Europas Büromarkt: Flächenumsatz stabil, Spitzenmieten steigend

■    Der Europäische Büromietindex ist im zweiten Quartal 2025 um 1,3 Prozent im Quartalsvergleich und um 9,6 Prozent im Jahresvergleich gestiegen.

■    Der Flächenumsatz im zweiten Quartal belief sich auf 2,3 Millionen m², was einem Rückgang von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr und einem Plus von acht Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht.

■    Der Büroleerstand in Europa stieg im zweiten Quartal 2025 auf 9,2 Prozent, nach neun Prozent im Vorquartal.

■    Die Fertigstellungen von Büroflächen summierten sich in den ersten sechs Monaten 2025 auf 1,06 Millionen m². Paris, London und Berlin machen zusammen 41 Prozent davon aus.

Quelle: JLL, August 2024

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2024 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

FRANKFURT, 20. August 2025 – Die Handels- und Zollpolitik der USA hat das wirtschaftliche und geopolitische Umfeld im zweiten Quartal 2025 dominiert. Die politischen Debatten und Verhandlungen nach der Ankündigung der US-Regierung von „gegenseitigen“ Zöllen Anfang April führten zu erheblicher Unsicherheit und erschwerten es den Unternehmen, Investitionen, Umsätze und Finanzierungen zu prognostizieren. Das europäische verarbeitende Gewerbe wuchs im Jahresvergleich um 3,4 Prozent, liegt aber immer noch drei Prozent unter seinem Höchststand von 2023, während der Dienstleistungssektor weiter expandiert. Steigen die Zölle weiter, werden die Hersteller und ihre Zulieferer die größten Auswirkungen zu spüren bekommen. „Hier zeigt sich, wie eng die Immobilien- mit der Gesamtwirtschaft verknüpft ist. Die Auswirkungen von Unsicherheit und Zuversicht wirken sich über fast alle Assetklassen hinweg direkt oder mit wenigen Quartalen Verzögerung auf das Anmietungs- und Investitionsverhalten aus. In Deutschland kann das beispielsweise daran beobachtet werden, dass der Flächenumsatz dem Ifo-Geschäftsklimaindex mit einem zeitlichen Versatz von drei Quartalen folgt, was in etwa der durchschnittlichen Verhandlungsdauer für eine großflächige Büroanmietung entspricht“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.

Inflation pendelt sich auf Normalniveau ein, Währungseffekte stützen den Import

Die Inflation ging im gesamten Euroraum weiter zurück und sank von 2,2 Prozent im März auf 2,0 Prozent im Juni. Deutschland, Italien und die Niederlande verzeichneten leichte Rückgänge. Die britische Inflation stieg jedoch im Mai auf 3,4 Prozent, was vor allem auf steigende Energiepreise zurückzuführen ist. Mit Blick auf die Zukunft sind die Inflationsrisiken nach unten verzerrt: Höhere US-Zölle könnten das Wachstum bremsen, es wird mit sinkenden Ölpreisen gerechnet, und ein schwächerer US-Dollar stützt den Euro und das Pfund Sterling, was die Importkosten senkt.

Die Geldpolitik wurde erneut gelockert, mit zwei Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB), einer der Bank of England und einer der Schweizerischen Nationalbank, die ihren Leitzins auf null zurücksetzte. Die Märkte rechnen nun mit stärkeren Kürzungen der Zentralbanken in Europa als ursprünglich erwartet.

Die Wachstumsprognosen für 2025 wurden derweil nach unten korrigiert: Deutschland liegt bei nur 0,1 Prozent, Frankreich und Italien bei 0,5 Prozent, Großbritannien bei 1,0 Prozent und Spanien bei 2,4 Prozent. Für 2026 wird erwartet, dass das Wachstum in allen Ländern außer Spanien dem von 2025 entsprechen oder es übertreffen wird. Die Unsicherheit ist nach wie vor hoch.

Bürospitzenmieten steigen im Jahresvergleich in London und Paris rasant an

Die europäischen Büromieten stiegen im zweiten Quartal 2025 um 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dieses anhaltende Wachstum liegt weiterhin über dem Zehnjahresschnitt und ist vor allem auf hochwertige Gebäude zurückzuführen, die einen Wettbewerb unter den interessierten Nutzern um verfügbare Flächen erzeugen. Das starke Wachstum im Jahresvergleich ist vor allem auf die gute Leistung aus London (17,9 Prozent) und Paris (20 Prozent) zurückzuführen.

In 20 der 23 Indexmärkte wurden jährliche Mietsteigerungen verzeichnet. Budapest und Luxemburg blieben im Quartalsverlauf unverändert, während Dublin einen Rückgang von vier Prozent verzeichnete. „Mit München, Frankfurt und Düsseldorf ist Deutschland gleich dreifach in den Top Ten der Metropolen mit dem stärksten Mietwachstum vertreten. Hier spiegelt sich die Entkoppelung von Spitzenmiete und Leerstandsquote. Denn während in diesen Städten die generelle Verfügbarkeit weiter steigt, dreht der Wettbewerb um hochwertige, nachhaltige und zentral gelegene Büroflächen die Preisschraube immer weiter“, vergleicht Hinrichs.

