Angebotsmieten für Berliner und Leipziger Wohnungen legen zweistellig zu

Eine Stadt sticht in der Mietpreisperformance besonders heraus: Berlin. In der Bundeshauptstadt haben sich die Angebotsmieten im Jahresvergleich um 16,7 Prozent verteuert. Nur in Leipzig sind die Mieten ebenfalls zweistellig gestiegen (11,1 Prozent), in den anderen Metropolen fielen die Mietanpassungen deutlich moderater aus. In Stuttgart sank die Medianmiete sogar um 1,3 Prozent.

„In allen betrachteten Metropolen herrscht eine enorme Angebotsknappheit, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohneinheiten pro Jahr fertigzustellen, ist in den nächsten Jahren nicht realisierbar. Die deutlich sinkende Anzahl an Baugenehmigungen lässt den Schluss zu, dass die Neubauzahlen auf längere Zeit hinter dem Bedarf zurückbleiben werden. Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht“, kommentiert Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Der mit Abstand teuerste Mietmarkt ist weiterhin München mit 22,25 Euro/m² im Mittel der angebotenen Neuvertragsmieten. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Betrachtung der Spitzenmiete, die in München mittlerweile bei 32,25 Euro/m² liegt – ein Zuwachs um 7,5 Prozent im Jahresvergleich. Auch hier hat Berlin das stärkste Preisplus hingelegt: In der Spitze haben die Angebotsmieten die 30-Euro-Marke erreicht, was einen Anstieg von 19,3 Prozent bedeutet. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Spitzenmiete somit um die Hälfte verteuert.

Abseits der Metropolen fällt die Preisdynamik geringer aus

Mit der Mietpreisdynamik in den acht Immobilienhochburgen können die Wohnungsmärkte außerhalb der Metropolen nicht mithalten. In den kreisfreien Städten zogen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um 2,7 Prozent an. Mit 4,9 Prozent fällt der Anstieg in den Landkreisen etwas höher aus. Somit werden Mietwohnungen in den Metropolen mit im Schnitt 15,38 Euro/m² um knapp 50 Prozent teurer angeboten als in kreisfreien Städten (zehn Euro/m²) und rund 79 Prozent teurer als in den Landkreisen (8,61 Euro/m²).

Negative Entwicklung der Kaufpreise in fast allen Teilmärkten

Auch bei den Kaufpreisen zeigen die Metropolen eine höhere Dynamik, allerdings in die entgegengesetzte Richtung. Mit einem Rückgang von sieben Prozent (Neubau und Bestand) macht sich hier das veränderte Kaufverhalten deutlicher bemerkbar als in den kreisfreien Städten, wo die Preise um durchschnittlich 5,2 Prozent gesunken sind. In den Landkreisen fällt das Minus mit 2,2 Prozent vergleichsweise gering aus.

Allerdings handelt es sich um Angebotspreise. Sie geben keinen genauen Aufschluss darüber, zu welchen Preisen die Wohnungen tatsächlich verkauft wurden. „Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die echte Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisabschläge aus. Das ist ein klares Zeichen, dass zwischen den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und der potenziellen Käufer immer noch eine Lücke klafft“, erläutert Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation.

Transaktionsrückgang erschwert Suche nach Preisgleichgewicht

Das habe allen voran mit den gestiegenen Finanzierungszinsen zu tun. Diese würden die finanziellen Möglichkeiten der potenziellen Käufer beschränken und viele Interessenten in den Mietmarkt zurücktreiben, was zusätzlichen Druck auf die Mieten ausübe. „Wir beobachten einen Lock-in-Effekt auf dem Mietwohnungsmarkt. Viele Erstkäufer bleiben weiter zur Miete wohnen und es finden weniger Übertritte in den Eigentumswohnungsmarkt statt. Weil es deutlich weniger Transaktionen im ersten Halbjahr 2023 gab, wird die Suche nach einem Preisgleichgewicht zusätzlich erschwert“, sagt Grimm.

Unter den Metropolen ragt wie bei der Mietentwicklung Berlin positiv heraus. Hier gibt es insgesamt sogar ein leichtes Plus, während in allen anderen Metropolen die angebotenen Kaufpreise deutlich nachgeben. Am stärksten fällt der Preisrückgang in München (minus 10,9 Prozent), Stuttgart (minus 10,7) und Düsseldorf (minus 9,7 Prozent) aus.

Im Neubau- und Spitzensegment gibt es teilweise noch Preissteigerungen

Im Spitzensegment (90-Prozent-Perzentil) ist die Entwicklung heterogener. Während für Stuttgart, München und Frankfurt, Berlin und Düsseldorf Preisrückgänge verzeichnet werden, steigen die Angebotspreise in Köln, Hamburg und Leipzig. Ein ähnlich differenziertes Bild ergibt sich für den Neubau. Hier senden Köln und Leipzig mit einem Anstieg der Mediankaufpreise um 12,2 Prozent respektive 9,2 Prozent starke Signale, während die Preise in Frankfurt, München und Berlin sinken. Im Schnitt steigen die Neubaupreise in den acht Metropolen mit 3,1 Prozent schwächer als im Vorjahr
(11,1 Prozent). Qualitätsbereinigt weisen lediglich Hamburg und Frankfurt moderate Preisrückgänge auf.

* Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustände und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.