauf immer noch nicht abgebaut haben, so dass unter dem Strich ein geringerer Bürobedarf entsteht.

Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Ende des zweiten Quartals 6,1 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das entspricht einer Quote von 6,2 Prozent, die somit 0,9 Prozentpunkte über dem entsprechenden Vorjahreswert liegt.

Die bislang noch zu konstatierende Einstelligkeit der Quoten auf Stadtebene ist gefallen. In Düsseldorf erreichte die Quote nun zehn Prozent, gefolgt von Frankfurt/M mit 8,7 Prozent. Doch anders als in Düsseldorf (plus 15 Prozent) stieg der Leerstand in der Bankenmetropole auf Jahressicht nur minimal um zwei Prozent an. Die anderen Hochburgen verzeichnen Leerstandsquoten zwischen 3,5 Prozent in Köln und 5,6 Prozent in Berlin.

Im positiven Sinne stabil zeigt sich nach wie vor der Anteil der zur Untermiete angebotenen Flächen. Das Volumen liegt bei 881.000 m² und damit bei 14 Prozent.

Spitzenmieten im Quartalsvergleich stabil, aber kräftiges Plus zum Vorjahr

„Die Schere zwischen der Entwicklung der Mieten für Top-Objekte und Objekten in B- und C-Lagen mit schlechter Ausstattung öffnet sich auch zum Ende des zweiten Quartals weiter“, sieht Rodriguez Thielen einen konstanten Trend. „Wir beobachten eine immer geringer werdende Bereitschaft der Nutzer, in Objekten abseits der Innenstädte und in Kombination mit einer schlechten Ausstattung anzumieten.“ Der Investitionsdruck für Eigentümer bei solchen nicht nachhaltig nutzbaren Immobilien nimmt weiter zu. Gleichzeitig versuchen die Inhaber von Bestandsimmobilien, Incentives zu gewähren und so ihre Flächen für den Markt attraktiver zu gestalten.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex steigt leicht weiter auf 280,6 Punkte und zieht damit im Jahresvergleich um 4,4 Prozent an. Außer in Hamburg (plus 50 Cent) zeigt sich die Spitzenmiete in jeder der Hochburgen stabil gegenüber dem Vorquartal.

„Bis zum Ende des Jahres sehen wir allerdings einen weiteren Mietpreisanstieg, so dass für 2024 insgesamt ein Plus von rund sechs Prozent über alle sieben Hochburgen hinweg erreicht wird. Basis hierfür sind einige Angebote von Top-Flächen im Markt, die bei anhaltendem Qualitätsfokus der Unternehmen im weiteren Jahresverlauf ihren Abnehmer finden könnten“, prognostiziert Scheunemann.