Logistiker zieht es wieder stärker in die deutschen Ballungszentren

FRANKFURT, 31. Oktober 2025 – Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen zeigt sich nach drei Quartalen im Jahr 2025 äußerst konstant. Insgesamt wurden im ersten Dreivierteljahr rund 4,35 Millionen m² umgesetzt – davon 1,2 Millionen m² beziehungsweise 28 Prozent durch Eigennutzer. Das Ergebnis liegt damit minimal über dem Niveau des Vorjahres von 4,34 Millionen m². Der langfristige Vergleich fällt hingegen getrübter aus: Der fünfjährige Durchschnitt der ersten drei Quartale wurde um 20 Prozent und der zehnjährige um 17 Prozent unterschritten. Zugleich ging die Anzahl der Abschlüsse im Jahresvergleich um vier Prozent auf 500 Verträge zurück, verglichen mit dem entsprechenden fünfjährigen Mittelwert (580 Verträge) ist ein Minus von 14 Prozent zu verzeichnen.

Sebastian Bögel, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Der Markt für Lager- und Logistikflächen ist in diesem Jahr von einer hohen Verlässlichkeit geprägt. Zu Beginn des Jahres erwarteten wir ein Gesamtergebnis über dem Vorjahresumsatz von 5,47 Millionen m², aber unter sechs Millionen m². Genau in diesem Korridor befinden wir uns jetzt, wenn der Markt seinen Weg so bis Jahresende fortsetzt, obwohl die wirtschaftlichen und geopolitischen Herausforderungen nicht weniger, sondern eher mehr geworden sind. Dem deutschen Markt kommt in dieser Konstellation eine Schlüsselrolle als Wirtschaftsnation im Zentrum Europas zu. Diese Rolle nimmt der Markt zunehmend an, doch erhoffen wir uns noch weitere Impulse durch bislang fehlendes Wirtschaftswachstum, um die Potenziale des deutschen Marktes besser zu nutzen.“

Region Frankfurt führt das Feld der fünf Ballungsräume nach drei Quartalen an

Die fünf Ballungsräume Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München setzten in den ersten neun Monaten rund 1,31 Millionen m² um – und damit 21 Prozent mehr Fläche als im Vorjahreszeitraum. Die umsatzstärkste Region war wie im Vorjahr Frankfurt mit 364.900 m², im Jahresvergleich ein Plus von elf Prozent. Ebenfalls im Plus sind die Regionen Berlin (plus 45 Prozent) mit 329.100 m² und Hamburg (plus 65 Prozent) mit 284.600 m². Die Region München verbuchte mit 170.000 m² ebenfalls eine positive Entwicklung (plus fünf Prozent). Einzig die Region Düsseldorf musste mit 159.100 m² ein Minus von 17 Prozent hinnehmen.

Die größte Nachfrage kam in den fünf Regionen von Unternehmen aus der Industrie (388.100 m²) und den Branchen Transport, Verkehr und Lagerhaltung (338.500 m²). Sie verbuchten im Jahresvergleich Zuwächse von acht Prozent beziehungsweise 16 Prozent. Handelsunternehmen legten derweil deutlich um 50 Prozent zu und setzten 333.000 m² um. Durch sie wurde auch der bisher größte Abschluss in den fünf Hauptregionen erzielt: Der Eigennutzer Netto begann in Kremmen bei Berlin mit dem Bau eines 65.000 m² großen Logistikzentrums.

Nachfrage nach Großflächen mit mehr als 10.000 m² hat spürbar zugenommen

Überproportional zugelegt haben in den fünf Metropolen die Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m². In den ersten drei Quartalen entfallen auf diese Kategorie 31 Abschlüsse mit insgesamt 603.000 m². Dies entspricht einer Steigerung von zwölf Transaktionen und 256.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Verglichen mit dem Fünfjahresdurchschnitt liegt das Ergebnis um einen Abschluss und 114.000 m² unter dem langjährigen Mittelwert.

Von Januar bis September wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rund 440.000 m² neue Lagerflächen fertiggestellt und damit rund 200.000 m² mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert bleibt das Volumen um zwölf Prozent zurück. 72 Prozent der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Ende September befanden sich rund 550.000 m² im Bau, von denen 43 Prozent noch unvermietet sind. Die größte Bautätigkeit findet aktuell in den Regionen Berlin (rund 203.000 m²) und Düsseldorf (ca. 112.000 m²) statt.

Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² zeigten sich im dritten Quartal in sämtlichen fünf Regionen unverändert. Im Jahresvergleich verzeichnete Frankfurt einen Zuwachs um 25 Cent auf 8,20 Euro/m²/Monat. München führt das Mietpreisniveau mit 10,70 Euro/m²/Monat an, gefolgt von Berlin mit 10,50 Euro/m²/Monat. Düsseldorf erreicht 9,00 Euro/m²/Monat, während Hamburg bei 8,50 Euro/m²/Monat liegt. Über den Fünfjahreszeitraum betrachtet, stiegen die Spitzenmieten in allen Regionen erheblich – zwischen 32 Prozent in Frankfurt und Hamburg bis hin zu 91 Prozent in Berlin

Außerhalb der fünf Ballungszentren bleibt das Umsatzergebnis unterdurchschnittlich

Rund 3,04 Millionen m² wurden in den ersten drei Quartalen außerhalb der fünf genannten Ballungsräume umgesetzt. Der Vorjahreswert von 3,26 Millionen m² wurde um sieben Prozent verfehlt und der fünfjährige Mittelwert sogar um 23 Prozent. Eigennutzer setzten mit rund einer Millionen m² ein Drittel des Gesamtumsatzes und genauso viele Flächen wie im Vorjahr um. Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt wird aber auch hier ein Minus von 23 Prozent verbucht.

Rund 40 Prozent der Flächen wurden durch Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung umgesetzt, was einer Steigerung von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Industrieunternehmen fragten im Jahresvergleich knapp zehn Prozent weniger Flächen nach und zeichneten für insgesamt ein Drittel des Umsatzes verantwortlich. Deutlich eingebrochen ist außerhalb der fünf Ballungsräume der Umsatz durch Handelsunternehmen (um 29 Prozent). Sie machen insgesamt nur 20 Prozent der Flächenumsätze aus.

Der größte Transaktionsabschluss des dritten Quartals war der Erwerb einer rund 78.000 m² umfassenden Bestandsimmobilie durch Birkenstock im Dresdner Umland für die eigene Nutzung. Zu den weiteren bedeutenden Abschlüssen zählen die Anmietungen von ID Logistics über rund 61.500 m² im hessischen Diemelstadt und über 60.000 m² im „Mittelweser Park" in Estorf, welche bereits im ersten Halbjahr abgeschlossen wurden.

Mit rund 397.300 m² und einem Plus von 35 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet das Ruhrgebiet unter den Regionen außerhalb der Ballungsräume einmal mehr das höchste Umsatzergebnis. Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Bremen (146.500 m²), Mönchengladbach (144.000 m²) sowie Kassel/Bad Hersfeld (108.100 m²).