Angebotsmieten steigen nur noch mit gedämpfter Dynamik

FRANKFURT, 23. Januar 2025 – Am deutschen Wohnungsmarkt hat sich im zweiten Halbjahr 2024 der Trend aus den ersten sechs Monaten des Jahres fortgesetzt: So zogen die Angebotsmieten mit gedämpfter Dynamik an, für Eigentumswohnungen hat sich der Preisrückgang weiter abgeschwächt und ist an manchen Standorten bereits in eine Seitwärts- beziehungsweise Aufwärtsbewegung übergegangen.

In den acht untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die Angebotsmieten im Jahresvergleich im Schnitt (Median) um 4,9 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 lag das Mietenplus noch bei 6,3 Prozent, im Vorjahr gar bei 8,2 Prozent. Damit nähert sich die Teuerungsrate im zweiten Halbjahr 2024 dem fünfjährigen Mittelwert (4,5 Prozent).

Deutlich nachgelassen hat im Jahresverlauf auch die Mietendynamik abseits der Metropolen: In den kreisfreien Städten sind die Angebotsmieten um durchschnittlich 3,9 Prozent gestiegen (erstes Halbjahr 2024: 8,3 Prozent, Vorjahr: 4,8 Prozent), in den Landkreisen um 2,9 Prozent (erstes Halbjahr 2024: 5,6 Prozent, Vorjahr: 5,5 Prozent).

Für die Analyse wurden insgesamt rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.

Die höchsten Mietpreissteigerungen verzeichneten im zweiten Halbjahr 2024 Leipzig mit 9,9 Prozent, Frankfurt mit 8,6 Prozent und Düsseldorf mit 8,1 Prozent. In Hamburg ging es mit 7,1 Prozent ebenfalls überdurchschnittlich nach oben, während sich die Angebotsmieten in München (3,7 Prozent), Köln (3,3 Prozent) und Stuttgart (3,1 Prozent) eher moderat verteuerten.

Angebotsmieten in Berlin legen Wachstumspause ein

Berliner Mietwohnungen, die in der jüngeren Vergangenheit die höchsten Preiszuwächse aufwiesen, legten hingegen eine Wachstumspause ein. Mit minus 1,0 Prozent beziehungsweise qualitätsbereinigt* plus 0,2 Prozent sind die Angebotsmieten in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. „Das lässt jedoch noch nicht auf eine Trendwende schließen, sondern ist eher ein Indiz dafür, dass der Markt auch bei der Bezahlbarkeit zuletzt an eine Grenze gestoßen ist. Über den Zeitraum der letzten fünf Jahre liegt Berlin mit einem Gesamt-Plus von 53,2 Prozent im Vergleich zu den anderen Metropolen weiterhin deutlich an der Spitze“, erklärt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. Hinter Berlin folgen in der Fünfjahreswertung Leipzig (44,1 Prozent), Hamburg (30,4 Prozent) und Frankfurt (28,5 Prozent) auf den weiteren Plätzen.

Bestandswohnungen zeigten im zweiten Halbjahr 2024 mit 6,8 Prozent eine etwas stärkere Mietpreisdynamik als Neubauten (3,3 Prozent). Deutlich nach oben ging es bei den Bestandsmieten in Leipzig mit 12,7 Prozent, Hamburg mit 11,6 Prozent und Köln mit 10,5 Prozent. Am unteren Ende des Rankings finden sich München (6,3 Prozent), Stuttgart (3,9 Prozent) und Berlin (minus 2,4 Prozent) wieder. „Die qualitätsbereinigten Mieten liegen durchweg unter den Medianwerten, was darauf hindeutet, dass zunehmend hochwertigere und damit teurere Wohnungen angeboten werden. Dies führt dazu, dass die reine Medianmietenentwicklung einen etwas stärkeren Preisanstieg suggeriert als tatsächlich stattgefunden hat“, erläutert Gröbel.

