Berliner Büromarkt kommt nur langsam in Fahrt

BERLIN, 8. Juli 2025 – Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal zwar etwas zulegen können – von den Vergleichswerten aus den Vorjahren ist er allerdings ein gutes Stück entfernt. Im zweiten Quartal steht ein Flächenumsatz von 134.300 m². Damit wurde das Ergebnis aus den ersten drei Monaten dieses Jahres um rund ein Drittel übertroffen, der Vorjahreswert allerdings um zehn Prozent verfehlt. Für das erste Halbjahr summiert sich das Vermietungsergebnis auf 238.000 m², ein Rückgang um 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im langjährigen Vergleich fällt das Minus höher aus: Der Fünfjahresschnitt wurde um 27 Prozent verfehlt, das zehnjährige Mittel um 35 Prozent. 

Nach wie vor fehlen großvolumige Abschlüsse. Nur eine Anmietung schaffte es im ersten Halbjahr über die Marke von 10.000 m²: Die landeseigene Gesellschaft Wista Management mietet 10.900 m² als Betreiberin des House of Games im „Lux Tower“, im Teilmarkt Mediaspree. Drei weitere Deals überschritten immerhin die Schwelle von 5.000 m². Von den insgesamt 366 Abschlüssen entfielen fast zwei Drittel auf die Größenklasse kleiner 500 m². „Nach wie vor entscheiden sich viele Unternehmen aufgrund der konjunkturellen Lage gegen einen Umzug und verlängern stattdessen ihre Bestandsverträge. Wenn Unternehmen in eine neue Fläche wechseln, dann bevorzugt in Gebäude mit Topqualität und in bester Lage“, ordnet Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig, das Marktgeschehen ein.

Die meisten Anmietungen fanden im ersten Halbjahr in Berlin-Mitte statt mit einem Marktanteil von rund 16 Prozent. Dahinter folgen die Teilmärkte Charlottenburg-Wilmersdorf (zwölf Prozent) und Mediaspree (zehn Prozent). Der Flächenumsatz wird von einem breiten Branchenmix getragen. Fünf Branchen stehen für fast 60 Prozent des Umsatzes. 

Bei den Fertigstellungen hinkt der Berliner Büromarkt den Vorjahreswerten deutlich hinterher. In den ersten sechs Monaten wurden 150.500 m² Bürofläche fertiggestellt – lediglich halb so viel wie im Vorjahr und 44 Prozent weniger als im fünfjährigen Durchschnitt. Bis Jahresende wird ein Volumen von rund 300.000 m² erwartet. „Es kommen zu wenige neue, hochwertige Büroflächen auf den Markt. Mittelfristig ist damit zu rechnen, dass es bei den Topqualitäten einen Engpass geben wird“, erklärt Schuhmann. Das bewirkt zum einen, dass die Spitzenmiete von aktuell 46 Euro/m² weiter steigen dürfte. Zum anderen könnten preissensible Mieter bereit sein, in B-Lagen auszuweichen, sofern die Gebäudequalität stimmt.

Infolge des schwachen Vermietungsergebnisses im ersten Halbjahr rechnet Schuhmann nur noch mit einem Jahresumsatz von 550.000 m² anstatt bisher 600.000 m². Das Infrastrukturpaket der Bundesregierung könnte für eine zusätzliche Flächennachfrage sorgen, insbesondere bei verteidigungsnahen Nutzungen im Technologiebereich. „Dadurch dürfte Berlin als Start-up-Standort im besonderen Maße profitieren, allerdings vermutlich erst ab dem kommenden Jahr.“