Robustes Wachstum in einem dynamischen Umfeld

Dieser Artikel für das Magazin IMMOBILIA (2026/11) beschreibt diesbezügliche Entwicklungen und Herausforderungen in der Schweiz.

Jeden Tag werden in der Schweiz über 500'000 Pakete zugestellt. Diese Menge verdeutlicht die enorme Bedeutung der Logistik im Alltag. Von der morgendlichen Online-Bestellung bis zur pünktlichen Lieferung von Produktionskomponenten an Industriebetriebe: Logistik ist das unsichtbare Nervensystem unserer Wirtschaft. Die Anzahl der beförderten Pakete pro Einwohner ist von rund 15 im Jahr 2015 auf über 20 im Jahr 2025 gestiegen: ein Wachstum von mehr als 30%. Diese Entwicklung spiegelt sich unmittelbar in der steigenden Nachfrage nach spezialisierten Logistikimmobilien wider.

Logistikimmobilien unterscheiden sich fundamental von anderen Nutzungsklassen. Während Büroimmobilien primär Arbeitsplätze bereitstellen und Wohnimmobilien Lebensraum schaffen, bilden Logistikimmobilien die physische Infrastruktur für moderne Lieferketten. Der Begriff umfasst ein breites Spektrum: von einfachen Lagerhallen über hochautomatisierte Distributionszentren bis hin zu temperaturkontrollierten Speziallösungen.

Moderne Logistikzentren verfügen über ausgeklügelte Fördertechnik, Automatisierungssysteme und zunehmend über Ladeinfrastruktur für elektrische Fahrzeugflotten. Während bei Wohnungen und Büroarbeitsplätzen die Art der Nutzungen sowie die dafür benötigten Installationen mehrheitlich ähnlich sind, variieren Abläufe und die technische Komplexität bei Logistikimmobilien beträchtlich.

Ein weiteres Charakteristikum ist die strategische Bedeutung der Lage. Bei Büroimmobilien stehen Innenstadtnähe und ÖV-Anbindung oft im Vordergrund. Für Logistikstandorte hingegen ist die Nähe zu Hauptverkehrsachsen und die Erreichbarkeit grosser Einzugsgebiete entscheidend. Die höchste Dichte an Logistikgebäuden findet sich entsprechend entlang der Autobahn A1 sowie im Dreieck Basel – Solothurn – Zürich.

Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt zeigt eine bemerkenswerte Dynamik. Die Medianmiete ist von CHF 95 pro m² und Jahr im Jahr 2019 kontinuierlich auf CHF 110 im Jahr 2025 gestiegen, was einem Wachstum von knapp 16% entspricht. Diese Zunahme übertrifft die Mietpreisentwicklung vieler anderer Nutzungssegmente deutlich und reflektiert die strukturell steigende Nachfrage.

Die Mietpreisbandbreite variiert dabei beträchtlich, nicht zuletzt aufgrund der unterschiedlichen technischen Ausstattung, der Raumhöhe und der Verkehrsanbindung. Einfache, unbeheizte Lagerflächen bewegen sich zwischen CHF 70 und CHF 100 pro m² und Jahr. Für Hochregallager sind Mieten von CHF 140 bis CHF 200 üblich, während Kühllager teilweise über CHF 200 pro m² und Jahr liegen.

Parallel zur Mietpreisentwicklung hat sich die Leerstandsquote von Anlageobjekten von 7.7% im Jahr 2019 auf 3.9% im Jahr 2025 mehr als halbiert. Unter Berücksichtigung selbstgenutzter Liegenschaften – welche die Mehrheit der Logistikgebäude darstellen – dürfte die effektive Leerstandsquote sogar zwischen 1.0% und 2.0% liegen. Zum Vergleich: Im Büromarkt liegen die Leerstände in den grössten Schweizer Marktregionen bei 4 – 6%.

Die regionale Verteilung zeigt interessante Unterschiede. Das grösste Flächenangebot per Mitte 2026 konzentrierte sich auf die Kantone Waadt, Tessin, Aargau, Bern und Zürich. Die Angebotsmieten zwischen einzelnen Kantonen divergieren markant: Während im Kanton Genf CHF 180 bis CHF 260 pro m² und Jahr verlangt werden, liegen die Bandbreiten in den Kantonen Wallis und Freiburg bei CHF 60 bis CHF 140.

Der Investitionsmarkt für Logistikimmobilien hat sich in den letzten Jahren fundamental gewandelt. Lange als Nischenprodukt betrachtet, hat sich die Wahrnehmung institutioneller Investoren deutlich verbessert. Die Anzahl registrierter Transaktionen hat zugenommen, und die Investitionsvolumen 2024 und 2025 lagen mit jeweils über CHF 600 Mio. deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Die Ursachen dafür dürften vielseitig sein. Einerseits gilt die Logistikbranche als Wachstumssektor, was nicht zuletzt die positive Entwicklung von Mietpreisniveau und Leerstand begünstigt. Andererseits haben in anderen kommerziellen Immobiliensegmenten (Detailhandel, Büro) die Unsicherheiten zugenommen, was Investoren dazu veranlassen kann, ein Teil der Kapitalallokation in Assetklassen mit attraktiveren Rahmenbedingungen umzuschichten.

Die Bruttorenditen bewegten sich im Jahr 2025 zwischen 5.2% und 6.9% bei einem Median von 5.8%. Seit Ende 2024 liegt die Spitzenrendite für erstklassige Logistikimmobilien knapp unter 4% (netto). Investoren verlangen für Logistikimmobilien zwar immer noch klar höhere Renditen im Vergleich zu einer Core-Büroimmobilie, die Differenz ist jedoch kleiner geworden.

In den letzten zwei Jahren lag der durchschnittliche Kaufpreis einer Logistikimmobilie bei knapp CHF 20 Mio., wobei sich einzelne Transaktionen zwischen CHF 50 und CHF 100 Mio. bewegten. Beispiele sind der Erwerb des GXO Logistics-Objekts in Sant'Antonino durch Deka für rund CHF 72 Mio. bei einer Bruttorendite von ca. 4.8% oder das EK9-Gebäude in Meyrin, welches für rund CHF 81 Mio. den Besitzer wechselte.

Mehrere Faktoren unterstützen die positive Entwicklung nachhaltig. Der E-Commerce-Boom setzt sich fort, der Strassengüterverkehr wächst, und die Elektrifizierung der Flotten erfordert neue Infrastruktur. Über 25% der im ersten Halbjahr 2026 neu angemeldeten LKW werden bereits elektrisch angetrieben. Die Flächenknappheit verschärft sich weiter. Da kaum neues Bauland verfügbar ist, wachsen moderne Gebäude zunehmend in die Höhe. Gleichzeitig steigt durch veränderte Konsumgewohnheiten die Nachfrage nach flexibel nutzbaren sowie kleineren, stadtnahen Logistikhubs.

Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt hat sich von einem Nischensegment zu einer etablierten Anlageklasse entwickelt. Mit sinkenden Leerständen, steigenden Mieten und komprimierenden Renditen zeigt sich eine Professionalisierung, die dem Segment neue institutionelle Kapitalgeber erschliesst. Die strukturellen Wachstumstreiber – von E-Commerce über Nearshoring bis zur grünen Transformation – bleiben intakt und versprechen auch für die kommenden Jahre eine robuste Nachfrage nach modernen Logistikflächen.

Der Bericht zum Logistikmarkt Schweiz 2026 können Sie hier gerne herunterladen.