Für Neubauwohnungen in Berlin und Stuttgart geben die Mieten leicht nach

Die Neubaumieten zogen am kräftigsten in Hamburg (13 Prozent), Frankfurt (8,4 Prozent) und Leipzig (5,8 Prozent) an. In Berlin und Stuttgart gingen die inserierten Neubaumieten jeweils um 2,2 Prozent zurück. Während in Berlin auch qualitätsbereinigt ein kleines Minus von 1,5 Prozent bleibt, geht es in Stuttgart mit 0,7 Prozent leicht nach oben.

Das höchste Preisniveau bei den Angebotsmieten (Bestand und Neubau zusammen) weist nach wie vor München auf. Mit einem Plus von 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurden Mietwohnungen für durchschnittlich 23,33 Euro/m² angeboten. Berlin und Frankfurt folgen mit 19,23 Euro/m² beziehungsweise 18,33 Euro/m². Am günstigsten wohnt es sich nach wie vor in Leipzig mit im Schnitt 10,45 Euro/m².

Spitzensegment des Mietmarkts verteuert sich analog zum Gesamtmarkt

Die Entwicklung der Spitzenmieten (Bestand- und Neubauwohnungen) verlief weitgehend parallel zu der Entwicklung der Medianmieten und zeigte ähnliche regionale Muster. Im Durchschnitt der acht Metropolen wurde ein Anstieg von etwa 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. „Dies deutet darauf hin, dass sowohl das obere als auch das mittlere Preissegment des Mietmarktes in den großen deutschen Städten einem vergleichbaren Aufwärtsdruck unterliegen, wobei sich die regionalen Unterschiede in beiden Segmenten ähnlich ausprägen“, erklärt Gröbel.

Als Haupttreiber für die steigenden Wohnungsmieten macht Gröbel deutliche Lohnzuwächse und ein wachsendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie eine geringe Fluktuation auf den Mietwohnungsmärkten aus. Rückläufige Fertigstellungszahlen bei steigender Nachfrage, insbesondere in

Großstädten und durch internationale Zuwanderung, verschärften die Situation. „Die zunehmende Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten reduziert die Umzugsbereitschaft und das Angebotsvolumen. Dies führt zu einer verminderten Effizienz der Mietwohnungsmärkte und einer steigenden Nachfrage nach Wohneigentum.“

Infolge gesunkener Kapitalkosten und der Preiskorrekturen der letzten 24 Monate hat sich das Verhältnis von Kauf- zu Mietkosten im Jahresverlauf normalisiert. Im Ergebnis ist Wohneigentum wieder erschwinglicher geworden. „Die nun wieder gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum spiegelt sich unmittelbar in der Entwicklung der Kaufpreise wider. Hier waren zum Jahresende nur noch geringfügige Korrekturen gegenüber den Vorjahreswerten zu beobachten“, sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany.

Preiskorrekturphase für Eigentumswohnungen ist abgeschlossen

Im Durchschnitt sind die inserierten Kaufpreise für Bestands- und Neubauwohnungen leicht um 0,8 Prozent gesunken. Im Vorjahr stand hier noch ein Minus von 7,5 Prozent. Positive Entwicklungen verzeichneten Hamburg (2,5 Prozent), Köln (2,4 Prozent), Frankfurt (1,9 Prozent) und Leipzig (0,7 Prozent), während die übrigen Städte noch leicht negative Tendenzen aufwiesen. Im Gegensatz zu den Vorjahren, in denen Bestandswohnungen stärkere Preiskorrekturen zeigten und die Angebotspreise für Neubauwohnungen eher stabil blieben, schwächten sich die Preisanpassungen bei Bestandswohnungen zum Jahresende hin ab, was laut Heidrich auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.

*Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung. 

