Handel: Fachmärkte dominieren im zweiten Quartal den Investmentmarkt

FRANKFURT, 15. Juli 2025 – Zum Halbjahr hat der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien seinen Erholungskurs fortgesetzt und mit einem Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro das Vorjahr um zehn Prozent übertroffen. Zum Mittelwert der vergangenen fünf Jahre besteht jedoch noch eine Lücke von 15 Prozent. Mit dem Volumen nahm auch die Zahl der Transaktionen zu und stieg im Jahresvergleich von 96 auf 112 Abschlüsse. Erneut standen Fachmarktprodukte im Fokus des Transaktionsgeschehens. Bemerkenswert dabei ist, dass es eine deutliche Zunahme an nicht lebensmittelgeankerten Fachmarktransaktionen gegeben hat.

„Hierbei handelt es sich um Sondereffekte durch einige Portfoliotransaktionen in diesem Segment. Dennoch ist zu sagen, dass auch nicht lebensmittelgeankerte Objekte eine deutliche Liquiditätszunahme erfahren haben“, beobachtet Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. Dennoch: „Die aktuelle Angebotslandschaft wird eher von klassischen Produkten dominiert, die auch den Transaktionsschwerpunkt in dem Segment im weiteren Jahresverlauf ausmachen werden“, ergänzt Hoffmann.

Drei Großtransaktionen erzielen zusammen mehr als 1,5 Milliarden Euro

Zu den zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich aus dem ersten Quartal kam nun mit der Übernahme der Porta Gruppe durch XXXL Lutz eine weitere hinzu, die sich zusammen auf mehr als 1,5 Milliarden Euro summieren. Damit erzielen die drei Großabschlüsse gemeinsam mehr Volumen als es im Vorjahreshalbjahr vier Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro vermochten.

Die starke Dominanz der Supermärkte, die im ersten Quartal durch eine Portfolio-Transaktion 43 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, hat sich im zweiten Quartal relativiert. Zwar sind Fachmarktprodukte mit insgesamt 64 Prozent immer noch der bei weitem wichtigste Teil des Marktes. Allerdings tragen Fachmärkte selbst mit 36 Prozent am meisten dazu bei, während Supermärkte nun mit 20 Prozent und Fachmarktzentren mit acht Prozent folgen. Shopping Center kommen auf 20 Prozent, Geschäftshäuser auf 13 Prozent und Warenhäuser wurden mit einem Anteil von drei Prozent kaum gehandelt.

Doch Hoffmann rät neben den Anteilen zum Blick auf die Details: „Eine bemerkenswerte Transaktion war der Ankauf des Galeria in Freiburg im Breisgau, bei der es sich um einen der ersten Deals bestehender Warenhäuser handelt.“ Generell beobachtet sie eine verstärkte Ankaufsaktivität im Bereich der Geschäftshäuser sowohl in A- als auch in B-Städten: „Einige Transaktionen in diesem Segment sind bereits beurkundet und befinden sich im Closing-Prozess. Zudem werden derzeit weitere Objekte mit signifikantem Volumen am Markt offeriert. Dies gilt auch für Shopping Center, in denen derzeit einige Transaktionsprozesse laufen. Wir gehen von einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens in diesen Segmenten bis zum Jahresende aus“, gibt Hoffmann einen Ausblick.

Im Vergleich der Assetklassen hat sich der Schwerpunkt mit dem zweiten Quartal von Core auf Core plus verschoben, das nun 48 Prozent ausmacht, während Core auf 26 Prozent kommt. Value Add (15 Prozent) und opportunistische Objekte mit elf Prozent komplettieren das Feld. Internationale Investoren bauten ihre Bestände um mehr als eine Milliarde Euro auf, da sie als Käufer 62 Prozent, als Verkäufer indes nur 27 Prozent beisteuerten.

Spitzenrenditen über alle Städte und Nutzungsarten hinweg konstant

Die Spitzenrenditen in den zentralen Toplagen zeigen sich weiter konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2 Prozent die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4 Prozent vor Frankfurt (3,5 Prozent) und Düsseldorf (3,6 Prozent). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7 Prozent.

Auch die anderen Nutzungsarten registrierten im zweiten Quartal eine Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen: Shoppingcenter und einzelne Fachmärkte liegen weiterhin bei 5,9 Prozent, während Fachmarktzentren bei 4,6 Prozent verharren.

Sarah Hoffmann geht davon aus, dass der Markt weiter auf Wachstumskurs bleiben wird: „Wir beobachten eine anhaltende dynamische Transaktionsaktivität in allen Retail-Subsegmenten. Die Stabilität des Vermietungsmarktes trägt substanziell zur Dynamik in diesem Markt bei. Investoren profitieren von einer Bandbreite an Opportunitäten, die von renditestarken Investments bis hin zu prestigeträchtigen Trophy-Assets reichen. Die Angebotsseite zeigt sich derzeit äußerst diversifiziert und heterogen, was unterschiedlichstes Kapital in die Assetklasse zieht.“