Flächenumsatz steigt in Westeuropa an, während er im Osten zurückgeht

Das europäische Bürovermietungsvolumen erreichte im zweiten Quartal 2025 2,3 Mio. m². Dies entspricht einem Anstieg von acht Prozent gegenüber dem Vorquartal und einem leichten Rückgang (minus ein Prozent) gegenüber dem Vorjahr. Die Vermietungszahlen für das zweite Quartal 2025 sind vor dem Hintergrund der zollpolitischen und allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit zu sehen, die über weite Strecken des zweiten Quartals anhielt. Trotz dieses Gegenwinds bleibt die Stimmung positiv, da sich die Unternehmen zunehmend  auf eine veränderte Arbeitsplatz- und Belegungsdynamik eingestellt haben.

In Westeuropa erreichte die Büronachfrage insgesamt 2,06 Mio. m², was einem deutlichen Anstieg um neun Prozent gegenüber dem Vorquartal und einem leichten Anstieg von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Büronachfrage in Osteuropa blieb im Quartalsvergleich mit 224.000 stabil, ging aber im Jahresvergleich um rund 22 Prozent zurück.

Zehn Indexmärkte verzeichneten einen Anstieg der Büronachfrage im Jahresvergleich, wobei Luxemburg (plus 164 Prozent), Amsterdam (plus 126 Prozent) und Frankfurt (plus 57 Prozent) die größten Zuwächse verzeichneten. Die übrigen 13 Märkte verbuchen einen Rückgang im Jahresvergleich, wobei die geringere Aktivität im zweiten Quartal 2025 in Budapest (minus 40 Prozent), Utrecht (minus 35 Prozent) und Den Haag (minus 35 Prozent) am stärksten ausgeprägt war.

Paris verzeichnete den zweiten Nachfragerückgang in Folge (minus 22 Prozent) mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt 337.000 m² im zweiten Quartal. Auch im Jahresvergleich ging der Markt um 20 Prozent zurück. Viele Mieter verhandeln ihre auslaufenden Mietverträge, um den stark gestiegenen Marktmieten und auch den Flächenausbaukosten zu entgehen. Einige verlassen inzwischen sogar die französische Hauptstadt aufgrund der hohen Kosten.  

London verzeichnete zeitgleich einen Flächenumsatz von 300.000 m². Dies ist das beste Quartal seit dem vierten Quartal 2023 und ein Plus von 71 Prozent  gegenüber dem Vorquartal sowie von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Büromieter suchen nach modernen Flächen mit hohem Nachhaltigkeitsstandard und so entfielen im 2. Quartal rund 30% der Anmietungen auf im Bau befindliche Gebäude.

Leerstandsquote steigt durch veraltete Objekte in Randlagen auf 9,2 Prozent an

Der Leerstand in Europa stieg im Quartalsvergleich leicht an (plus 20 Basispunkte) und erhöhte sich von neun Prozent im ersten Quartal 2025 auf 9,2 Prozent zum Ende des zweiten Quartals. „Wir sehen weiterhin eine Zuspitzung der europäischen Entwicklungspipeline, da die Flächenverfügbarkeit an CBD-Standorten nach wie vor gering ist. Die Teilmärkte jenseits des Zentrums haben hingegen weiterhin mit höherem Leerstand und veralteten Beständen zu kämpfen, da die meisten Nutzer weiterhin gut gelegene, hochwertige Büroflächen bevorzugen“, beobachtet Hinrichs.

Auf 16 Indexmärkten verzeichnete JLL im zweiten Quartal 2025 einen Anstieg des Leerstands. Die größten Aufwärtsbewegungen gab es in Hamburg (plus 70 Basispunkte auf 6,1 Prozent), München (plus 50 Basispunkte auf 7,6 Prozent), Stockholm (plus 40 Basispunkte auf 14,8 Prozent), Lyon (plus 40 Basispunkte auf sieben Prozent) und Amsterdam (plus 40 Basispunkte auf acht Prozent). Der Leerstand ging im Quartalsvergleich hingegen nur in fünf Märkten zurück, vor allem in Budapest (minus 130 Basispunkte auf 12,8 Prozent), Prag (minus 50 Basispunkte auf 6,6 Prozent) und Den Haag (minus 50 Basispunkte auf 2,3 Prozent).

Die Bürofertigstellungen in Europa beliefen sich im zweiten Quartal auf 1,06 Mio. m². Dies ist ein Anstieg von 31 Prozent gegenüber dem Vorquartal, auch wenn das vergangene Quartal das niedrigste seit Q1 2020 war. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt der Fertigstellungen im zweiten Quartal liegt das aktuelle Quartal 5,3 Prozent darunter. Paris (175.000 m²), London (157.000 m²) und Berlin (102.000 m²) steuerten mit einem Gesamtanteil von 41 Prozent der fertiggestellten Flächen in Europa den Löwenanteil bei.