Die Angebotspreise für Bestandwohnungen fielen im Schnitt um 0,5 Prozent (Vorjahr: minus 8,5 Prozent), für Neubauten liegt der Rückgang mit 1,7 Prozent etwas unter dem Niveau des Vorjahres (minus 2,6 Prozent). München bleibt mit durchschnittlich 7.952 Euro/m² die teuerste Stadt für Bestandswohnungen, gefolgt von Frankfurt am Main (5.724 Euro/m²) und Hamburg (5.544 Euro/m²). Gegenüber den Höchstständen im ersten Halbjahr 2022 haben sich die Preise in diesen Städten deutlich reduziert: in München um 17,2 Prozent, in Frankfurt um 12,5 Prozent und in Hamburg um neun Prozent. „Diese Entwicklung deutet auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes für Bestandswohnungen hin, wobei nach wie vor regionale Unterschiede bestehen und die Preise in den Toplagen trotz der Korrekturen weiterhin auf hohem Niveau liegen“, so Heidrich.

Auch Neubauwohnungen kosten in München mit Abstand am meisten. Im zweiten Halbjahr 2024 wurden dort durchschnittlich 11.253 Euro/m² verlangt. Dahinter folgen Hamburg (8.404 Euro/m²), Stuttgart (8.528 Euro/m²) und Frankfurt am Main (8.088 Euro/m²).

In den kreisfreien Städten ist die Preiskorrektur im zweiten Halbjahr etwas ausgeprägter ausgefallen als in den acht Metropolregionen. Für Bestands- und Neubauwohnungen fielen die Preise im Schnitt um 4,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Preiskorrektur jedoch deutlich abgeschwächt. Im zweiten Halbjahr 2023 waren die Angebotspreise noch um 10,4 Prozent gesunken. Die Entwicklung in den Landkreisen zeigt mit einem Plus von 0,5 Prozent im zweiten Halbjahr 2024 eine Seitwärtsbewegung.

Verschärfung des Mietrechts nach Bundestagswahl unwahrscheinlich

Die weitere Entwicklung dürfte in diesem Jahr unter anderem durch die Folgen der Bundestagswahl beeinflusst werden. Im Wahlkampf spielen wohnungspolitische Themen eine große Rolle, wobei sich die Parteien auf die Stimulierung des Wohnungsneubaus und die Dämpfung der Mietpreise konzentrieren. Aufgrund divergierender Positionen zur Mietpreisbremse zwischen den möglichen Regierungsparteien werden voraussichtlich keine tiefgreifenden Änderungen in diesem Bereich erwartet. Stattdessen dürften sich die Parteien auf gemeinsame Ziele im Wohnungsneubau einigen, ähnlich wie bereits beim Wohngipfel 2018. Dennoch sind Anpassungen im Mietrecht möglich, wobei die tatsächliche Umsetzung von der Ressortverteilung in der neuen Regierung abhängen wird.

Wohnungsmieten steigen weiter, aber mit gedrosselter Geschwindigkeit

2025 dürften die Fertigstellungen neuer Wohnungen weiter deutlich zurückgehen, da die Baugenehmigungen bis Ende 2024 noch keine Anzeichen einer Erholung zeigten. Für die Mieten in den Metropolen und kreisfreien Städten erwartet Gröbel insgesamt ein positives Mietwachstum, das aber im Schnitt unter dem Mietwachstum der vergangenen Jahre liegen wird. Zudem werden sich die Mieten stärker nach regionalen Gegebenheiten entwickeln, also in Abhängigkeit von der Ausprägung des lokalen Nachfrageüberhangs und der Verfügbarkeit von Mietwohnungen. „Die starken Lohnzuwächse und eine nachlassende Nachfrage am Wohneigentumsmarkt hatten die Mieten in den vergangenen Quartalen in der Breite nach oben getrieben. Diese beiden Faktoren laufen allmählich aus. Die weitere Mietentwicklung sollte sich daher stärker regional differenzieren.“

Bei den Kaufpreisen ist die Phase der Preiskorrekturen abgeschlossen. Je nach Lage und Qualität unterscheiden sich die Anpassungsgeschwindigkeiten. „Im Jahresverlauf ist mit einer zunehmenden Preisdynamik zu rechnen“, meint Heidrich.

Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value-Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar